政(zheng)治局会议提出对房地产(chan)“消(xiao)化存量、优化增(zeng)量”，地产(chan)政(zheng)策重心或转向去库(ku)存，各地住房“以旧换新”政(zheng)策引发(fa)关注(zhu)。“以旧换新”分为国企收(shou)购、市场化交易(yi)、购房补贴三种模式，其中国企收(shou)购政(zheng)策力度较大，消(xiao)化商品房库(ku)存+增(zeng)加保障房供给，政(zheng)策想象空间较大。当前房地产(chan)供需待平衡，“以旧换新”与限购限贷放松等政(zheng)策相结合，有利于加快一二手(shou)联动，推动释放改善性(xing)需求。目前来看(kan)，多数城市仍处于试点阶段，政(zheng)策细节有待明确，增(zeng)量资金来源是关键，旧房定价是难点，城市跟(gen)进和试点落地效果仍需观察。
住房“以旧换新”成为地产(chan)调控新思路
近期多地出台住房“以旧换新”政(zheng)策，已从二三线扩散到一线。据我们不(bu)完全(quan)统计，已有近40个城市出台住房“以旧换新”政(zheng)策。住房“以旧换新”的因城施(shi)策推广可分为三个阶段：第一阶段为2023年下(xia)半年至(zhi)2024年初，住房“以旧换新”主要在三线城市，政(zheng)策示范作用相对有限；第二阶段为2024年4月，以郑州为代表，二线城市住房“以旧换新”政(zheng)策加码，更多城市采用国企收(shou)购模式；第三阶段为4月下(xia)旬(xun)，深圳、上海发(fa)文(wen)，住房“以旧换新”扩散到一线城市。政(zheng)治局会议对房地产(chan)新提法与地方实践一致。
现行“以旧换新”的三种模式
1）国企收(shou)购模式下(xia)，购房者报名→房源筹(chou)集→意向选房→旧房核验(yan)与价格(ge)评估→签订协议→旧房房款抵扣新房总价→国企回收(shou)旧房处置。该模式为购房者指定了二手(shou)房的交易(yi)对象，有利于明显(xian)降(jiang)低购房者的时间成本和资金负担。2）市场化交易(yi)模式下(xia)，地方政(zheng)府以引导和协调为主，房企和房地产(chan)中介机构自发(fa)组织“以旧换新”活动，主要是提供流程便(bian)利，置换成功与否取决于市场行为。3）购房补贴模式对卖旧买(mai)新提供事后(hou)补助，操作较便(bian)捷，可直接(jie)降(jiang)低置换成本，但单个政(zheng)策力度相对国企收(shou)购模式较小。
“以旧换新”有利于推动去库(ku)存
截至(zhi)2024年3月末，克(ke)而瑞80城去化周期达到24个月，商品住宅库(ku)存周期偏长(chang)、去化偏慢问题(ti)亟待缓(huan)解，消(xiao)化库(ku)存和控制新增(zeng)供给有必要同时推进。当前一二手(shou)房温差仍存，二手(shou)房价格(ge)承压，“以旧换新”通过直接(jie)收(shou)购、简便(bian)交易(yi)流程、给予房贷利率(lu)优惠或购房补贴等形(xing)式，有利于缩短二手(shou)房交易(yi)周期，疏通二手(shou)房向一手(shou)房的传导路径。此外(wai)，近期一线强二线限购放松提速。随着政(zheng)治局会议明确“继续坚(jian)持因城施(shi)策”，地方需求端进一步放松可期，需求端放松配合“以旧换新”利好，有利于加快释放改善性(xing)需求。
“以旧换新”的后(hou)续关注(zhu)点
政(zheng)治局会议定调后(hou)，“以旧换新”试点扩围可期。当前各地“以旧换新”形(xing)式各异(yi)，采用国企收(shou)购并明确规模的城市还比较少，且普遍处于试点阶段，已落地数量有限。从试点情况来看(kan)，“以旧换新”的新房房源大多是收(shou)购平台自身开发(fa)的在售项目，低成本增(zeng)量资金是后(hou)续试点扩围和实现项目收(shou)益平衡的关键。旧房定价是换房链条的难点。目前旧房议价一般是以第三方评估价格(ge)为基础，收(shou)购价与市场价的偏离可能(neng)影响成交效率(lu)，其他影响因素还包括(kuo)旧房收(shou)购要求、新房区位及质量、置换差价、附加优惠等。
正(zheng)文(wen)
“以旧换新”成为地产(chan)政(zheng)策新思路
政(zheng)治局会议提出房地产(chan)“消(xiao)化存量、优化增(zeng)量”，凸显(xian)“去库(ku)存”思路。4月30日，中央政(zheng)治局召(zhao)开会议，对房地产(chan)的表述较多，此次会议未提“房住不(bu)炒”和“三大工程”，强调要“结合房地产(chan)市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹(chou)研究(jiu)消(xiao)化存量房产(chan)和优化增(zeng)量住房的政(zheng)策措施(shi)”。从“消(xiao)化存量、优化增(zeng)量”的新提法来看(kan)，短期地产(chan)政(zheng)策的侧重点可能(neng)从供给端转为更多地侧重于“去库(ku)存”。
地方政(zheng)府积极响应(ying)政(zheng)治局会议对房地产(chan)新提法，近期多地出台住房“以旧换新”政(zheng)策，已从二三线扩散到一线。据我们不(bu)完全(quan)统计，已有近40个城市出台住房“以旧换新”政(zheng)策。住房“以旧换新”的因城施(shi)策推广可分为三个阶段：
1）2023年下(xia)半年至(zhi)2024年初，住房“以旧换新”主要在三线城市，政(zheng)策示范作用相对有限。2023年7月，江苏徐州市对主城区“卖旧买(mai)新”按住房面(mian)积给予合同价0.8%-1.2%的购房补贴。2023年8月，山东(dong)淄博市房地产(chan)开发(fa)协会和房地产(chan)经纪与评估协会联合发(fa)布《“以旧换新”省心购房倡(chang)议书》，除了实施(shi)购房补助，还鼓(gu)励房企和房地产(chan)经纪机构为购房者提供“以旧换新”服务，出售旧房和锁定新房房源同步推进，提升置换效率(lu)。2023年11月，江苏太仓市试行国企收(shou)购模式的商品房“以旧换新”，居民可将符合条件的二手(shou)房出售给国资平台，并购买(mai)国资平台指定的新建商品房。2024年1月，太仓市将商品房“以旧换新”升级(ji)为常态化机制。3月，安徽宣(xuan)城、江苏江阴也推出了国企收(shou)购存量住房支持改善性(xing)换房需求的政(zheng)策，收(shou)购套数均(jun)为100套，数量较少。在这一时期，除三线城市外(wai)，部分二线城市也有发(fa)文(wen)支持“以旧换新”，例如武汉、南京、宁波、沈阳等，但政(zheng)策以鼓(gu)励引导为主，方式多为购房补贴或中介市场化交易(yi)，并未设定“以旧换新”的定量目标，示范效应(ying)有限。
2）2024年4月，以郑州为代表，二线城市住房“以旧换新”政(zheng)策加码，更多城市采用国企收(shou)购模式。4月1日，郑州市发(fa)布《郑州市促进房产(chan)市场“卖旧买(mai)新、以旧换新”工作方案（试行）》，提出2024年全(quan)市计划完成二手(shou)住房“卖旧买(mai)新、以旧换新”10000套，其中郑州城发(fa)集团收(shou)购二手(shou)房5000套、市场化交易(yi)完成5000套，同时政(zheng)府对“卖旧买(mai)新”给予30%的契税补贴。与前期试点城市相比，郑州“以旧换新”政(zheng)策包含国企收(shou)购+市场化交易(yi)+购房补贴三种模式，尤其是明确了国企收(shou)购存量房的数量要求，收(shou)购规模明显(xian)扩张(zhang)，具有较强的示范效应(ying)。在郑州之后(hou)，江苏海安、无(wu)锡市梁(liang)溪区、南京也发(fa)布了国企收(shou)购存量房“以旧换新”的政(zheng)策，拟收(shou)购数量分别为100套、200套、2000套。
3）4月下(xia)旬(xun)，深圳、上海发(fa)文(wen)，住房“以旧换新”扩散到一线城市。4月23日，深圳市房地产(chan)业协会和房地产(chan)中介协会联合开展商品住房“换馨家”活动，鼓(gu)励房企、中介、购房者三方签订协议，开展“卖旧买(mai)新”的换房联动，首(shou)批参与活动的有21家房地产(chan)经纪机构、13家房企及项目。深圳市房地产(chan)业协会鼓(gu)励房企和中介机构为“以旧换新”的购房者提供购房价款、佣金等专属优惠。5月3日，上海市房地产(chan)行业协会和房地产(chan)经纪行业联合倡(chang)议在上海发(fa)起商品住房“以旧换新”活动，首(shou)批参加倡(chang)议的房企20余家，房地产(chan)经纪机构近10家，参与项目30余个，主要分布在五(wu)大新城区域。
现行“以旧换新”的三种模式
从已出台政(zheng)策的城市来看(kan)，以旧换新主要有国企收(shou)购、市场化交易(yi)、购房补贴三种模式：
1）国企收(shou)购，购房者报名→房源筹(chou)集→意向选房→旧房核验(yan)与价格(ge)评估→签订协议→旧房房款抵扣新房总价→国企回收(shou)旧房处置。这一模式下(xia)，地方国企平台直接(jie)收(shou)购存量住房，购房者可置换国企指定的新房房源。
首(shou)先，有“以旧换新”意向的购房者在官方指定的线上/线下(xia)平台进行报名，开发(fa)商提前/同步登记在售新房项目，形(xing)成待收(shou)购二手(shou)房房源库(ku)和可选新房房源库(ku)。
其次，购房者挑选新房，并与开发(fa)商达成初步认购协议。试点中新房一般是收(shou)购方国企自身开发(fa)的在售项目，对于新房属于期房还是现房，各地标准不(bu)一。
第三，地方国企对存量住房进行物权核验(yan)和价格(ge)评估。不(bu)同城市的价格(ge)评估方式有所差异(yi)，例如南京以评估价为依(yi)据，随机抽取3家评估机构，取排(pai)序(xu)中间的评估值作为最终收(shou)购价格(ge)。安徽宣(xuan)城是取3家评估机构评估价格(ge)平均(jun)值的88%。江苏海安则是以二手(shou)房的纳税指导价为基础上下(xia)浮动。除评估价格(ge)标准以外(wai)，太仓、江阴、无(wu)锡、南京等地还明确了置换总价上限不(bu)得超过拟购新房合同总价的一定比例，多为60%或80%，部分地区允(yun)许多套旧房置换一套新房。
第四，购房者和收(shou)购国企、新房开发(fa)商签订以旧换新协议，由国企回购旧房，旧房房款可抵扣新房总价。
第五(wu)，回收(shou)的旧房将由国企改造为保障性(xing)住房或人才房，进行出租或销售。
国企收(shou)购政(zheng)策想象空间相对补贴和市场化交易(yi)模式更大。该模式为购房者指定了二手(shou)房的交易(yi)对象，有利于明显(xian)缩短二手(shou)房交易(yi)时间，降(jiang)低购房者的时间成本和资金负担。从各地实践来看(kan)，旧房收(shou)购款仅能(neng)抵扣新房价款的一部分，差价部分留有加杠杆余地，购房者可选择商贷或公积金贷款，有一定的乘数效应(ying)。若收(shou)购模式叠加契税补贴、佣金优惠、旧房学(xue)区资格(ge)保留等政(zheng)策，对购房者的吸引力有望进一步提升。在推动商品房库(ku)存去化的同时，国企收(shou)购模式还可扩大保障房和人才公寓(yu)的供给数量和范围，优化住房供给结构。
2）市场化交易(yi)，购房者提前锁定新房房源→中介提供旧房优先卖服务→新房认购存在解约保护期。这一模式下(xia)，地方政(zheng)府以引导和协调为主，房企和房地产(chan)中介机构自发(fa)组织“以旧换新”活动，通过市场化机制为改善性(xing)换房需求提供缓(huan)冲期，一般来说流程如下(xia)：
首(shou)先，购房者在参与活动的楼盘中选择拟购买(mai)的新房，与开发(fa)企业签订认购协议，缴纳认购金。
其次，购房者与中介机构、开发(fa)企业签订三方协议（若有租赁需求还可签订四方协议），提前锁定新房房源，同时委托中介机构售卖旧房，这一过程中，中介机构对旧房进行查证、勘验(yan)、挂牌，并提供一定的推广流量倾斜。
第三，在协议规定期限内(nei)（如30-90天），若旧房成功售出，购房者按约定办(ban)理新房购买(mai)手(shou)续，若未售出，则开发(fa)企业退还新房认购金，购房者不(bu)承担违约责任。
市场化交易(yi)模式提供流程便(bian)利，置换成功与否取决于市场行为。市场化交易(yi)模式允(yun)许购房者“卖旧买(mai)新”同步推进，对置换风险提供一定程度的兜底，有利于降(jiang)低购房者置换的协商和交易(yi)成本，缩短二手(shou)房销售向一手(shou)房销售的传导时间，提升交易(yi)效率(lu)。不(bu)过，这一模式更多是提供交易(yi)便(bian)利，类似(si)“连环单”，二手(shou)房出售仍需依(yi)赖市场机制，政(zheng)策效果取决于当地楼市库(ku)存、二手(shou)房质量、中介和房企参与积极性(xing)等因素。
3）购房补贴，对卖旧买(mai)新提供事后(hou)补助。这一模式与新房购房补贴本质相同，地方政(zheng)府对规定期限内(nei)出售自有住房并购买(mai)新房的购房者给予一定补贴，如合同成交金额(e)的1%、契税的30%、新房每平米补贴100元(yuan)等。政(zheng)府购房补贴模式操作较便(bian)捷，可直接(jie)降(jiang)低购房者的置换成本，但单个政(zheng)策力度相对国企收(shou)购模式较小，与其他政(zheng)策叠加使用可能(neng)效果更佳。
“以旧换新”有利于推动去库(ku)存
商品住宅库(ku)存周期偏长(chang)、去化偏慢问题(ti)亟待缓(huan)解。截至(zhi)2024年3月末，克(ke)而瑞80城去化周期达到24个月，其中一线、二线、三线平均(jun)去化周期分别为18、22、31个月。根据自然(ran)资源部4月29日发(fa)布的《关于做好2024年住宅用地供应(ying)有关工作的通知》，商品住宅去化周期超过36个月的，应(ying)暂(zan)停新增(zeng)商品住宅用地出让(rang)，商品住宅去化周期在18个月（不(bu)含）-36个月之间的，也要按照“盘活多少、供应(ying)多少”的原则严格(ge)控制新增(zeng)商品住宅用地供应(ying)。从80城库(ku)存数据来看(kan)，多数二三线城市面(mian)临较高库(ku)存下(xia)的供给约束，为了促进房地产(chan)市场供需结构平衡，消(xiao)化库(ku)存和控制新增(zeng)供给有必要同时推进。
当前一二手(shou)房温差仍存，二手(shou)房价格(ge)承压，“以旧换新”可帮(bang)助疏通二手(shou)向一手(shou)传导的堵点。2024年小阳春(chun)在高基数下(xia)成色偏弱，1-3月商品房销售面(mian)积累计同比-19.40%，4月30城商品房成交面(mian)积环比-11.5%、同比-38.9%，较2019年同期降(jiang)幅走扩至(zhi)54.4%。截至(zhi)5月5日，受五(wu)一假期扰动，30城商品房成交面(mian)积周均(jun)同比-37.0%（前一周-40.4%），其中一二三线同比分别-9.3%/-42.3%/-51.8%，一线优于二三线。26城二手(shou)房成交面(mian)积周均(jun)同比去年-12.0%（前一周-9.4%），其中一二三线同比分别+23.6%/-0.6%/-50.6%，一二线优于三线，二手(shou)房成交相对新房有韧性(xing)，但价格(ge)承压，截至(zhi)4月22日，城市二手(shou)房出售挂牌价指数周环比-0.2%，延续下(xia)跌态势。在市场磨底阶段，二手(shou)房业主议价能(neng)力削弱，若二手(shou)房买(mai)卖双方价格(ge)分歧(qi)走扩，将进一步增(zeng)加成交难度。“以旧换新”政(zheng)策的推行，通过直接(jie)收(shou)购、简便(bian)交易(yi)流程、给予房贷利率(lu)优惠或购房补贴等形(xing)式，有利于缩短二手(shou)房交易(yi)周期，疏通二手(shou)房销售向新房销售的传导路径。
购房者预期待改善，限购限贷放松加码和“以旧换新”配合有利于加快释放改善性(xing)需求。近期一线强二线限购放松提速。一线城市中，北京允(yun)许符合条件的居民在五(wu)环外(wai)增(zeng)购1套房。深圳分区优化限购，在规定7区内(nei)外(wai)地户籍购房社保个税年限由3年降(jiang)低至(zhi)1年、多子女家庭可增(zeng)购1套、放开符合条件的企事业单位购买(mai)商品房的限制。北京、深圳限购放松都涉及增(zeng)加房票，主要面(mian)向改善性(xing)需求。二线中，成都、长(chang)沙全(quan)面(mian)取消(xiao)限购，天津(jin)取消(xiao)120平米以上住房限购，明确京津(jin)冀户籍购房享受同等待遇。截至(zhi)5月6日，除北上广深外(wai)，尚未完全(quan)取消(xiao)限购的重点城市还有杭州（主城4区新房）、天津(jin)（市内(nei)六区120平米以下(xia)）、西安（二环内(nei)）、海口（区域限购），随着政(zheng)治局会议明确“继续坚(jian)持因城施(shi)策”，地方需求端进一步放松可期，配合“以旧换新”政(zheng)策利好，有利于加快释放改善性(xing)需求。
“以旧换新”的后(hou)续关注(zhu)点
地产(chan)惯性(xing)仍需时间改善，“以旧换新”是去库(ku)存的一种新思路，尤其是国企收(shou)购模式有较大的政(zheng)策空间。在政(zheng)治局会议定调后(hou)，“以旧换新”试点扩围可期，当前尚处于试点阶段，操作细节有待进一步明确。当前各地“以旧换新”形(xing)式各异(yi)，采用国企收(shou)购并明确规模的城市还比较少，且普遍处于试点阶段，已落地数量有限。
例如，根据太仓日报，2023年9月太仓市首(shou)批“以旧换新”限定在太仓市城发(fa)集团旗下(xia)的3个在售项目，二批次扩容至(zhi)8个项目603套房源。安徽宣(xuan)城、江苏江阴、江苏海安、无(wu)锡梁(liang)溪区计划收(shou)购数量在100-200套，其中海安市披露截至(zhi)4月7日活动报名累计超过400组、已成交15套。江阴市披露截至(zhi)5月2日已有25户住房换购家庭签约。郑州、南京已披露计划收(shou)购数量相对较高，郑州为全(quan)年5000套（试点500套），占郑州2023年二手(shou)住宅成交套数的4.9%，南京为首(shou)批2000套，占南京2023年二手(shou)住宅成交套数的2.1%，当前郑州、南京尚处于报名阶段，从房源筹(chou)集、意向选房，到价格(ge)评估、协商议价，至(zhi)合同签订、过户、放款还需要时间，实际成交情况有待观察。
增(zeng)量资金来源是“以旧换新”试点扩围的关键。从目前试点情况来看(kan)，“以旧换新”指定的新房房源大多是收(shou)购平台自身开发(fa)的在售项目，这一情况下(xia)，由于新房总价高于收(shou)购旧房总价，国企平台“以旧换新”实际上不(bu)需要额(e)外(wai)资金投入，还可回笼差价部分的现金，收(shou)购的旧房改造成保障房或人才房后(hou)，可获取租金收(shou)入或二次销售收(shou)入。然(ran)而，“谁(shui)回收(shou)、谁(shui)置换”的模式可能(neng)导致收(shou)购数量较少，且新房供给选择有限，较难满足购房者多元(yuan)化的改善性(xing)需求，进而影响签约率(lu)。如果允(yun)许收(shou)购平台以外(wai)的其他开发(fa)商楼盘纳入新房房源库(ku)，则国企收(shou)购旧房面(mian)临一定的集中资金支出压力，需要低成本增(zeng)量资金的支持，以便(bian)国企扩大收(shou)购规模、回收(shou)改造的租金回报率(lu)能(neng)够覆盖利息成本。
旧房定价是换房链条的难点。目前旧房议价一般是以第三方评估价格(ge)为基础，评估费用无(wu)需购房者承担。旧房评估价和市场价存在差异(yi)，若收(shou)购价过低，对购房者不(bu)具备吸引力，收(shou)购价过高将增(zeng)加地方财政(zheng)和国企平台的负担。
“以旧换新”的实际效果还需要关注(zhu)旧房收(shou)购要求、新房区位及质量、置换差价、附加优惠等。
其一，各地对存量住房收(shou)购标准有所差异(yi)，有区位限制、面(mian)积上限、房龄上限、产(chan)权清晰度、房贷结清等要求。在置换模式上，多对一置换相比一对一置换更具灵活性(xing)；
其二，指定新房房源的区位、质量、户型需满足购房者多样化的改善需求，若新房为期房，购房者还需考虑交付(fu)风险和过渡租房成本；
其三，购房者“以旧换新”仍需支付(fu)置换差价，从目前试点的要求来看(kan)，补差价可能(neng)为新房总价的20%-40%，加杠杆意愿和能(neng)力将影响最终成交与否；
最后(hou)，改善性(xing)购房需求的释放取决于收(shou)入预期、房价预期、交房预期，“以旧换新”的政(zheng)策效果有待观察。
本文(wen)作者：张(zhang)继强（执业证书编(bian)号：S0570518110002），朱沁(qin)宜（执业证书编(bian)号：S0570523080005），来源：华(hua)泰证券(quan)固收(shou)研究(jiu)，原文(wen)标题(ti)：《【华(hua)泰固收(shou)】聚焦住房“以旧换新”政(zheng)策》
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