5月17日(ri)午间，人民银行连发三项事关住(zhu)房贷款的新政，房地产金(jin)融(rong)政策(ce)放松力度之大(da)超出市场预期。受(shou)此利好影响，当天午后开(kai)盘之后，地产板块大(da)涨，房地产ETF市场热度较高，多(duo)个地产股跟涨。截至记者发稿前，多(duo)只房地产ETF日(ri)内涨幅接近5%左(zuo)右。
此次发布的三项房贷新政分别涉及降低房贷首付比例、降低公积金(jin)贷款利率(lu)，以及取消全国层面首套住(zhu)房和二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款利率(lu)政策(ce)下限。
记者从中(zhong)介机(ji)构了解到，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施(shi)后，楼市热度有所回升。部分潜在购房者也在等待(dai)出台更大(da)力度的房地产支持政策(ce)，存在“再等等”心态。央(yang)行一揽子(zi)政策(ce)出台后，将在一定程度上满足购房者的政策(ce)预期，有望形成(cheng)房地产市场的“政策(ce)底”。
受(shou)访专家指出，央(yang)行一揽子(zi)政策(ce)有利于降低居民首付负担和成(cheng)本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复(fu)苏创造(zao)更为合宜的货币信贷环境。这也有助于提升居民的消费能力和意愿，支持恢复(fu)和扩大(da)消费，有效保障和改善民生，积极扩大(da)国内需求，发挥消费拉(la)动经(jing)济增长的基础性作(zuo)用。
房贷首付比例下限降至历史(shi)低位
在央(yang)行连续发布的三项房地产金(jin)融(rong)政策(ce)中(zhong)，房贷首付比例调降幅度较大(da)，超出市场预期。
公告称，为适(shi)应我国房地产市场供求关系(xi)的新变化、人民群众对优质住(zhu)房的新期待(dai)，促进房地产市场平稳健康(kang)发展(zhan)，对于贷款购买商品住(zhu)房的居民家庭，首套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
这是(shi)时隔八(ba)个多(duo)月，央(yang)行再度下调房贷首付比例下限。2023年(nian)8月底，央(yang)行、金(jin)融(rong)监管总局联合发布的《关于调整优化差别化住(zhu)房信贷政策(ce)的通(tong)知》明确(que)，对于贷款购买商品住(zhu)房的居民家庭，首套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款最低首付款比例统(tong)一为不低于20%，二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款最低首付款比例统(tong)一为不低于30%。
也就是(shi)说，今日(ri)发布的新政是(shi)在去年(nian)8月的基础上，再对首套房和二套房商业性个人住(zhu)房贷款最低首付比例下限下降5个百分点。这也是(shi)商业性个人住(zhu)房贷款首付比例的历史(shi)低点。
此外，根据最新公告，在此基础上，央(yang)行各省级分行、金(jin)融(rong)监管总局各派出机(ji)构根据城市政府调控要求，按照因城施(shi)策(ce)原则，自主确(que)定辖区各城市首套和二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款最低首付款比例下限。
公积金(jin)贷款“降息”0.25个百分点 存量明年(nian)起享受(shou)
央(yang)行决(jue)定，自2024年(nian)5月18日(ri)起，下调个人住(zhu)房公积金(jin)贷款利率(lu)0.25个百分点，5年(nian)以下（含5年(nian)）和5年(nian)以上首套个人住(zhu)房公积金(jin)贷款利率(lu)分别调整为2.35%和2.85%，5年(nian)以下（含5年(nian)）和5年(nian)以上第二套个人住(zhu)房公积金(jin)贷款利率(lu)分别调整为不低于2.775%和3.325%。
公积金(jin)贷款利率(lu)的下调，是(shi)顺应此前按揭贷款利率(lu)下行后的相应调整。根据央(yang)行2024年(nian)第一季度货币政策(ce)执行报告，截至3月末，新发放的个人住(zhu)房贷款加权平均利率(lu)3.69%，同(tong)比下降0.45个百分点。
记者了解到，此次公积金(jin)贷款利率(lu)不仅惠及增量，存量利率(lu)也会享受(shou)到，只不过实施(shi)的时间点有所不同(tong)。对于新发放的公积金(jin)贷款，5月18日(ri)就可以享受(shou)到“降息”；对于存量公积金(jin)贷款，将从明年(nian)1月1日(ri)贷款重(zhong)定价(jia)日(ri)起享受(shou)“降息”。
取消全国房贷利率(lu)下限影响几何？
在取消全国层面首套住(zhu)房和二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款利率(lu)政策(ce)下限的同(tong)时，根据最新政策(ce)，央(yang)行各省级分行按照因城施(shi)策(ce)原则，指导各省级市场利率(lu)定价(jia)自律(lu)机(ji)制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确(que)定是(shi)否(fou)设(she)定辖区内各城市商业性个人住(zhu)房贷款利率(lu)下限及下限水平（如有）。银行业金(jin)融(rong)机(ji)构则根据各省级市场利率(lu)定价(jia)自律(lu)机(ji)制确(que)定的利率(lu)下限（如有），结合本机(ji)构经(jing)营状(zhuang)况、客户风险状(zhuang)况等因素，合理确(que)定每笔贷款的具(ju)体利率(lu)水平。
2022年(nian)12月30日(ri)，央(yang)行、原银保监会决(jue)定在阶段性调整差别化住(zhu)房信贷政策(ce)的基础上，建立新发放首套商业性个人住(zhu)房贷款利率(lu)政策(ce)动态调整机(ji)制。对评(ping)估期内新建商品住(zhu)宅销售价(jia)格环比和同(tong)比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷款利率(lu)下限。
记者了解到，截至2024年(nian)4月末，全国343个城市中(zhong)已有67个取消了首套房贷利率(lu)下限。金(jin)融(rong)机(ji)构反映，这些(xie)城市的房贷利率(lu)下限取消后，利率(lu)会有一定下行，但(dan)市场经(jing)充分竞争后又形成(cheng)新的较稳定的均衡水平，对当地新发放房贷有带动作(zuo)用。
有分析(xi)指出，取消全国层面住(zhu)房贷款利率(lu)政策(ce)下限，无疑将带动更多(duo)城市取消利率(lu)下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价(jia)空间也会明显增大(da)。据权威人士估计，政策(ce)落(luo)地后，大(da)多(duo)数城市房贷利率(lu)可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万贷款、30年(nian)期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住(zhu)房的利息支出会减少很多(duo)。
市场人士判断，若全国绝大(da)部分城市取消对房贷利率(lu)政策(ce)下限，未来房贷利率(lu)还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企回款压力。
“此次利率(lu)调整依然体现了央(yang)行推动利率(lu)市场化的清晰思路，也表明央(yang)行持续推动金(jin)融(rong)机(ji)构市场化定价(jia)能力的决(jue)心。”上述市场人士称，未来银行将按照市场化原则与客户自主协商确(que)定房贷利率(lu)水平，利率(lu)市场化层次仅有提升。