“一(yi)键三连”！5月17日(ri)，中(zhong)央出台政策“组合拳”助力(li)全国楼市去库存。
取消商贷利率政策下限、降低(di)公积(ji)金(jin)贷款利率、降低(di)首套二套首付(fu)比，这三项(xiang)重磅政策的密集出台引发了市场强烈关注，这也预示着楼市政策再次迎来历史性的宽松时期。
在业内人士(shi)看来，“低(di)首付(fu)+低(di)商贷利率+低(di)公积(ji)金(jin)利率”的购房(fang)模(mo)式将会形成，全面助力(li)今(jin)年房(fang)地(di)产销售市场的活跃，也有助于(yu)全面提振房(fang)地(di)产市场的复苏。
历史最低(di)的首付(fu)比：首套住房(fang)不低(di)于(yu)15%
5月17日(ri)，据中(zhong)国人民银行网站消息(xi)，中(zhong)国人民银行、国家金(jin)融监督管理总局发布《关于(yu)调(diao)整个人住房(fang)贷款最低(di)首付(fu)款比例政策的通(tong)知》。其(qi)中(zhong)，对于(yu)贷款购买商品住房(fang)的居民家庭，首套住房(fang)商业性个人住房(fang)贷款最低(di)首付(fu)款比例调(diao)整为不低(di)于(yu)15%，二套住房(fang)商业性个人住房(fang)贷款最低(di)首付(fu)款比例调(diao)整为不低(di)于(yu)25%。
在此基础上，中(zhong)国人民银行各省级分行、国家金(jin)融监督管理总局各派出机构根据城市政府调(diao)控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房(fang)商业性个人住房(fang)贷款最低(di)首付(fu)款比例下限。
中(zhong)泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅向新京报记者表(biao)示：“房(fang)地(di)产关系人民群众切(qie)身利益和经济(ji)社会发展大局，现阶段通(tong)过降低(di)首付(fu)比例的方式，进一(yi)步降低(di)购房(fang)的资金(jin)门槛，有利于(yu)为房(fang)地(di)产市场的修复，营(ying)造(zao)更加良好的资金(jin)环(huan)境。”
对于(yu)当(dang)前阶段降首付(fu)的必要性，广东(dong)省城规院住房(fang)政策研究中(zhong)心(xin)首席研究员李宇嘉指出：“目前，限制杠杆(gan)的必要性已经下降了。因为，当(dang)前面临的是(shi)信贷需求疲弱、加杠杆(gan)动力(li)减弱，这导致金(jin)融加速器效应退化，迫切(qie)需要修复杠杆(gan)动力(li)。”
“这是(shi)历史最低(di)的首付(fu)比例，既是(shi)按揭贷款历史上的最宽松政策，也是(shi)最近几年各类(lei)购房(fang)政策中(zhong)最为宽松的政策。”易居研究院研究总监严跃进分析：“此次政策市场反馈非常强烈，和过去的限购放松、认房(fang)不认贷相比，首付(fu)比例的下调(diao)，其(qi)能级远远超过其(qi)他城市的政策，说(shuo)明国家层面对于(yu)去库存和支(zhi)持合理住房(fang)消费需求高度重视。该政策对于(yu)房(fang)贷方面的拉动、对于(yu)刚需和改善性住房(fang)需求的快速释放和规模(mo)性释放等都具有非常重要的意义，预计对于(yu)房(fang)地(di)产市场和地(di)产股等会产生非常积(ji)极(ji)的影响。”
首都经济(ji)贸易大学京津(jin)冀房(fang)地(di)产研究院院长、北京市房(fang)地(di)产法学会副会长兼(jian)秘书长赵秀(xiu)池认为，降低(di)首付(fu)款比例政策有利于(yu)提高刚需与改善性住房(fang)需求的购房(fang)能力(li)，促进潜在需求变为有效需求，有利于(yu)促进楼市回暖(nuan)；是(shi)对房(fang)地(di)产供求关系发生重大变化下，调(diao)整过时的房(fang)地(di)产调(diao)控政策的重要举措。但只降低(di)首付(fu)款比例，对购房(fang)人而言，会使后期的还款压力(li)加大，因此，配合房(fang)贷利率进一(yi)步下降，将会形成合力(li)。
取消房(fang)贷利率下限，公积(ji)金(jin)首套利率最低(di)2.35%
与此同时，5月17日(ri)，央行发布《关于(yu)调(diao)整商业性个人住房(fang)贷款利率政策的通(tong)知》，取消全国层面首套住房(fang)和二套住房(fang)商业性个人住房(fang)贷款利率政策下限。
其(qi)中(zhong)提到，央行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房(fang)地(di)产市场形势及当(dang)地(di)政府调(diao)控要求，自主确定是(shi)否设定辖区内各城市商业性个人住房(fang)贷款利率下限及下限水平(ping)（如有）。此外，银行业金(jin)融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营(ying)状况、客户风(feng)险状况等因素，合理确定每(mei)笔贷款的具体利率水平(ping)。
对此，李宇嘉认为，从近期的金(jin)融数据来看，信贷增长已由供给(gei)约束转化为需求约束，即(ji)需求不足是(shi)制约信贷投放，特别是(shi)按揭贷款投放的主要原因。这背后也有无风(feng)险利率大幅度下行的原因，比如，近期银行低(di)风(feng)险理财已经跌破3%，进入(ru)“2时代了”。这时候，银行按揭利率（LPR还在3.95%，最低(di)利率为3.75%）还在3%-4%，显然(ran)是(shi)非常高的。
“用高利率买一(yi)项(xiang)价格下跌的资产是(shi)不划算的，这也导致居民不愿意买房(fang)，特别是(shi)加杠杆(gan)买房(fang)。”李宇嘉表(biao)示，此次调(diao)整也在于(yu)修复地(di)产金(jin)融加速器效应。
5月17日(ri)，国家统计局发布1-4月份房(fang)地(di)产市场数据显示，全国房(fang)地(di)产开发投资增速连续23个月负增长。虽然(ran)今(jin)年以来各地(di)区因城施策，不断地(di)在优(you)化房(fang)地(di)产政策，但是(shi)房(fang)地(di)产领域继续处于(yu)调(diao)整期。为此，业内人士(shi)提出需要进一(yi)步优(you)化政策。
中(zhong)原地(di)产首席分析师张(zhang)大伟(wei)表(biao)示，此次政策调(diao)整之后，房(fang)贷利率降低(di)，全面进入(ru)“3时代”。比如5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低(di)减20个基点，首套房(fang)贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调(diao)的空间更大。
目前除了少(shao)数一(yi)线、二线城市外，大部(bu)分城市房(fang)贷最低(di)首套利率已经降为3.45%。如果简单从3.75%降至3.45%计算，相当(dang)于(yu)100万30年的月供从之前的4631元，减少(shao)到4462元，每(mei)月月供减少(shao)167元，总体上看，30年减少(shao)利息(xi)合计达到了60686元。对于(yu)全国来说(shuo)，影响巨大，特别是(shi)一(yi)二线城市，意味着其(qi)将大幅度降低(di)首付(fu)比例和利率。
与此同时，5月17日(ri)，央行决定，自5月18日(ri)起，下调(diao)个人住房(fang)公积(ji)金(jin)贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房(fang)公积(ji)金(jin)贷款利率分别调(diao)整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房(fang)公积(ji)金(jin)贷款利率分别调(diao)整为不低(di)于(yu)2.775%和3.325%。
对此，易居研究院研究总监严跃进表(biao)示，商业银行贷款持续降息(xi)的情况下，很多地(di)方房(fang)贷利率到了3.45%的水平(ping)，这和公积(ji)金(jin)贷款的利差已经差异不大了，所以公积(ji)金(jin)的利率下调(diao)是(shi)必然(ran)的。此前公积(ji)金(jin)贷款利率为3.1%，调(diao)整后5年期以上的首套住房(fang)公积(ji)金(jin)贷款为2.85%，意味着下调(diao)个人住房(fang)公积(ji)金(jin)贷款利率0.25个百分点。公积(ji)金(jin)贷款利率和商业银行贷款利率一(yi)样，总体保持了持续宽松的导向。
一(yi)、二手房(fang)联(lian)动，政策“组合拳”将形成叠加影响力(li)
今(jin)年以来，全国多城市楼市成交疲软，二手房(fang)“以价换(huan)量(liang)”明显，市场下行压力(li)加大。
根据5月17日(ri)国家统计局发布的数据，2024年4月份，房(fang)地(di)产市场继续调(diao)整，70个大中(zhong)城市中(zhong)，各线城市商品住宅销售价格环(huan)比、同比降幅均有所扩大。其(qi)中(zhong)，全国70个城市，仅有6城新房(fang)房(fang)价指数环(huan)比上涨，仅有1城二手房(fang)房(fang)价指数环(huan)比上涨。
在楼市持续下探的背景下，中(zhong)央层面出台多项(xiang)楼市重磅调(diao)控政策具有必要性和及时性。“对于(yu)很多新市民、年轻人来说(shuo)，购房(fang)门槛将会明显下降，尤其(qi)是(shi)降首付(fu)与降利率结合起来，再加上房(fang)价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅度下降，房(fang)贷进入(ru)可支(zhi)付(fu)阶段，即(ji)月供不会明显影响居民其(qi)他消费。”李宇嘉表(biao)示。
镜鉴(jian)咨(zi)询创始(shi)人张(zhang)宏伟(wei)表(biao)示：“在一(yi)、二手房(fang)联(lian)动去库存的组合拳措施上，首付(fu)比例的降低(di)、交易环(huan)节(jie)税费补贴和减免(mian)，与二手带押过户、卖旧(jiu)换(huan)新、购买存量(liang)住房(fang)做保障房(fang)等措施，将有助于(yu)一(yi)、二手房(fang)市场去库存，提升交易信心(xin)。”
张(zhang)宏伟(wei)预计：“伴随着政策落地(di)力(li)度与执行力(li)的增强，楼市去库存的力(li)度未来也会越来越大，市场的供求关系在未来1-2年内将逐步改善，届(jie)时楼市将步入(ru)相对健康的发展轨道。对于(yu)年内楼市走(zou)势而言，接下来的5-6月成交量(liang)肯定会有一(yi)波回升行情。”
严跃进也认为，首付(fu)比例下调(diao)至15%以及商贷利率、公积(ji)金(jin)利率下调(diao)，对于(yu)市场的影响非常重大，是(shi)新一(yi)轮购房(fang)政策重磅且有力(li)出击(ji)的重要体现。后续“低(di)首付(fu)+低(di)商贷利率+低(di)公积(ji)金(jin)利率”的购房(fang)模(mo)式将会形成，全面助力(li)今(jin)年房(fang)地(di)产销售市场的活跃，也有助于(yu)全面提振房(fang)地(di)产市场的复苏。
新京报记者 袁秀(xiu)丽(li) 徐(xu)倩
编(bian)辑(ji) 杨娟娟 校对 卢茜