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| 珠江新城板块近期二手交易活跃 |
文/图羊城晚(wan)报记者范晗越
自广州楼市“528新政”落地后，时间已过去两周，从(cong)目前的情况来看，广州住(zhu)宅市场的反应较为明显，中指研究院的数(shu)据显示，端午假(jia)期期间，广州新建商品住(zhu)宅日(ri)均成交同(tong)比(bi)增长6%，较2019年增长20%。二手住(zhu)宅方(fang)面，需求也呈(cheng)回暖态势，据贝壳找房的数(shu)据，6月(yue)2日(ri)，广州二手住(zhu)宅带看量达17907次(ci)，看房人数(shu)达3981人，均为5月(yue)以来的最高值。此外，部分板块热度(du)显增，天河珠江新城板块、黄埔知识城板块、海珠滨江东(dong)板块、番(fan)禺祈福板块及市桥板块带看量、成交量均维持在全市较高水准，其中滨江东(dong)板块在均价微增的同(tong)时，平均成交周期还有所下降(jiang)。
不过，受二手房取消限售、“卖一买一”等政策(ce)带来的改善(shan)需求批量释放的影响，二手住(zhu)宅供应量也出现了明显增长。5月(yue)29日(ri)，新政实施当日(ri)，贝壳二手住(zhu)宅新增挂牌量便达到了1371套(tao)，当周挂牌高达6132套(tao)，与近三个月(yue)的低点相比(bi)，新增挂牌接(jie)近翻番(fan)，目前，贝壳找房二手住(zhu)宅有效房源已接(jie)近15万套(tao)。供、求同(tong)步增长的同(tong)时，二手住(zhu)宅成交周期目前仍处于稳定态势，据贝壳找房的数(shu)据，今年以来，广州市二手住(zhu)宅平均成交周期持续处于210至230天区间，相比(bi)2023年仍属高位。
二手成交显著(zhu)上升，增长动力源自“两极”
据合富(fu)研究院的数(shu)据，新政落地后两周，广州市二手住(zhu)宅网签总数(shu)持续创4月(yue)以来的高值，5月(yue)27日(ri)至6月(yue)9日(ri)两周内，单周二手住(zhu)宅网签宗数(shu)均超过2300宗，与今年3月(yue)的高点已相当接(jie)近，其中，番(fan)禺、海珠、天河等中心(xin)区域及近郊区域成交量环比(bi)增长显著(zhu)，部分区域超30%。此外，成交稳步回升的同(tong)时，全市二手住(zhu)宅网签均价已经连续四周重回3万元/平方(fang)米以上。
二手成交的增长主要来自90平方(fang)米以下刚需户型及市中心(xin)的大户型单位“两极”，其中全市90平方(fang)米以下户型成交占比(bi)超60%。以最为突出的海珠区为例(li)，合富(fu)研究院的数(shu)据显示，新政两周内，海珠区二手住(zhu)宅网签量达4月(yue)以来的峰值。同(tong)时，在6月(yue)3日(ri)至9日(ri)这一周内，海珠区二手网签中，近八(ba)成为90平方(fang)米以下的刚需户型，尤其在工业大道南、南洲、宝岗大道等板块，中小户型成为支撑成交量增长的主要力量。
广州链家保利(li)百(bai)合分店店长李雄伟向记者介绍，新政后，其门店所在板块二手总价在200万元以下的单位成交周期显著(zhu)缩短，除此之外，门店的租(zu)赁客户中，也不乏出现置业意向并主动上门咨询者。李雄伟表示，此前门店月(yue)均租(zu)赁业务成交在30单左右，新政实施以来，已有两位客户主动上门，此类客户均为已经在该板块内租(zu)住(zhu)了两三年的租(zu)客，每月(yue)房租(zu)在4000元左右，新政降(jiang)低首付门槛和利(li)率后，求购郊区新房或是在区域内寻找一个楼龄较老的单位，压力都(dou)小了不少(shao)。
中心(xin)区域的天河区珠江新城、海珠区滨江东(dong)等板块在短期内成交增长也十分显著(zhu)。广州链家兴盛分店经理李超俊表示，珠江新城板块新政后反应相当积极，成交量从(cong)此前的日(ri)均2宗增长至日(ri)均5宗左右。数(shu)据显示，天河区二手住(zhu)宅单周成交量在6月(yue)3日(ri)至9日(ri)这周内达到了春节以来的峰值，珠江新城、天河公(gong)园板块的高端物业成交增长，拉动区域内二手均价突破(po)6万元/平方(fang)米。
供应同(tong)步增长，二手议(yi)价空间仍在
尽管从(cong)成交端来看，政策(ce)“强心(xin)剂”的效果显著(zhu)，但随着“528新政”取消二手住(zhu)宅限售，供给(gei)端也同(tong)样迎(ying)来了一波大幅(fu)增长，一批交付不满两年的次(ci)新房在近两周内迅速在二手市场挂牌。海珠区工业大道南板块的中海观澜府、天河区奥体板块的保利(li)天汇、番(fan)禺区的越秀(xiu)和樾府等近两年开售的热门项目最近两周均有次(ci)新房挂出，但在挂牌价格上与周边(bian)一手相比(bi)并未形成较大差(cha)异，能够吸引到的买家较为有限。
以中海观澜府为例(li)，目前贝壳挂牌房源14套(tao)，单价在7.2万-12.6万元/平方(fang)米区间，而地段、面积段接(jie)近的周边(bian)新项目保利(li)燕语堂悦，4月(yue)底开盘时，参考均价则是不低于6万元/平方(fang)米。此外，次(ci)新房仍需按规定缴纳增值税，这一点决(jue)定了这批刚刚进入二手市场的住(zhu)宅不会在成交端掀(xian)起太大波澜。但在供应量居高不下的前提(ti)下，二手市场议(yi)价空间仍将维持高位。合富(fu)研究院数(shu)据显示，四月(yue)、五月(yue)广州二手住(zhu)宅议(yi)价空间分别为8.4%和8.1%，收窄趋势初显，但仍为一年内的高位。
另一方(fang)面，一批预算并不那么(me)捉(zhuo)襟(jin)见肘的买家在降(jiang)首付、降(jiang)利(li)率的贷款政策(ce)支持下，通过提(ti)高杠杆率选择(ze)上车新房。广州链家保利(li)百(bai)合分店店长李雄伟介绍，以总价300万元为分界，预算达到这一水平的买家，有不少(shao)转向了荔湾区的新房。在刚刚结束的端午假(jia)期里就有买家改变想法，该买家原计划求购保利(li)百(bai)合花园的二手两房单位，但目前已经签约了荔湾区花地湾板块的某新房项目。板块内原有的刚需买家原本大多是带看总价300万元左右的二手房，但近两周基本都(dou)已经开始带看总价450万-500万元的房源及新房项目，在选择(ze)空间更大的情况下，买家对居住(zhu)环境和小区品质的要求明显有所提(ti)高。
从(cong)贝壳找房的数(shu)据来看，新政两周以来，二手市场方(fang)面无(wu)论(lun)是成交量还是带看量，距今年三月(yue)、四月(yue)的年内峰值均还有一定差(cha)距。在供应量平缓增长的情况下，二手市场降(jiang)价房源数(shu)仍远高于涨价房源，日(ri)均在1000至1500套(tao)之间，与之相比(bi)的是，即便在达到峰值的新政实施当日(ri)，涨价房源仅有251套(tao)。总体来看，二手市场的现状还将持续一段时间，买方(fang)市场的局面一段时间内仍较稳定。