每经(jing)记者 陈荣(rong)浩赵景致(zhi)每经(jing)编辑 陈梦妤
“昨天（7月4日）出的通(tong)知，政策今天开始执行。”
昨天晚上，一(yi)则关于“深圳多家商业银(yin)行已要求，个人(ren)住房按揭贷款需在主体封顶后才(cai)能放款”的消息(xi)在网络上发酵，7月5日上午，深圳一(yi)国有银(yin)行工作人(ren)员(yuan)对《每日经(jing)济新闻》记者表示(shi)。
有深圳房企人(ren)士也向每经(jing)记者证实，已于昨晚收到相关通(tong)知。“不过(guo)这个政策对我(wo)们影响(xiang)不大，因为我(wo)们在深圳区域的楼盘(pan)已经(jing)接(jie)近封顶，（政策）对在深圳有较大面积土储但还没(mei)开发的房企会有较大影响(xiang)。”
“昨晚刚出通(tong)知，没(mei)封顶不让放贷”
7月5日上午，深圳一(yi)国有银(yin)行工作人(ren)员(yuan)对每经(jing)记者表示(shi)，昨天出的通(tong)知，政策今天开始执行。
另一(yi)家股份行个贷经(jing)理也向每经(jing)记者表示(shi)，政策今天开始实行。“人(ren)行要求银(yin)行在个人(ren)按揭贷款方面，必须等(deng)项目主体封顶了(le)才(cai)可以放贷，如果主体没(mei)封顶，是不让放贷的。”
从银(yin)行角度看，怎样才(cai)算主体封顶？
上述(shu)国有行工作人(ren)员(yuan)指出，封顶之后才(cai)有竣工，“竣工指的是要国土（部门）验收，（合格(ge)之后）才(cai)算竣工。”
上述(shu)个贷经(jing)理表示(shi)，以30层的楼盘(pan)为例，封顶就(jiu)是30层要全部完(wan)工，里面装修可以还没(mei)好，但主体要建好。如果只是25层，还没(mei)建满30层，银(yin)行就(jiu)没(mei)办法放贷。
“对购房者来(lai)说其实是一(yi)个保障。”上述(shu)股份行个贷经(jing)理表示(shi)，前几(ji)年深圳有要求主体须建立三(san)分之二才(cai)能售卖，现在是要求必须达到封顶才(cai)能放贷。
这位个贷经(jing)理续称，如果客户不通(tong)过(guo)银(yin)行按揭贷款购房也可以，需要（客户）和开发商商榷。“这项政策是给银(yin)行的指导(dao)意见，昨晚刚出的通(tong)知，具体细则还没(mei)有发文，但暂(zan)时肯定是（不封顶）不会放贷。
业内认为有助于降低烂尾风险
事实上，“不封顶不放贷”在监(jian)管文件中早有提及。
《每日经(jing)济新闻》记者查询了(le)解到，要求封顶后才(cai)能放贷的政策，可以追溯到央行2003年发布的“121号文”及2007年发布的“359号文”。
其中，2003年《关于进一(yi)步(bu)加强房地产(chan)信贷业务管理的通(tong)知》（以下简称“121号文”）要求，商业银(yin)行只能对购买主体结构已封顶住房的个人(ren)发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才(cai)能发放贷款。
2007年《关于加强商业性房地产(chan)信贷管理的通(tong)知》（以下简称“359号文”）提到，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人(ren)发放住房贷款。”
目前，这一(yi)条款仍然有效。
上海原银(yin)保监(jian)局2021年1月发布的《关于进一(yi)步(bu)加强个人(ren)住房信贷管理工作的通(tong)知》提到，要严格(ge)个人(ren)住房贷款发放管理，切实执行“359号”相关要求，重点支持(chi)借款人(ren)购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人(ren)发放住房贷款。
央行也曾对银(yin)行向购买主体结构未封顶住房的个人(ren)发放住房贷款的商业银(yin)行下了(le)处罚决定。
比如最近一(yi)次，2023年9月13日，国家金融监(jian)督管理总局昌(chang)吉(ji)监(jian)管分局便对新疆昌(chang)吉(ji)农村(cun)商业银(yin)行股份有限公司五家渠天山路支行，就(jiu)“向购买主体结构未封顶住房的个人(ren)发放住房贷款”违法违规(gui)事实罚款30万元。
广东省城规(gui)院住房政策研究中心首席研究员(yuan)李宇嘉通(tong)过(guo)微信向每经(jing)记者表示(shi)，封顶以后才(cai)能发放按揭贷款在“121号文”和“359号文”已有明确规(gui)定，不过(guo)由于房价快(kuai)速上涨(zhang)，银(yin)行抢占房贷份额，部分银(yin)行就(jiu)迎合开发商的需要，在按揭楼盘(pan)没(mei)有封顶时放贷，封顶前放贷由此成为“潜规(gui)则”。
“由于开发商高周转的经(jing)营策略，挪用预售资金的普(pu)遍性，导(dao)致(zhi)房屋交(jiao)付(fu)出现困难甚至烂尾，封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用之后，如果项目没(mei)有封顶，延(yan)期交(jiao)付(fu)和烂尾的风险会加大。”
李宇嘉提到，现在要求封顶才(cai)能放贷，有助于降低房屋烂尾风险，保障小业主权益，也保障银(yin)行贷款安全。
每经(jing)记者注意到，目前深圳新房供应量相比以前出现了(le)显著下滑。
据深圳中原研究中心监(jian)测，2024年深圳现售住宅项目4个，占比不足9%；现售住宅供应套数863套，占比不足5%。而2023年深圳现售住宅项目16个，占比不足11%；现售住宅供应套数2800套，占比不足5%。
深圳市住建局数据显示(shi)，截至6月末，深圳新房住宅可售房源51277套，去化(hua)周期小幅下降至22.3个月，主要是新房供应减少，房企集中精力去化(hua)在售项目，因此可售库存有所下降。
封面图片来(lai)源：每经(jing)记者 丛森 摄