深圳楼市(shi)的主流市(shi)场基本围是(shi)绕着住宅的。
但住宅的情况大多只(zhi)能反映表面(mian)的供(gong)求关系，更深层(ceng)次的趋(qu)势和变化，需要观测的则是(shi)写字楼。
因为写字楼作为企业经营(ying)的测温器，环境热的时候(hou)，出(chu)租率高，租金也会被拉升，但环境不景气(qi)的时候(hou)，空置(zhi)率就会变高，租金也会随(sui)之被拉低(di)。
最(zui)近随(sui)着专(zhuan)注做写字楼业务的机构第一太(tai)平戴(dai)维斯(si)发布最(zui)新的写字楼观测数据，深圳写字楼空置(zhi)率登(deng)上了热榜。
根据第一太(tai)平戴(dai)维斯(si)监测数据，截至2024年一季度(du)末(mo)，深圳甲(jia)级写字楼总存量扩张至1122.8万平方米，平均空置(zhi)率呈结(jie)构性上升，环比上升1.7个百(bai)分点、同比上升6.2个百(bai)分点至30.6%，突破了历史数据，再创新高。
而2020年一季度(du)，深圳写字楼这项数据为26.2%，甲(jia)级写字楼总存量为738万平方米。
写字楼租金方面(mian)，2024年一季度(du)深圳全市(shi)租金指数环比下降1.8%、同比下降6.7%，平均租金降至人民币每平方米每月163.9元。
而2020年一季度(du)深圳全市(shi)平均租为人民币每平方米每月201.7元，租金指数环比下跌1.6％。
虽然放在全国层(ceng)面(mian)来看，深圳的写字楼空置(zhi)率不算是(shi)最(zui)高的。
但时间拉长来看，相比2020年写字楼的供(gong)应总量已经创新高，空置(zhi)率也创新高，租金还一路下探，几乎回(hui)到了2011年第二季度(du)之前（2011年第二季度(du)平均租金水平为168.4元/平方米/月）。
而四个一线城市(shi)中，深圳还是(shi)唯一一个空置(zhi)率超过30%的城市(shi)。
一般而言，行业内认为，写字楼空置(zhi)率维持在10%～20%区间是(shi)相对比较合理的，20%是(shi)一道警戒线，如果(guo)空置(zhi)率超过这个红线，则可能会过剩。
但如果(guo)是(shi)超过30%，就属于比较明显的过剩了。
这就意味着，深圳的写字楼已经明显供(gong)大于求。
造成这样的局面(mian)，相信不用多说(shuo)，很多人也能明白其中的原因。
但更重要的是(shi)，写字楼这些年供(gong)应量呈井喷的状态。
2015年之后(hou)，深圳的写字楼如同雨后(hou)春(chun)笋一般冒出(chu)来。
在2021全年空置(zhi)率上升的情况下，深圳在2023年又进入新一轮的供(gong)应高峰。
这对很多持有写字楼物业的业主而言，如今面(mian)临的困局就不言而喻了。
不仅租金这些年无法持续增长，就连写字楼的价格也进一步缩水。
相比写字楼的高峰价格，如今的写字楼物业价格已经明显便宜了不少(shao)。
根据CAIC监测数据显示(shi)，2024年Q1深圳商办(ban)销售市(shi)场成交均价38858元/㎡，同比下降36.7%。
这个成交均价水平，几乎和2018年Q3持平。而2021年Q3深圳商办(ban)销售市(shi)场成交均价为56207元/㎡，环比下跌4%。
所以可以看到，对于前几年高位配置(zhi)高档写字楼的业主而言，写字楼的价格水平已经回(hui)到很多年前。
面(mian)对这样的变化，急售转让的写字楼也越(yue)来越(yue)常见。
比如去年前海的高端写字楼业主低(di)价抛售前海信利康大厦一套239㎡的房源，原登(deng)记价2016万，报价1100万，单价算下来4.6万/㎡。
比如去年9月，中介挂出(chu)一套前海宝中卓越(yue)写字楼原价1137万，报价766万。
比如今年4月壹方中心玖(jiu)誉一套220.04平房源，报价直接低(di)于同户型成交价700万。
再比如福田香蜜湖(hu)时代科技大厦中介挂出(chu)整层(ceng)写字楼，房产证(zheng)面(mian)积3171.3平，14本证(zheng)实际销售单价报价2.7万/平，还是(shi)实收。
基本上，已经随(sui)处可见低(di)价出(chu)售的写字楼房源。
所以，眼下的写字楼是(shi)租也不好租，卖也不好卖。
这对接下来继续入市(shi)的写字楼而言，无疑是(shi)巨大的压(ya)力。
因为在所有物业类型里，住宅、公寓、商铺、写字楼等(deng)等(deng)，写字楼已经是(shi)最(zui)难卖、库存最(zui)难消化的了。
而深圳肉眼可见，不乏(fa)卖了很多年都依旧没卖完的写字楼。
比如蛇口的写字楼、比如福田的写字楼，甚至前海的写字楼，依旧存在不少(shao)早早就已经发售了的一手公寓或(huo)者办(ban)公室(shi)产品。
最(zui)近，深超总也即(ji)将迎来首个竣备的办(ban)公楼神州数码创新中心。
作为深超总的重量级项目，市(shi)场给予了一定的期(qi)望，甚至神州数码创新中心的开工、竣工等(deng)都备受关注。
而神州数码本身，也将项目写进了年度(du)报表。
并且公司投资(zi)性房地产项目由2021年末(mo)的约2.13亿元，增加到2023年末(mo)的约48.45亿元。
（来源：神州数码2021年—2023年财(cai)务报告(gao)）
但对于这个项目，在被评估公司评估减值的情况下，神州数码似乎另有考量。
因为作为神州数码的重要投资(zi)性房地产项目，被调整过会计科目金额。
2023年神州数码将项目部(bu)分用途由对外出(chu)租改为自用，而相关的金额则从投资(zi)性房地产转出(chu)（约4.21亿元），转成固定资(zi)产和无形(xing)资(zi)产。
而投资(zi)性房地产目的是(shi)为赚取市(shi)场租金或(huo)资(zi)本增值。
这就意味着，面(mian)对写字楼的市(shi)场变动，公司对投资(zi)性房地产的处置(zhi)，特别是(shi)重点项目都格外小心谨慎。
但是(shi)无论(lun)怎么(me)说(shuo)，在当前的环境下，普通人甚至是(shi)公司，在写字楼面(mian)前，想要继续谋利是(shi)越(yue)来越(yue)困难了。
作者|醉酒大鲨鱼