本文(wen)转自(zi)【央视新闻客户端】；
本周五，楼市迎来诸多利好，四项重磅政策同时出炉，包括购房首付比例下(xia)调、公积金贷款利率下(xia)调、房贷利率取(qu)消下(xia)限(xian)，还(hai)有一个就是收购库存房源充(chong)当保(bao)障房。特别(bie)是中国人民银行(xing)周五下(xia)午宣布，将提供3000亿元保(bao)障性住房再贷款支持政府收储(chu)行(xing)为，引起社会广泛关(guan)注。那么，为何(he)现在(zai)去库存成了当前房地产(chan)复苏的当务(wu)之(zhi)急呢？
国家统计(ji)局最新公布的数据显示，4月份以来，市场供需都在(zai)下(xia)行(xing)，使得(de)库存总量进一步在(zai)加大。一方面是由于(yu)3月份原(yuan)本的小(xiao)阳春没来，市场需求进一步萎缩，从而导(dao)致新一轮降(jiang)价，市场观望气氛更浓。另一方面，尽管去年以来二(er)手房交易在(zai)回升，但回升的数量赶不上挂(gua)牌(pai)卖房的数量，各地二(er)手房挂(gua)牌(pai)量都在(zai)创新高。
中央财经(jing)大学管理科学与工程学院(yuan)教授 易成栋：目前市场上出现了刚(gang)性需求，有买房的愿望，但是因为销量和价格在(zai)下(xia)降(jiang)，所以还(hai)在(zai)继续观望。随着交易量和价格的下(xia)行(xing)，开发商也会出现资金链困难。市场就出现了一个向下(xia)的紧缩的循环，这个时候就需要(yao)政府采取(qu)一些政策，打破(po)循环，让市场走向平稳健康。
今年4月30日，中央政治局会议首次提出“要(yao)结合房地产(chan)市场供求关(guan)系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究(jiu)消化存量房产(chan)和优化增量住房的政策措施”。这是时隔多年，中央再度(du)对房地产(chan)去库存提出要(yao)求。而记者从易居研究(jiu)院(yuan)等市场机构拿到的统计(ji)数据也显示，当前库存很高的矛盾(dun)点并不在(zai)于(yu)房地产(chan)企(qi)业供应了太多房源，而是在(zai)于(yu)库存消化能力一直处于(yu)低位(wei)，即销售不振。据易居研究(jiu)院(yuan)统计(ji)，全国百城新建商品住宅库存销售周期目前为25.3个月，而新建商品住宅的合理销售周期应为12到14个月。
易居研究(jiu)院(yuan)研究(jiu)总监 严跃进：这些政策都跟现在(zai)消化市场上的新房、二(er)手房等等有直接的关(guan)系，对包括房屋(wu)买卖市场的情绪，房企(qi)的销售状况和资金状况等等，都能产(chan)生非常(chang)积极的影响，对于(yu)整个市场的提振将产(chan)生积极的作(zuo)用。
“以购代建”能去库存吗？
在(zai)此(ci)次多项重磅政策当中，我们看到有一项明确规(gui)定，就是商品房库存较多城市可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作(zuo)保(bao)障性住房。这被称为“以购代建”的模式，这种方式能够(gou)加快推进库存的消化吗？
近期，多个城市或地区已经(jing)出台“以购代建”相关(guan)政策，鼓励收购存量房用于(yu)保(bao)障房。像杭州临安(an)区近日就表示，要(yao)在(zai)临安(an)区范(fan)围内收购一批商品住房用作(zuo)公共租赁住房，绍兴越城区批量购买商品住宅用于(yu)人才安(an)居工程，而南京则(ze)表示，将适当改建或收购存量住房用作(zuo)保(bao)障性住房，盘活利用闲置(zhi)土地和房屋(wu)。
从目前各地的政策来看，“以购代建”主要(yao)有两个目标：一是加快存量商品房去库存，二(er)是助力保(bao)交楼和房地产(chan)融资协调机制“白(bai)名单(dan)”的建立，以缓解(jie)房地产(chan)企(qi)业资金方面的困局。专家表示，通(tong)过(guo)收购存量住房改为保(bao)障性住房，目前看可以实现一举多得(de)的效(xiao)果。
首都经(jing)济贸易大学城市经(jing)济与公共管理学院(yuan)教授 赵秀池(shi)：因此(ci)收购存量商品房作(zuo)为保(bao)障房，使开发商的商品房能够(gou)顺利实现其(qi)价值，另一方面增加了保(bao)障房供给，满足了更多被保(bao)家庭的需要(yao)，促进了商品房与保(bao)障房双轮驱(qu)动双轨运行(xing)的房地产(chan)市场平稳健康发展。
专家表示，近期有关(guan)“以购代建”的政策的实施，下(xia)一步无疑(yi)会给市场带来了一定的正面效(xiao)应，特别(bie)是在(zai)楼市调控政策转向“去库存”这一背景下(xia)，这些措施能够(gou)缓解(jie)部分房企(qi)的资金压(ya)力，为楼市带来短(duan)期的稳定性。在(zai)各地具体执行(xing)的过(guo)程中，关(guan)于(yu)资金来源的可持续性，以及这些收储(chu)商品房的运营管理能力，都是考验政策未来效(xiao)果的关(guan)键。
中央财经(jing)大学管理科学与工程学院(yuan)教授 易成栋：这个政策要(yao)注意到中国的地方差异非常(chang)大，不同的城市有不同的情况，也就是因城施策还(hai)是很有必要(yao)的。
闲置(zhi)和存量土地怎么办？
其(qi)实，在(zai)此(ci)次政策发布前，自(zi)然资源部就已经(jing)下(xia)发过(guo)一份通(tong)知，要(yao)求各地新增土地供应量需要(yao)结合当地商品住宅去化周期以及盘活存量规(gui)模，将盘活存量土地规(gui)模作(zuo)为增量供应的重要(yao)依(yi)据。“去化周期”，其(qi)实就是指商品房的销售周期，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此(ci)前12个月月均成交量得(de)出。
而随着此(ci)次国家相关(guan)政策的进一步要(yao)求，自(zi)然资源部表示，正在(zai)准(zhun)备出台妥善处置(zhi)闲置(zhi)土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置(zhi)已经(jing)出让的闲置(zhi)存量住宅用地。
中央财经(jing)大学管理科学与工程学院(yuan)教授 易成栋：收回这些闲置(zhi)的用地，其(qi)实也是给拿了这些土地的开发商出路，让他(ta)们前期购买的土地资产(chan)能够(gou)盘活，让这些开发商能够(gou)从市场上退出来。
按照自(zi)然资源部的计(ji)划(hua)，未来一方面将严格依(yi)法处置(zhi)闲置(zhi)土地，另一方面将加大对存量土地盘活利用的支持力度(du)。比如允许(xu)企(qi)业按照程序合理调整规(gui)划(hua)条件和设计(ji)要(yao)求，更好地适应市场需求，或者发挥(hui)土地二(er)级市场作(zuo)用，支持预告登记转让和“带押过(guo)户”，鼓励转让或者合作(zuo)开发等。
首都经(jing)济贸易大学城市经(jing)济与公共管理学院(yuan)教授 赵秀池(shi)：这一次政策特别(bie)明确提到，支持地方按照以需订购原(yuan)则(ze)，以合理价格收回闲置(zhi)土地，用于(yu)保(bao)障性住房建设。既体现了市场化法治化的原(yuan)则(ze)，帮助开发商解(jie)决了土地闲置(zhi)的困境，增加了保(bao)障性住房供应。