连日来，多个部门发声提及“消化(hua)存量房产”，各地亦紧锣密鼓地出台相(xiang)关政策。这是对中共(gong)中央政治局4月30日召(zhao)开会议提及“统筹研(yan)究消化(hua)存量房产和优化(hua)增量住房的政策措施”的快(kuai)速落实，可为楼市企稳复苏(su)创造更好的市场环(huan)境。
当下，我国房地产市场供求关系(xi)已经从(cong)过去的供不应求过渡到供求基本平衡，甚至部分城市出现供过于求的情况。国家(jia)统计局数据显示，截至今年4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%，去化(hua)周期较长。更重要的是，除了(le)待售新房、空置房屋、在建工程等库存外，还需解决卖旧买新置换不畅等问题。
由此可见(jian)，聚焦“消化(hua)存量房产”发力，是激活不动(dong)产流动(dong)性的关键一招，更是稳楼市预期的一项重要任务。那么，如何消化(hua)存量房产？有(you)哪些路(lu)径和模式？
第一，激活二手(shou)房流动(dong)性，疏通新房二手(shou)房市场联动(dong)去库存堵点。当前，多地二手(shou)房挂牌量激增，表明置换需求较强，但当前新房二手(shou)房联动(dong)交易(yi)链条循环(huan)不畅，一定程度上导致新建商品房库存高企。
近期，多地出台取消限购、住房“以(yi)旧换新”相(xiang)关政策，旨在疏通二手(shou)房交易(yi)时间长、手(shou)续繁琐等堵点，为新房去库存释放(fang)新的需求空间，可谓打破僵局、对症(zheng)下药。据中指研(yan)究院监测，截至5月21日，全国已有(you)超60个城市推出住房“以(yi)旧换新”措施，模式主(zhu)要有(you)两种，一是“国企收旧换新”；二是“中介(jie)优先帮卖”。目前来看，“以(yi)旧换新”政策虽然仍在探索阶段，但却是盘活存量、消化(hua)库存的有(you)益尝试，预计未来相(xiang)关配套资金、统筹方式等会进一步完善。
第二，“以(yi)购代建”盘活新建未售商品住房，核(he)心是将存量房产转化(hua)为保障性住房，同步解决保障房不足(zu)以(yi)及新房库存去化(hua)难的问题。5月17日，中国人(ren)民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化(hua)、法治化(hua)原则，支持地方国有(you)企业(ye)以(yi)合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
从(cong)实际操作层面看，一方面，部分城市已跑通“国企收储未售新房”模式；另一方面，也要鼓励各地保租房平台去购买开发企业(ye)的存量商品房。若“以(yi)购代建”推进顺利，将对市场产生多方面影响，一是将消化(hua)存量房产与加快(kuai)保障性住房供给相(xiang)结(jie)合，更好满足(zu)工薪收入群体的住房需求；二是有(you)利于缓(huan)解开发商资金压力，去库存效果有(you)保障；三是开发商可将回(hui)笼资金投向在建工程，加快(kuai)项目竣工交付，为保交房护航。
预计接下来各地将加快(kuai)推进“以(yi)购代建”。若结(jie)合收购成本和租赁(lin)市场需求来看，二线核(he)心城市有(you)可能率先成为试点，一是其新房套均总价低于一线城市，所需资金规模相(xiang)对较低；二是这类城市租赁(lin)需求较大，收购主(zhu)体可更好地处置存量房产，甚至未来可寻求通过保租房公募REITs发行来回(hui)笼资金。
第三，进一步发挥(hui)城市房地产融资协(xie)调机制作用，分类处置已售难交付商品住房，防范相(xiang)关风(feng)险。当前，房地产市场正处在调整过程中，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难，若其无法正常(chang)交付，将严重损害(hai)购房者权益，影响房地产市场平稳健康发展。因此，着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持续建项目融资和竣工交付，打好保交房攻坚战(zhan)，至关重要。
目前，从(cong)中央到地方，多方主(zhu)体已经做了(le)诸(zhu)多工作，例如，城市房地产融资协(xie)调机制建立以(yi)来，商业(ye)银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，一是能满足(zu)在建项目合理融资需求；二是确保已售未交付商品住房正常(chang)交付；三是获得资金支持后(hou)，可缩短竣工交付周期，保交房稳民生。当然，对于已经资不抵债的项目，也需尽快(kuai)启动(dong)司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组，处置中要把维护购房人(ren)合法权益摆(bai)到首要位置。
整体来看，解决房地产问题需要一揽子政策协(xie)同发力，“消化(hua)存量”和“优化(hua)增量”之(zhi)间，亦需做好平衡。多措并举消化(hua)存量房产之(zhi)际，供给端也需随之(zhi)调整，比如暂缓(huan)商品住宅去化(hua)周期过高城市的宅地出让等举措，也颇(po)为重要。总而言之(zhi)，多管齐下，统筹协(xie)同，有(you)力出击，房地产市场的企稳恢复可期。