近期，房地产市场迎来了一系列政策春风，不仅迅(xun)速激活(huo)了市场，也使(shi)得资本(ben)市场中房地产相关(guan)的概念股呈现(xian)出显著的涨势(shi)。
富途牛牛数据显示，自4月中旬起，港股内房股板块的涨幅一度超过了50%，这无疑为市场注入了一剂强心针(zhen)。
对此，许多机构也开始向市场给出了一些(xie)指引。
例如代建行业，东吴证券指出，房地产代建开发的金融(rong)化、专业化是大势(shi)所趋(qu)，代建行业有望在未来5年维持平稳(wen)增(zeng)长，行业规模可(ke)观。由于代建业务对企(qi)业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准(zhun)化知(zhi)识体(ti)系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势(shi)明显，预计未来能获取更高市占(zhan)率。
在笔者看来，代建行业作为产业链的重要环节之一，凭借轻资产运营模式、高利润率优势(shi)，以及政府代建项目的稳(wen)定收(shou)益，也显现(xian)出其独特优势(shi)，在市场中表(biao)现(xian)强劲。
具体(ti)到个股上，绿城管理身为代建头部企(qi)业，富途牛牛数据显示，其股价(jia)也在近期一度攀升至(zhi)7.98港元(yuan)，创下上市以来的新高。
这一现(xian)象(xiang)不仅体(ti)现(xian)了市场对绿城管理业务发展的认可(ke)，也反映出投资者对代建行业未来发展的乐观预期。
不妨就此来进一步(bu)探讨，代建行业是否(fou)具备可(ke)持续的右(you)侧机会？绿城管理又面临着(zhe)什么样的机遇和发展潜力？
1、政策大礼包持续加码，为代建行业注入活(huo)水
站在宏观的行业层面，从中央到地方，各级纷纷出台具体(ti)实施方案，以促进房地产行业的平稳(wen)健康发展。这些(xie)政策的密集出台，不仅体(ti)现(xian)了国家(jia)对房地产市场平稳(wen)健康发展的高度重视，也彰显了其对市场调(diao)控的决(jue)心。
具体(ti)来看，在央行层面，央行宣布下调(diao)住(zhu)房贷款最低首付(fu)比例5个百分点(dian)，首套房贷最低首付(fu)降(jiang)至(zhi)15%，二套房最低首付(fu)降(jiang)至(zhi)25%；取消全(quan)国层面首套房和二套房贷款利率政策下限；下调(diao)公积金贷款利率0.25个百分点(dian)；拟设立保障性住(zhu)房再贷款，规模3000亿元(yuan)，可(ke)带动银行贷款5000亿元(yuan)。
在地方层面，成都放宽落户条件；深圳(chou)推出二手房跨行“带押(ya)过户”资金免费(fei)监管服务；南京下调(diao)首贷利率0.15个百分点(dian)；杭州临安区拟收(shou)购商品房作保障房；北(bei)京拟优化家(jia)庭住(zhu)房贷款套数认定标准(zhun)；北(bei)上深等多地均下调(diao)个人住(zhu)房房公积金贷款利率0.25个百分点(dian)；合肥、佛山推出以旧(jiu)换新活(huo)动。
另外，北(bei)京、天津、成都、南京等多个热点(dian)城市也陆续传出限购政策的利好消息(xi)。中原地产数据显示，去年以来至(zhi)今，全(quan)国各地共发布调(diao)整限购政策超过80次(ci)。
在笔者看来，政策调(diao)整对房地产板块的影响尤为显著。这些(xie)政策的实施，不仅构建起一个全(quan)面的政策支持框(kuang)架，直接改善了行业的基本(ben)面，更重要的是，它们(men)还有助于恢复市场的信心。无论是消费(fei)者的购买行为还是投资者的投资决(jue)策，都为市场注入了积极的信号，助力房地产市场逐步(bu)复苏。
有业内人士(shi)表(biao)示，通过增(zeng)加创新性政策并减少限制性措施，可(ke)以有效激发市场潜在的购房需求，提升市场情绪，加速房地产市场的复苏。这种平衡的政策调(diao)控策略，为行业的长期发展打(da)下了坚实的基础。
在这样的大环境下，代建行业也迎来了更多的业务发展机会，尤其是代建头部企(qi)业，将有望实现(xian)规模和效益的双(shuang)重增(zeng)长。
数据显示，中指研究院发布的《2024年1—3月房地产代建研究报告(gao)》指出，2023年代建新签规模同比增(zeng)速超50%，充分展现(xian)出代建行业的强劲增(zeng)长势(shi)头。并且行业集中度向头部企(qi)业聚集，今年一季度TOP5代建企(qi)业新增(zeng)代建规模的占(zhan)比高达58%。
克而瑞的统计数据也印证了这一点(dian)。今年一季度，代建中标项目总计达到118个，与2023年同期的89个相比，增(zeng)加了32.6%。这一增(zeng)量创下了近年来单季度的最高纪录，尤其是与2023年下半年相比，市场热度出现(xian)了明显的回升。
2、先行优势(shi)奠定成长基础，商业模式升级谋求高质量增(zeng)长
进一步(bu)来看，绿城管理作为国内代建领域的头部企(qi)业，是否(fou)值得投资者关(guan)注？笔者认为可(ke)以从两个维度来探讨。
一方面，绿城管理占(zhan)据较高市场份(fen)额，且盈利能力持续增(zeng)长，为自身可(ke)持续增(zeng)长奠定了坚实基础。
基于央企(qi)背(bei)书、龙头效应、多元(yuan)客户结构及全(quan)国化布局，结合公司优质的产品力、服务力，及创新能力，使(shi)得绿城管理的市场占(zhan)有率连续8年超20%。
在先发优势(shi)下，公司也将有机会受益于规模效应，获得更多的市场份(fen)额和资源，持续实现(xian)高增(zeng)长，从而形成车轮效应的良性循环，夯实行业前列地位(wei)。
财报显示，2023年，绿城管理超额完成全(quan)年经营指标，归母净利润增(zeng)长超30%，维持了80%的基础派息(xi)和20%的特别(bie)派息(xi)政策，向股东派发了末期股息(xi)每股人民币0.40元(yuan)及特别(bie)股息(xi)每股人民币0.10元(yuan)。不仅体(ti)现(xian)出公司对股东利益的高度重视，也彰显了绿城管理良好的盈利能力和强劲的现(xian)金流状况。
盈利能力的持续释放，直接证明了绿城管理商业模式的正确性和成长潜力。随(sui)着(zhe)公司规模的不断扩大和行业经验的不断积累，其商业模式也将更加成熟和稳(wen)定，并不断进行创新与优化，实现(xian)更好的盈利和持续的成长。
值得一提的是，政府代建承接的绝大多数工程集中在公共住(zhu)房物业和各类公共基础设施的建设开发上，几乎占(zhan)据了整个代建行业规模的半壁江山，已成为当前多数代建企(qi)业的重要发力方向。
绿城管理作为全(quan)国最大的政府代建服务商，自2005年以来就深度参与各类保障性住(zhu)房建设工作，广泛(fan)涉及拆迁(qian)安置房、共有产权房、公租房、人才公寓等，为地方政府、城投、央国企(qi)、金融(rong)机构等多方主体(ti)提供专业、高效共赢的解决(jue)方案。
截至(zhi)2023年底，公司政府代建累计交付(fu)5300万(wan)平方米，累计为近35万(wan)户原住(zhu)民改善居住(zhu)生活(huo)环境，彰显出其在推动城市发展和改善民生方面的积极作用。
随(sui)着(zhe)政府对保障性住(zhu)房建设的持续重视和投入，绿城管理有望在政府代建领域继续发挥其领导作用，占(zhan)据更多市场份(fen)额。
另一方面，绿城管理还巧妙地融(rong)合了多元(yuan)化的客户结构与全(quan)国化的业务布局，推动商业模式升级，扩展代建业务内容，赋能行业生态，强化公司成长性。
简单来说，公司以“M登山模型”为B端客户提升经营兑现(xian)度，以“M确幸社(she)区”为C端客户打(da)造美好生活(huo)场景。
在B端客户服务层面，绿城管理聚焦经营兑现(xian)，对代建业务进行了深入的拆解和重构，将代建服务细化为6大步(bu)骤和23个关(guan)键触点(dian)，形成“M登山模型”，实现(xian)了服务的标准(zhun)化、体(ti)系化、流程化。
《M登山模型》的全(quan)网开源，更是推动了代建行业的知(zhi)识平权和技术普惠，这一举措不仅提升了整个行业的"良品率"，还将引领房地产开发服务进入标准(zhun)工业化的新时代，为行业的发展打(da)开了新的局面。
在C端客户服务方面，绿城管理推出“M确幸社(she)区”服务体(ti)系，深度挖掘不同年龄段业主的生活(huo)习惯和情感需求，打(da)造全(quan)龄化、适老化的生活(huo)空间，体(ti)现(xian)出公司对客户需求的深刻洞察和对美好生活(huo)场景的不懈追(zhui)求。
为了更好地服务C端客户，绿城管理还发布了基于全(quan)国36城、58项目、4419组客户调(diao)研数据的《2023绿城管理代建C端客户研究白皮(pi)书》。这份(fen)白皮(pi)书重点(dian)聚焦三四线(xian)城市，通过对C端客户价(jia)值需求的深入了解，不仅驱(qu)动了公司产品研发和服务提升，也能够为B端委托方创造了业绩增(zeng)量。
此外，绿城管理还积极通过开源知(zhi)识体(ti)系和筹建中国代建行业协会等顶层设计，进一步(bu)巩固行业领军(jun)地位(wei)，推动代建行业的规范化、专业化发展。
3、小(xiao)结
总的来说，经过30多年的发展，代建行业的商业模式已经逐渐成熟稳(wen)固。随(sui)着(zhe)近年来保障性租赁住(zhu)房政策的连续推出以及房地产市场下行周期的特殊(shu)环境，政府代建、商业代建以及资本(ben)代建业务的渗透率和市场份(fen)额持续提升。
绿城管理在业务发展、盈利能力等多方面的领先表(biao)现(xian)，既(ji)为自身可(ke)持续发展奠定了坚实基础，也展现(xian)出较强的投资价(jia)值和成长潜力。在当前房地产政策的积极推动下，绿城管理有望进一步(bu)受益于市场的复苏和回暖，并凭借其持续兑现(xian)的业绩增(zeng)长和盈利能力，有望在市场中收(shou)获其自身的“阿尔法”回报。