2024年(nian)6月27日，在(zai)格隆汇举办的中期策略会上，邀请了近百家(jia)优(you)质公司高管与投资者面对面零距离交流。其中，上实城市开发(0563.HK)财务总监梁健康先生以及行政人事部主管、企业传讯部副主管傅琳女士于当日下午参与了路演环节(jie)为现场(chang)投资人分享了上实城市开发的发展情况，以下为格隆汇整(zheng)理的路演主要内容：
1 ·公司概况与背景
先简要介绍(shao)公司的背景。
上实城开是上海(hai)实业的附(fu)属公司。截至2023年(nian)年(nian)底，集团在(zai)中国的十个(ge)内地重点城市拥有28个(ge)房地产项(xiang)目(mu)，包括上海(hai)、北京、西安(an)、天津、重庆(qing)、无锡、沈阳、烟台、深(shen)圳以及武汉。当中大部分为建成及处于建设期的中、高档(dang)住宅以及商用物业，未来可售规划建筑面积(ji)约348万平方米。可见公司的土地储备还是非(fei)常充(chong)裕的。
上实集团和上实控股作(zuo)为上实城开的控股公司，合共持股70.37%。同时，公司和上海(hai)市徐汇区国资委也共同持有上海(hai)城开股份。公司目(mu)前已发行的股份约47.9亿股。截至今天的股价是0.435港元，总市值约21亿港元。去年(nian)公司的派息比(bi)率是28.3%，股息收益率6.7%。
2 ·业绩回顾与经营趋(qu)势
继续(xu)来看公司的业务表现。
2023年(nian)上实城开的全年(nian)主营业务收入为79.54亿港元，同比(bi)下跌了27.8%。毛利33.23亿港元，同比(bi)上升了11.9%，毛利率达到41.8%。如果扣除保障房的影响，毛利率可以达到43.1%。全年(nian)盈利4.91亿港元，同比(bi)上升约60.9%，股东应占盈利4.95亿港元。
上实城开的优(you)势是核心资产优(you)质，拥有充(chong)沛现金流，财务结构良好。未来可售规划建筑面积(ji)348万平方米，拥有核心城市优(you)质投资性物业接近112.6万平方米，持有现金超过59.86亿港元，净负债比(bi)率为58.4%。2023年(nian)全年(nian)新开工的面积(ji)18.4万平方米，在(zai)建面积(ji)约249.9万平方米。
再来看一下公司的财务趋(qu)势。
上实城开的合并盈利和股东应占盈利在(zai)2023年(nian)均有上升，合约销售在(zai)2023年(nian)达82.29亿元人民币，同比(bi)上升4%。公司净负债比(bi)率在(zai)2023年(nian)为58.4%，下降了4.6个(ge)百分点。
去年(nian)上实城开的物业销售是有所下降的，主要是由于2022年(nian)公司保障房入账的较多。租金收入和酒店业务有所上升，租金收入上升42.59%。由于公司的长租房是在(zai)2023年(nian)启动的，也导(dao)致了该业务板块大幅(fu)增长。此外，酒店业务收入23年(nian)同比(bi)上升了50%，物业管理收入则(ze)相对持平。
可以看到公司的已销售物业预(yu)售所得(de)款(kuan)项(xiang)，主要是以西安(an)、天津、上海(hai)和烟台为主，共计82.56亿港元。其中西安(an)占了大头，达到了27.4亿港元。2023年(nian)年(nian)报中显示的公司每股账面净资产是2.92港元。
由公司的损益表情况可以看到，上实城开23年(nian)的收入，刚才(cai)也有提到由于物业销售的下降，保障房在(zai)2002年(nian)比(bi)较多的入账，导(dao)致2023年(nian)的收入下降了27.8%。
与此同时，公司毛利率和扣除保障房影响的毛利率也都有上升。主要是公司去年(nian)的西安(an)自然界项(xiang)目(mu)入账比(bi)较多导(dao)致的。公司一般行政及行政开支同比(bi)下降了2.5%，除税前盈利和年(nian)内盈利都有大幅(fu)度的上升，均超过了同比(bi)60%的盈利增速。每股盈利为10.32港仙，也上升了21.8%。
聚焦到公司的负债表和杠杆比(bi)率，截止2023年(nian)底，公司的银行结余和现金同比(bi)上升了33%，已销售物业预(yu)售所得(de)款(kuan)项(xiang)也上升了16.5%。此外，净负债比(bi)率下调了4.6个(ge)百分点。
再来看公司按业务明细(xi)以及城市入账的情况。
可以发现2023年(nian)收入主要以物业销售为主，占到了86.4%。其中以城市划分的话，西安(an)市占到了69.3%，其次(ci)上海(hai)则(ze)是占到了23.6%。
按项(xiang)目(mu)来细(xi)分。
第一个(ge)西安(an)自然界，该项(xiang)目(mu)占到去年(nian)全年(nian)的入账面积(ji)的65.7%。第二项(xiang)是城开御瑄(xuan)，是公司位于上海(hai)闵行莘庄的一个(ge)别墅项(xiang)目(mu)，该项(xiang)目(mu)占到了去年(nian)入账面积(ji)的6.2%。
第三个(ge)就(jiu)是万源城，项(xiang)目(mu)位于上海(hai)闵行区古美板块，距离中环线不(bu)足(zu)700米，是上海(hai)「十·五」规划中的大型重点住宅基地。项(xiang)目(mu)总用地面积(ji)约94.3万方，总建筑面积(ji)约130万平方米，公建配套约10余万平方米，规划导(dao)入人口逾2万人。该项(xiang)目(mu)占到了公司去年(nian)入账面积(ji)的5.3%。
进一步看到合约销售的情况。
2023年(nian)全年(nian)的合约销售主要集中在(zai)西安(an)、天津和上海(hai)。商品房销售金额合计有80.6亿，销售面积(ji)占到总销售面积(ji)的95.1%，保障房销售面积(ji)则(ze)占到了总销售面积(ji)的4.9%。
3 ·核心资产与土地储备
关注到公司土地储备。
公司位于上海(hai)的项(xiang)目(mu)较多，如，TODTOWN天荟(hui)，该项(xiang)目(mu)是公司和新鸿基合作(zuo)的上海(hai)首个(ge)地铁(tie)上盖的项(xiang)目(mu)。再比(bi)如，上投新虹，该项(xiang)目(mu)位于上海(hai)的大虹桥商圈，是集办公、商场(chang)、酒店为一体(ti)的大型综合体(ti)。
此外，还有三个(ge)社区项(xiang)目(mu)，城开汇社区、城开莘社区和城开创社区。这三个(ge)项(xiang)目(mu)是公司在(zai)上海(hai)的三个(ge)保租房的项(xiang)目(mu)。其中莘社区已经成为了上海(hai)的标杆项(xiang)目(mu)，位于闵行区莘庄。创社区，则(ze)在(zai)上海(hai)的闵行区交大校区附(fu)近，预(yu)计今年(nian)7月才(cai)正式启动预(yu)租。但是潜在(zai)租客已经预(yu)定了大半。目(mu)前主要是周边的大学，如华师大等。
再介绍(shao)公司主要投资物业，位于上海(hai)的项(xiang)目(mu)居多。从未来可售建筑面积(ji)可以看到，长三角地区占一半比(bi)例，武汉与西安(an)合计占30%。
再看到公司近年(nian)来资产的进出情况。
从2012年(nian)到2022年(nian)的，可以看到公司近些年(nian)其实拿的都是上海(hai)以及公司一直深(shen)耕的几大城市的项(xiang)目(mu)。
由上海(hai)项(xiang)目(mu)的分布图可见公司在(zai)上海(hai)其实大部分的项(xiang)目(mu)主要集中在(zai)上海(hai)的徐汇区和闵行区，当时的拿地的成本也是相对比(bi)较低一些。
下面来看公司重点项(xiang)目(mu)的情况。
第一个(ge)重点项(xiang)目(mu)是上实望海(hai)，位于上海(hai)临港的核心商务区滴水(shui)湖片区，该项(xiang)目(mu)属于上海(hai)少有的临海(hai)住宅，收购成本也控制的相当好。未来可售面积(ji)在(zai)3.7万平方米，平均成本在(zai)人民币15700元平方米，开发周期三年(nian)，预(yu)计净利润(run)在(zai)10%左右。
再一个(ge)重点项(xiang)目(mu)是西安(an)自然界。该项(xiang)目(mu)位于西安(an)浐灞生态区，是欧亚经济论坛会址。具有完(wan)善的社区商业、酒店、教育、医(yi)疗、购物中心等，收购成本当时也是控制的比(bi)较好。股权代价计入增值税后(hou)仍低于市场(chang)价。未来可售面积(ji)在(zai)42.1万平方米。
4 ·财务优(you)势与投资分析
下面介绍(shao)公司的核心竞争优(you)势。上实城开是上海(hai)国企系统房地产唯一的港股标的。背靠的是上海(hai)市国资委，大股东是公司的上实控股（0363.HK）和上实集团。
作(zuo)为上实集团在(zai)境外房地产唯一的港股标的，公司资产质量良好、经营稳健、实力雄(xiong)厚。尤其是在(zai)充(chong)裕的优(you)质的货值储备下，公司深(shen)度布局(ju)上海(hai)，货值储备有数百亿，在(zai)中国的十个(ge)主要城市有28个(ge)项(xiang)目(mu)，未来的可售面积(ji)在(zai)348万平方米，主要是长三角占到50%，西安(an)15%，武汉12%，以及重庆(qing)10%，其他地区占到13%。
公司高现金、高毛利、低估值。公司的低估值其实可以由去年(nian)年(nian)报可以看到。公司的总资产在(zai)590亿港元，总负债385亿港元，总权益205亿港元，本公司拥有人应占权益140亿港元，总发行股数47.91亿，每股资产净值2.92港元。若以当前股价0.41港元来计算(suan)的话，市净率是在(zai)0.14倍。其实应有的价值并没有完(wan)全被体(ti)现出来，甚至被严重的低估了。
此外，公司持有现金59.86亿港元，公司的净负债比(bi)率为58.4%，处于相当健康的水(shui)平，毛利率本期在(zai)41.8%。
上实城开2023年(nian)主要销售入账的就(jiu)是刚才(cai)提到的西安(an)的自然界，上海(hai)城开御瑄(xuan)以及上海(hai)万源城。公司的基本面稳中向好，每年(nian)都有相对稳定的派息比(bi)率。“三条红(hong)线”公司是每年(nian)都达标。收益率目(mu)前约6.7%，若以2023年(nian)的派息0.029港元来计算(suan)的话，公司目(mu)前的派息比(bi)率约为28.3%，也是相当的可观。
公司持续(xu)优(you)化借贷成本。去年(nian)9月附(fu)属公司上海(hai)城开完(wan)成第二期境内公司债券(quan)的发行，本金总额18亿人民币，期限三年(nian)，票面利率是在(zai)3.5%，所得(de)款(kuan)项(xiang)用来偿还2022年(nian)第二期的境内公司债券(quan)。
同时公司也是凭借中港两地的借贷优(you)势，能(neng)够尽享低利息成本的红(hong)利。比(bi)如公司在(zai)国内借的自贸区的贷款(kuan)，用来偿还境外的股东借款(kuan)，尽显发挥两地优(you)势的互补共赢。同时上实城开于资金上一直获得(de)大股东全力支持。
上实城开同样发力商业资产，租赁住宅，产城结合等多轮(lun)驱动。公司与香港大型房地产商合作(zuo)，如此前已提到的TODTOWN天荟(hui)就(jiu)是与新鸿基合作(zuo)，该项(xiang)目(mu)位于莘庄地铁(tie)站，是上海(hai)地铁(tie)1号线上盖。项(xiang)目(mu)总建筑面积(ji)在(zai)60.5万方，包括住宅、商业、酒店等，公司的占股比(bi)例为21%左右。
另外还有一个(ge)是上海(hai)世贸商城，该项(xiang)目(mu)靠近大虹桥商圈，在(zai)古北路虹桥，总建筑面积(ji)28.5万方，是2014年(nian)和南丰集团合作(zuo)收购的，公司的占股比(bi)为51%。
凭借上海(hai)实业等背景与实力，可以见到公司是外资可靠合作(zuo)伙伴。同时，公司也受到上海(hai)国资委、上实集团以及香港联交所等多重监管。如重大项(xiang)目(mu)出售，项(xiang)目(mu)权变更以及资产负债比(bi)率等，均有严格的监管和要求。
作(zuo)为上市公司，上实城开在(zai)不(bu)断优(you)化公司治(zhi)理框架的同时，严格依照(zhao)境外的注册(ce)地法律、香港上市规则(ze)以及国资国企监管规定，更是建立了透明高效的治(zhi)理机制。企业管理的优(you)势突出，公司的风险管理、合规、ESG社会责任都是经营亮点。
5 ·战略定位与市场(chang)机遇(yu)
再关注到公司的战略目(mu)标，上实城开拥有适合自身的一个(ge)发展策略。
首先上实城开致力于深(shen)耕上海(hai)都市圈，与其他核心的一二线城市并重，加(jia)强对现有优(you)质土地储备的开发，集中资源致力于精(jing)品的开发模(mo)式。
公司的投资布局(ju)主要是集中在(zai)上海(hai)和长三角，以及以前长期耕耘的核心一二线城市。公司认为房地产主要还是要聚焦在(zai)经济发达的地区，人口增长是质量的关键(jian)。今年(nian)公司也加(jia)大了对上海(hai)项(xiang)目(mu)的开发投入，比(bi)如刚才(cai)介绍(shao)的临港新片区、自贸区等这些规划的地方，未来也将打造新体(ti)量的一个(ge)浦(pu)东新区。
第二是公司的土地项(xiang)目(mu)，坚持市场(chang)存量和增量的并重。
公司持续(xu)关注城市更新改造机遇(yu)，做(zuo)好城市增值服务，谨守(shou)稳中求进的步伐，增加(jia)优(you)质土地储备。利用国企品牌，专注旧(jiu)区改造、工业地块转型升级以及地铁(tie)上盖的物业开发。
第三是投资兼并机遇(yu)与招拍挂(gua)公开市场(chang)并重。
公司也会在(zai)适当的时候(hou)，以适当的价格通过招拍挂(gua)独立或者是和其他公司一起(qi)合作(zuo)拿地。同时留意于行业调整(zheng)周期中逆向布局(ju)的机遇(yu)。借鉴复(fu)制集团在(zai)上海(hai)获取优(you)质项(xiang)目(mu)的经验模(mo)式，保障集团的长期经营业绩，与业务可持续(xu)发展。
自主开发与战略联盟合作(zuo)并重，通过控股、参股、联合开发等模(mo)式，与更多经验丰富(fu)的开发商、金融机构合作(zuo)，以合理风险及资金成本获取更多的优(you)质资源。同时依托母公司上实集团的多元业务版图的综合应用能(neng)力，发力新业态布局(ju)，如紧跟母公司围绕大健康领域的产城融合布局(ju)等，持续(xu)取得(de)突破。
近年(nian)其实从公司的公告中可以看到，上实城开分别与上海(hai)医(yi)药(yao)、崇(chong)明东滩以及上海(hai)九院等在(zai)不(bu)同层面都合作(zuo)了多个(ge)项(xiang)目(mu)，总共金额约有数千(qian)万元左右。公司在(zai)旧(jiu)改、刚需和改善型住房，以及在(zai)大健康领域的产城融合三大领域，积(ji)极推进。
公司坚持资产经营与资本运作(zuo)并重，把(ba)握国有资产混合所有制的改革机遇(yu)，在(zai)保交楼、探(tan)索房地产新发展模(mo)式，保障稳定运行的同时，通过资产经营与资本运作(zuo)双轮(lun)驱动，实现集团资产转型升级，业务创新发展。
问答环节(jie)：
提问1：说到房地产，现在(zai)整(zheng)体(ti)的市场(chang)很多认为对于房地产上的风险可能(neng)会比(bi)较大，就(jiu)是信心上会不(bu)足(zu)。因此我想咨询(xun)的是贵(gui)公司在(zai)应对后(hou)续(xu)的一个(ge)市场(chang)风险上，有没有战略性的一些准备？
答：公司拿地的成本还是比(bi)较低的，同时公司也有非(fei)常丰富(fu)经验的港资开发商会跟我们合作(zuo)，在(zai)成本控制方面是有保障的。而且上实城开背后(hou)的资金成本，也非(fei)常稳定。公司有大股东的借款(kuan)，也有国内的便宜借贷成本。
提问：刚才(cai)说看到公司的布局(ju)发展要以上海(hai)为主，其他的一二线城市并重，其他一二线城市倾向有哪些区域？
答：目(mu)前是以上海(hai)为主，之前长期开发的有西安(an)，西安(an)的项(xiang)目(mu)做(zuo)了差不(bu)多有10年(nian)。西安(an)在(zai)中部地区是人流比(bi)较多的一个(ge)地方，那周围的城市人流都会去到西安(an)。所以公司对西安(an)到布局(ju)也是比(bi)较有信心，未来可能(neng)会在(zai)公司比(bi)较熟悉的板块和领域，在(zai)适当的时候(hou)，适当的机会下，去拿地。
财务总监补充(chong)：我补充(chong)几点，刚才(cai)提到的风险控制方面，因为国资委、集团那边都有很严格控制公司的负债比(bi)率。所以可以看到公司负债比(bi)例在(zai)2023年(nian)相比(bi)2022年(nian)都有下降。
第二点，公司在(zai)海(hai)外在(zai)香港这边没有发行公司票据及公司债，所以公司并没有很大的压力在(zai)偿还外债方面。
第三点，公司背靠上实集团、上实控股，有需要的时候(hou)大股东这边也都会借款(kuan)给(gei)公司，在(zai)年(nian)报里面也可以看到集团都有借款(kuan)给(gei)公司。在(zai)香港这边，借款(kuan)给(gei)公司都是用HIBOR来计算(suan)，因为近一两年(nian)HIBOR都比(bi)较高，所以公司也是尽量用国内借款(kuan)来偿还海(hai)外比(bi)较贵(gui)的贷款(kuan)。公司也会继续(xu)注重风险控制，这几年(nian)公司也一直也都有盈利，派息也一直都好稳定。
提问2：看到23年(nian)收入是有所下降的，但是利润(run)是有所上升的，想问一下这方面做(zuo)了哪些方面的举措？
答：23年(nian)收入下降主要是因为，2022年(nian)有33.47亿港元保障房入账所导(dao)致。但是可以看到租金是上升的，因为保租房是在(zai)23年(nian)启动收租，而且开盘(pan)都是立刻就(jiu)租完(wan)的，大大贡献(xian)了租金收入。
公司有一个(ge)在(zai)徐汇区的保租房，主要是跟建设银行合作(zuo)，百分之七八十的房子都是租给(gei)建设银行新晋年(nian)轻员工、还有租给(gei)游戏公司，所以租金来源非(fei)常稳定。
提问3：后(hou)续(xu)公司对利润(run)提升、成本控制方面会有什么样的举措？
答：公司在(zai)成本方面，首先拿地比(bi)较保守(shou)，购地比(bi)较便宜。另外继续(xu)配合市政府策略推出保租房。一般公司都不(bu)会拿很贵(gui)的地，在(zai)上海(hai)拿地成本基本都是一万到两万，或者两万出头一点的价格。所以在(zai)成本方面会有严格的控制。
刚才(cai)提到如何(he)控制风险，这两年(nian)虽然公司会有大概预(yu)留资金来用作(zuo)资本性的开支，但公司只有对比(bi)较好及便宜的项(xiang)目(mu)才(cai)会去拿，所以会很严格控制购地的成本。同时做(zuo)的项(xiang)目(mu)出来以后(hou)都会卖(mai)得(de)比(bi)较好的价钱，而且公司都会集中在(zai)上海(hai)及周边的城市，尽量可以保障售价有一定吸引力来保障应有的利润(run)。