7月22日，据中(zhong)国人民银行公布，7月贷款(kuan)市场报价利率（LPR）报价出(chu)炉，1年(nian)期LPR为3.35%，5年(nian)期以上LPR为3.85%，一年(nian)期和五年(nian)期以上均下调10个基点。
南都·湾财社记者注意到，这已经是央行年(nian)内第(di)二次下调5年(nian)期LPR，合计(ji)下调35个基点。业内分析(xi)认为，虽然今年(nian)央行已经两次下调5年(nian)期LPR，但新增房(fang)贷利率下降速度依旧快于与早期存量房(fang)贷，两者利率差依旧在增大，存量房(fang)贷利率或仍有下行空间。
减轻房(fang)贷负担，强化稳楼市
7月22日，根据央行公告(gao)，自2024年(nian)2月将5年(nian)期以上LPR下调25个基点后，央行年(nian)内再次下调5年(nian)期以上LPR，年(nian)内5年(nian)期以上LPR已累计(ji)下降了35个基点。
5年(nian)期以上LPR适用贷款(kuan)期限大于五年(nian)的贷款(kuan)，目前商业性房(fang)贷利率一般(ban)就是参考5年(nian)期以上LPR利率。据南都·湾财社记者测算(suan)，对新增商业性房(fang)贷而言(yan)，5年(nian)期以上LPR下降35个基点，按房(fang)贷本金100万元(yuan)、30年(nian)期、等(deng)额本息估算(suan)，每月可节省利息支出(chu)约202元(yuan)，30年(nian)利息总额可节省超(chao)过7万元(yuan)。
不过，存量商业性房(fang)贷客(ke)户还要等(deng)待贷款(kuan)重定价日。由于多数存量房(fang)贷的重定价日为每年(nian)的1月1日，也就是这些存量房(fang)贷要等(deng)到明年(nian)1月才能享受今年(nian)“降息”优惠。
东莞证券(quan)分析(xi)师吴晓彤认为，以LPR为定价基准的贷款(kuan)利率下降，将刺激实体经济的融资需求。其中(zhong)，房(fang)贷利率也将跟进下行，叠加5月17日房(fang)地产 “四箭齐发”重磅政(zheng)策，有望合力强化稳楼市效(xiao)果(guo)。
缓解提前还贷现(xian)象
自去年(nian)以来，部分居民提前还房(fang)贷的现(xian)象一直备受关注。
房(fang)贷LPR改革后，居民的存量房(fang)贷利率可以跟着LPR同步下调。但根据原先的规则要求，房(fang)贷浮动利率贷款(kuan)以5年(nian)期LPR为定价基准加点形(xing)成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。
由于加点数值在合同剩余期限内固定不变，这就导致存量住房(fang)贷款(kuan)利率主(zhu)要受到LPR利率水平的影(ying)响。
2024年(nian)以前，5年(nian)期以上LPR依旧在4%以上。据业内人士介绍，由于近年(nian)存款(kuan)、基金、股票和理财等(deng)收益率下行，目前短期理财产品年(nian)化收益率能达到3%也开始变的稀缺；居民在缺少可投资产的情况下，出(chu)现(xian)了抛(pao)售波动更大的股票、基金，提前还房(fang)贷的现(xian)象。
此外，据介绍，早几年(nian)各(ge)城市房(fang)贷利率多以5年(nian)期LPR为基准或减点20-30BP，对比(bi)现(xian)在减点最(zui)高可以去到大几十个基点。同样是找银行借钱，前后利息差异可能超(chao)过20/30BP，这引发了一些借款(kuan)人的通过贷款(kuan)“以新换旧”即“房(fang)贷置换”的诉求。
去年(nian)，央行就提出(chu)，按照(zhao)市场化、法治化原则，支持和鼓(gu)励商业银行与借款(kuan)人自主(zhu)协商变更合同约定，或者是新发放贷款(kuan)置换原来的存量贷款(kuan)。但部分银行为了自身利益不是很积极配合客(ke)户的提前还贷申请，甚(shen)至在手续和额度上设置一定的门槛(kan)限制借款(kuan)人提前还贷。
央行整体降低5年(nian)期LPR，有利于缓解居民提前还贷、房(fang)贷置换的现(xian)象。
存量房(fang)贷利率或仍有下行空间
值得注意的是，虽然央行年(nian)内已经两次下调5年(nian)期以上LPR，但目前存量房(fang)贷利率与新增房(fang)贷利率的利差依然在走阔。
自5月17日新政(zheng)取消房(fang)贷利率下限以来，全(quan)国多地房(fang)贷利率频频下调。以广州为例，据南都·湾财社此前报道，7月15日起，国有四大行工(gong)商银行、农业银行、中(zhong)国银行、建设银行统一下调广州地区首(shou)套房(fang)房(fang)贷利率，首(shou)套房(fang)利率由3.4%（LPR-55bp）调整至3.2%（LPR-75bp）。
这也意味着，7月15日后，广州新增房(fang)贷利率单(dan)次下降20个基点；据南都·湾财社记者了解，今年(nian)以来，广州主(zhu)流新增房(fang)贷利率已经下降超(chao)60个基点。但今年(nian)两次5年(nian)期LPR调降后，存量房(fang)贷利率仅下降35个基点。
存量房(fang)贷利率调降呼声(sheng)近期高涨，但市场争议也一直存在。分析(xi)认为，一方面，在房(fang)贷利率取消下限之后，新的按揭贷款(kuan)利率与存量房(fang)贷利率的利差再次攀升，可能推动部分居民选(xuan)择提前还款(kuan)，这不利于提振居民消费；但另一方面，考虑到银行利润考核、净息差等(deng)因素，存量房(fang)贷利率下调的确存在障碍。
“市场对于继续降息预期是存在的，因此除(chu)了刚需以外，其他购房(fang)需求可能会选(xuan)择等(deng)待，特别是房(fang)价还在下跌且有下跌预期的情况下”，广东省住房(fang)政(zheng)策研究中(zhong)心首(shou)席研究员李宇(yu)嘉认为。
李宇(yu)嘉表示，长债无风险利率下降，且低于按揭利率，导致居民贷款(kuan)的积极性也受挫，因此降息仅利好刚需买房(fang)。目前各(ge)地呼声(sheng)较(jiao)高的存量房(fang)贷降息工(gong)作(zuo)，其实更多是指下降基点，若目前新增房(fang)贷利率与早期存量房(fang)贷利率差持续增大，或将使得下半(ban)年(nian)降低存量房(fang)贷利率的工(gong)作(zuo)提上议程。
采写:南都·湾财社见习记者 黄顺威