鲁法案例【2024】355
案情简(jian)介
李某为购买房产联系到某房产代理公司，该公司向其提供了某小区的(de)房产信息并带其看房，后(hou)联系到卖房人刘某，通过多(duo)次沟(gou)通协商，二(er)人于2023年3月4日在公司签(qian)订了房屋买卖合同，约定李某以782000元价购买刘某的(de)房产。该公司作为中介方也在合同上盖章确认，合同同时约定李某应当向公司支付中介服(fu)务费(fei)11730元。公司亦与刘某签(qian)订了佣金确认书，刘某向公司支付服(fu)务费(fei)7000元。2023年3月11日，二(er)人又重新签(qian)订房屋买卖合同，达成(cheng)交(jiao)易(yi)并将涉案房产过户，却未(wei)按合同约定向某房产代理公司支付中介服(fu)务费(fei)。
法院审理
法院审理后(hou)认为，刘某与李某在某房产代理公司签(qian)订的(de)房屋买卖合同、佣金确认书系双方的(de)真实意思表示，不违反法律、行政法规的(de)强制性规定，不违背(bei)公序良俗，合法有效，对双方当事(shi)人均具有法律约束力。某房产代理公司已为二(er)人签(qian)订房屋买卖合同提供了多(duo)项服(fu)务，履行了合同义务，故二(er)人应依房屋买卖合同及佣金确认书的(de)约定支付相应佣金。遂作出一审判决(jue)，刘某支付某房产代理公司服(fu)务费(fei)7000元，李某支付服(fu)务费(fei)11730元。李某不服(fu)，提起上诉。二(er)审法院经审理后(hou)认为，一审认定事(shi)实清楚，适用法律正确，遂作出二(er)审判决(jue)，驳回上诉，维持(chi)原判。
法官说法
“跳单”行为亦称(cheng)为“跳中介”，是指买受(shou)人或者出卖人已经与中介公司签(qian)署(shu)了预(yu)售确认书，委托(tuo)求购协议或者出卖协议，中介公司已经履行了提供资源(yuan)信息并促使买卖双方见面洽谈等义务，买卖一方或双方为了避免或减少按照协议约定履行向中介支付中介费(fei)的(de)义务，跳过中介而私自签(qian)订买卖合同的(de)行为。《民(min)法典》第九百六十五条的(de)规定确立了跳单违约构(gou)成(cheng)的(de)三个要件。第一，委托(tuo)人接受(shou)中介人提供的(de)服(fu)务；第二(er)，委托(tuo)人利用中介人提供的(de)信息机会或者媒介服(fu)务；第三，委托(tuo)人绕(rao)开中介人直接订立合同。本案李某、刘某在接受(shou)某房产代理公司服(fu)务后(hou)又绕(rao)开该公司直接订立合同的(de)行为构(gou)成(cheng)违约，应依法承担违约责任。
在房地产等交(jiao)易(yi)活动(dong)中，中介人在中介活动(dong)中积极(ji)服(fu)务，提供合适的(de)房源(yuan)与交(jiao)易(yi)机会，为委托(tuo)人节(jie)省了大量人力物力，委托(tuo)人在满足自身(shen)需求的(de)同时理应为自己的(de)获益“买单”，跳单是对中介人辛勤付出的(de)践踏。“跳单”行为损(sun)害了中介人的(de)合法权(quan)益。
《民(min)法典》首(shou)次将禁止“跳单”行为上升到法律层面，对违背(bei)契约精神的(de)行为进行了严格(ge)限制，该项新规不仅有利于保障中介人的(de)合法权(quan)益，也有利于促进房地产市(shi)场的(de)平(ping)稳有序健康发(fa)展，更有利于形成(cheng)人人重承诺，守(shou)信用的(de)良好风尚，以努力践行社会主义核心价值观。
法条链接
《中华人民(min)共(gong)和国(guo)民(min)法典》第一百一十八条：民(min)事(shi)主体依法享有债权(quan)。
债权(quan)是因合同、侵权(quan)行为、无因管理、不当得(de)利以及法律的(de)其他(ta)规定，权(quan)利人请求特定义务人为或者不为一定行为的(de)权(quan)利。
《中华人民(min)共(gong)和国(guo)民(min)法典》第四百六十五条：依法成(cheng)立的(de)合同，受(shou)法律保护(hu)。
依法成(cheng)立的(de)合同，仅对当事(shi)人具有法律约束力，但是法律另有规定的(de)除外。
《中华人民(min)共(gong)和国(guo)民(min)法典》第五百零九条：当事(shi)人应当按照约定全面履行自己的(de)义务。
当事(shi)人应当遵循诚信原则，根据合同的(de)性质、目的(de)和交(jiao)易(yi)习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事(shi)人在履行合同过程中，应当避免浪费(fei)资源(yuan)、污染环境和破(po)坏生态(tai)。
《中华人民(min)共(gong)和国(guo)民(min)法典》第五百七十九条：当事(shi)人一方未(wei)支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他(ta)金钱债务的(de)，对方可以请求其支付。
《中华人民(min)共(gong)和国(guo)民(min)法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托(tuo)人报告订立合同的(de)机会或者提供订立合同的(de)媒介服(fu)务，委托(tuo)人支付报酬的(de)合同。
《中华人民(min)共(gong)和国(guo)民(min)法典》第九百六十三条：中介人促成(cheng)合同成(cheng)立的(de)，委托(tuo)人应当按照约定支付报酬。对中介人的(de)报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的(de)规定仍(reng)不能确定的(de)，根据中介人的(de)劳(lao)务合理确定。因中介人提供订立合同的(de)媒介服(fu)务而促成(cheng)合同成(cheng)立的(de)，由该合同的(de)当事(shi)人平(ping)均负担中介人的(de)报酬。
中介人促成(cheng)合同成(cheng)立的(de)，中介活动(dong)的(de)费(fei)用，由中介人负担。
《中华人民(min)共(gong)和国(guo)民(min)法典》第九百六十五条：委托(tuo)人在接受(shou)中介人的(de)服(fu)务后(hou)，利用中介人提供的(de)交(jiao)易(yi)机会或者媒介服(fu)务，绕(rao)开中介人直接订立合同的(de)，应当向中介人支付报酬。
来源(yuan)：山东高法