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两年(nian)之内，小区物业管(guan)理(li)费
从亏损(sun)百万元到结余238万元
业委(wei)会不(bu)但花(hua)60多万元更换了小区监控设备
还(hai)为所有业主免了一个月的物业管(guan)理(li)费
这样的转变
发生在深圳市(shi)福田区东海花(hua)园二期
该(gai)小区于2000年(nian)建成，近年(nian)来面临物业服(fu)务成本攀升，物业管(guan)理(li)费权属不(bu)明、收支不(bu)明、入(ru)不(bu)敷(fu)出等问题。围绕这些问题，业主与物业服(fu)务公司纠纷不(bu)断。为了破解这些难题，2021年(nian)小区业委(wei)会设立了业主共有资金基本账户，探索“透明社区”管(guan)理(li)模式，将小区每一笔(bi)收入(ru)支出向全体业主公开，实现了业主共有资金从亏损(sun)到结余的转变。该(gai)小区还(hai)积极引导业主参与小区治理(li)，为深圳破解老旧小区治理(li)，探索小区多元共治新(xin)格(ge)局提供了新(xin)的样本。
困境
物业管(guan)理(li)费入(ru)不(bu)敷(fu)出
老小区陷管(guan)理(li)困境
东海花(hua)园二期是福田中心区的高档楼盘，自带会所、大(da)型游泳池(shi)、网球场(chang)等配套。不(bu)过，楼龄超过20年(nian)，小区设施老化，物业服(fu)务成本高企，业主与物业服(fu)务中心之间的矛盾也越来越多。
“2021年(nian)之前，小区每年(nian)的物业管(guan)理(li)费亏损(sun)超过100万元。小区一年(nian)的物业管(guan)理(li)费有大(da)几百万，这些钱是怎么(me)花(hua)的，为何会亏损(sun)上百万？”小区业委(wei)会主任(ren)陈先生称(cheng)，物业管(guan)理(li)费归属不(bu)明，资金使(shi)用不(bu)透明，业主成为了只有缴费义(yi)务的冤大(da)头，是引发大(da)量物业管(guan)理(li)矛盾的重要原因。除(chu)此之外，业主每个月交数百元物业管(guan)理(li)费，却没有享受到高质量的服(fu)务，小区电梯频繁故障、外墙(qiang)老化，消防隐患增加、高空抛物、停车位纠纷等问题，让这个2000年(nian)建成的小区陷入(ru)了管(guan)理(li)困境。
图(tu)源：南都图(tu)库
破题
小区设立共有资金管(guan)理(li)账户
钱怎么(me)花(hua)业主说了算
高档小区居(ju)住体验变差，业主不(bu)满(man)意；物业管(guan)理(li)费亏损(sun)上百万，业主不(bu)答应。
“业主管(guan)不(bu)了钱，交再多物业管(guan)理(li)费都不(bu)够(gou)花(hua)。”陈先生说，要破解这一难题，关键是要把“钱袋子”掌握在业主手里，钱怎么(me)花(hua)由业主说了算。
据介绍，东海花(hua)园二期业委(wei)会在2021年(nian)开设了业主大(da)会基本账户，用于存放(fang)和管(guan)理(li)业主共有资金，把物业管(guan)理(li)费、停车费、公共收益、专(zhuan)项维(wei)修资金等全部(bu)纳入(ru)其中。该(gai)账户收支公开，支出与审批分离，只有物业服(fu)务公司才有权发起支出，业委(wei)会在线上进行审批，支出审批的全过程向业主公开，每一笔(bi)钱要花(hua)得明明白白。
这样做的效果(guo)立竿见影，2022年(nian)，小区业主共有资金盈余超过135万元，当年(nian)12月份的物业管(guan)理(li)费全部(bu)免交，相当于给全体业主发了一个“大(da)红包”。2023年(nian)，小区业主共有资金收入(ru)1595万元，支出1357万元，结余237.93万元，结余资金全部(bu)结转至2024年(nian)，用于小区的建筑外墙(qiang)、入(ru)户大(da)堂、电梯轿厢、园林绿化的翻新(xin)改(gai)造。
东海花(hua)园二期业主共有资金由亏转盈，是深圳业主共有资金管(guan)理(li)实践的一个样本。2020年(nian)3月，深圳实施新(xin)《深圳经济特区物业管(guan)理(li)条例》，首次以立法的形式提出“业主共有资金”概(gai)念，明确(que)物业管(guan)理(li)费、共有物业收益等资金属于全体业主所有，并要求(qiu)对业主共有资金实行透明公开管(guan)理(li)，保障业主的知情权和监督权。截至2023年(nian)底，深圳全市(shi)开设的业主共有资金账户约3000个，部(bu)分小区业主共有资金由亏损(sun)转为盈余。不(bu)过，具体实践中仍有一些小区存在账务不(bu)清、部(bu)分业主组织缺乏专(zhuan)业能力等问题。
图(tu)源：IC photo
提升
利用小程序引导业主共治
破解小区治理(li)难题
小区“钱袋子”回到业主手里，但钱花(hua)在哪里、怎么(me)花(hua)也是一个难题。如果(guo)这个过程不(bu)公开透明，不(bu)符合大(da)多数业主的利益，不(bu)仅(jin)会激化业主与物业管(guan)理(li)之间的矛盾，还(hai)会带来业委(wei)会与业主之间新(xin)的矛盾。
为了更好(hao)地管(guan)理(li)业主共有资金，让收支、决策更加公开透明，引导更多业主关心、参与小区事务，东海花(hua)园二期业委(wei)会引进了“透明社区平台”作为小区的数字化、信息化管(guan)理(li)系统，替代物业服(fu)务公司原有相对封闭的物业管(guan)理(li)系统。
“透明社区平台”如何让小区管(guan)理(li)更规范透明？陈先生说，关键是要做到三个“透明”——
● 首先是财务“透明”，业主通(tong)过微(wei)信小程序可以实时查看小区的财务收支情况，了解和监督物业管(guan)理(li)费、停车费、公共收益的每一分钱的收入(ru)、支出和审批情况。
● 其次是事务“透明”，小区的公共事务必须透明，要保障业主的知情权、参与权和监督权，消除(chu)信息不(bu)对称(cheng)。
● 最后是小区运行状(zhuang)况“透明”，特别是涉及小区安全的方面，例如电梯运行有无故障、消防设施是否正常、有没有人高空抛物等等。
通(tong)过引入(ru)“透明社区平台”，业主对小区财务、事务和安全情况有了更多了解，不(bu)少(shao)业主主动参与进来，为破解小区停车位管(guan)理(li)、电动自行车治理(li)、消防安全防护等治理(li)难题献智献力，形成共治合力。
观点
探索深圳物业管(guan)理(li)新(xin)模式
以数字技(ji)术赋能小区治理(li)
东海花(hua)园二期的物业管(guan)理(li)创新(xin)，代表了深圳物业管(guan)理(li)未来发展的一个方向。
“物业管(guan)理(li)费权属不(bu)明、收支不(bu)明，是造成目前物业管(guan)理(li)行业乱象的根本原因，也成为基层治理(li)的一大(da)难点。”拥有多年(nian)审计小区财务收支情况经验的深圳市(shi)风范和谐社区促进中心理(li)事长施法振说。
“在过去，业主共有资金的管(guan)理(li)和使(shi)用由物业企业主导，若(ruo)业主对物业服(fu)务不(bu)满(man)意或要求(qiu)改(gai)善，物业服(fu)务公司往往以资金不(bu)足(zu)没钱来应对。长此以往，住宅小区物业管(guan)理(li)费长期得不(bu)到应有的调整(zheng)，物业服(fu)务也无法满(man)足(zu)业主要求(qiu)，作为甲方的业主却‘没得选’。”施法振说。
业主共有资金管(guan)理(li)制度为破解这一难题提供了法律支撑，业界评(ping)此为“正本清源”。与此同(tong)时，一批嗅到先机的物业服(fu)务企业和科技(ji)企业陆续入(ru)场(chang)。多家深圳物业服(fu)务企业在采访中表示，拥抱业主共有资金新(xin)规、利用数字化技(ji)术为业主提供服(fu)务，将成为本土物管(guan)市(shi)场(chang)的“大(da)势”。
以万科旗下物业服(fu)务企业万物云(yun)为例，去年(nian)10月下旬，万物云(yun)宣布与科大(da)讯飞(fei)签约，以“天秤业委(wei)会工(gong)作台”为入(ru)口共创物业行业大(da)模型。“该(gai)工(gong)作台将覆盖小区共有资金管(guan)理(li)的两大(da)关键场(chang)景(jing)，即小区共有资金的使(shi)用决策、小区共有资金的透明公示。”万物云(yun)相关负责人介绍。
深圳有80多个小区采用了上文中的“透明社区平台”。福田区香蜜三村业委(wei)会主任(ren)杨刚说，在引入(ru)“透明社区平台”前，小区物业管(guan)理(li)费每年(nian)亏损(sun)少(shao)则(ze)几万元，多则(ze)二三十万元。引入(ru)“透明社区平台”仅(jin)一年(nian)，小区业主共有资金结余上百万元。
“资金的来源与去向透明之后，物业服(fu)务企业或个人暗箱操作的空间被大(da)幅压缩，为小区节(jie)约了资金。”施法振认为，利用数字化技(ji)术，不(bu)仅(jin)可以节(jie)约物业管(guan)理(li)成本，还(hai)可以增加业主对物业服(fu)务公司的信任(ren)，从源头上减(jian)少(shao)物业管(guan)理(li)纠纷。
施法振表示，深圳在物业管(guan)理(li)上的探索与创新(xin)，与深圳的城市(shi)特质契(qi)合，但这个过程不(bu)能一蹴而就。他建议，在加强业主组织的管(guan)理(li)，使(shi)业主组织运作制度化、规范化，财务公开透明化的同(tong)时，政府单(dan)位可通(tong)过购买第三方服(fu)务为业主组织提供专(zhuan)业化培训，鼓励业主大(da)会聘请第三方财务管(guan)理(li)机构。此外，还(hai)需制定(ding)业主委(wei)员会管(guan)理(li)业主共有资金的专(zhuan)业规范，按时进行督查检(jian)查。
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执笔(bi)：奥一网基层治理(li)研究员 蒋清君
编辑：林紫(zi)雯