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继5月(yue)17日(ri)房地产新政密集出台后，国常会对房地产再作出新部(bu)署(shu)。据新华社报(bao)道，6月(yue)7日(ri)，国务院(yuan)总理李强主持(chi)召开国务院(yuan)常务会议，听取关于当(dang)前房地产市(shi)场形势和下一(yi)步(bu)工(gong)作考(kao)虑的汇(hui)报(bao)。
会议指出，房地产业发展关系(xi)人民群众切(qie)身(shen)利益，关系(xi)经济运(yun)行和金(jin)融稳定大局(ju)。要充(chong)分认识房地产市(shi)场供(gong)求关系(xi)的新变化(hua)，顺(shun)应(ying)人民群众对优质住房的新期待，着力推动已(yi)出台政策措施落(luo)地见效(xiao)，继续研究储备(bei)新的去库存、稳市(shi)场政策措施。对于存量房产、土地的消化(hua)、盘活(huo)等(deng)工(gong)作既(ji)要解放思想、拓宽(kuan)思路，又要稳妥把握、扎实推进(jin)。要加快构建房地产发展新模式，完善(shan)“市(shi)场+保障”住房供(gong)应(ying)体系(xi)，改革相(xiang)关基础性制度，促进(jin)房地产市(shi)场平稳健康发展。
今(jin)年以来，中央和地方陆续出台多项政策为房地产市(shi)场松绑(bang)，但政策效(xiao)果还未达到预期。对于6月(yue)7日(ri)国常会关于房地产的表态，多位业内专家表示，房地产政策仍有空间，还需(xu)加大力度。
央视截图。
房地产政策略有效(xiao)果，但尚未满足公众期待
今(jin)年5月(yue)17日(ri)，央行、金(jin)融监管总局(ju)等(deng)多部(bu)门发布政策，降首付、降利率、去库存、保交楼(lou)“四箭(jian)齐发”救楼(lou)市(shi)，被称为“5月(yue)17日(ri)楼(lou)市(shi)新政”。此后，随着大多数(shu)城市(shi)全面放开住房限购、下调首付比例、降低公积(ji)金(jin)贷款利率等(deng)措施的较(jiao)快落(luo)实，部(bu)分地区的房地产市(shi)场迎来一(yi)波积(ji)极信号(hao)。
例如(ru)，5月(yue)17日(ri)楼(lou)市(shi)新政发布后的首个周末，天津二手房成交量最高400套，新房到访量也不错，由于叠加了当(dang)地南开区中小学转学新政的部(bu)分效(xiao)应(ying)，市(shi)场热(re)度主要集中在学区房。此外，某些地方楼(lou)盘也出现“火热(re)”迎客景象。
楼(lou)市(shi)新政后，北京房地产市(shi)场活(huo)跃度也在提升。例如(ru)，北京市(shi)住建委官网数(shu)据显示，5月(yue)北京二手住宅网签量为13383套，环比增(zeng)长0.2%，同比增(zeng)长3.1%。新房市(shi)场成交量也在上升，不过有的楼(lou)盘“降价走量”也引起关注(zhu)，显示出市(shi)场的观望情绪。近日(ri)，南都记者在走访北京某住房中介时碰到有房主说：“我现在有一(yi)套房子在租，想赶紧出手，怕以后卖不出去了。”另外，在北京某新开楼(lou)盘中，售楼(lou)人员一(yi)面说房屋紧俏，一(yi)面又说“你要的房型我们还有”。
当(dang)前楼(lou)市(shi)供(gong)求关系(xi)已(yi)发生变化(hua)，在购房“看涨不看跌”的情况下，不少人处于观望状(zhuang)态，对未来房地产“量价齐升”的预期偏弱(ruo)。无锡一(yi)位市(shi)民感(gan)慨道：“估计(ji)房价很难再涨了。”
短时间的火热(re)与预期偏冷的背后，东(dong)方金(jin)诚首席宏(hong)观分析(xi)师王青向南都记者分析(xi)指出，5月(yue)17日(ri)楼(lou)市(shi)新政密集发布后，从各地执行情况来看，下调首付比例、降低公积(ji)金(jin)贷款利率等(deng)措施都已(yi)得到较(jiao)快落(luo)实，但最为关键的房贷利率下调幅度普(pu)遍仅为0.3至0.4个百分点。这与过去两年的房贷利率平均下调节(jie)奏相(xiang)比没有明显变化(hua)，恐不足以有效(xiao)提振(zhen)楼(lou)市(shi)、扭转市(shi)场预期。这或与当(dang)前银行净(jing)息(xi)差处于历史低位，且已(yi)低于1.8%的“警戒水平”有关。
南都记者也观察(cha)到，从市(shi)场反响来看，目前对一(yi)线城市(shi)的房价，普(pu)通(tong)的工(gong)薪(xin)阶层依(yi)然感(gan)受到房价偏高，小幅下调的房贷利率对这部(bu)分人群吸(xi)引力偏弱(ruo)。
“我们判断，本次国常会后，居民房贷利率下调节(jie)奏有可能进(jin)一(yi)步(bu)加快，直至楼(lou)市(shi)出现明确的企(qi)稳回暖势头(tou)。”王青分析(xi)，着眼(yan)于缓解稳息(xi)差对银行下调房贷利率的掣肘，接下来监管层或将(jiang)有效(xiao)发挥存款利率市(shi)场化(hua)调节(jie)机制的作用，通(tong)过政策性降息(xi)、或单独引导(dao)1年期LPR报(bao)价下调等(deng)方式，推动存款利率较(jiao)快下行，这是当(dang)前推动房贷利率较(jiao)快下调的一(yi)个有效(xiao)措施。必要情况下监管层还有可能强化(hua)对商业银行房贷利率的窗口指导(dao)。
在深圳市(shi)龙华区元芬村拍摄的改造后的青年公寓外立面（左）。近年来，深圳持(chi)续推进(jin)城中村住房规模化(hua)品质化(hua)改造提升，打造了一(yi)批新型宜居人文社区。 新华社记者毛思倩摄
专家：去库存是重点，保障性住房再贷款额度还有上调空间
6月(yue)7日(ri)召开的国常会提出：“继续研究储备(bei)新的去库存、稳市(shi)场政策措施”。
对此，北京大学国民经济研究中心(xin)主任苏剑(jian)向南都记者表示，这说明，5月(yue)17日(ri)稳楼(lou)市(shi)的各类政策措施有进(jin)一(yi)步(bu)加码的空间，当(dang)前去库存等(deng)政策力度还不够。
王青认为，当(dang)前的一(yi)个政策发力点是房地产去库存、消化(hua)盘活(huo)存量房产。5月(yue)17日(ri)央行宣布，设立3000亿元保障性住房再贷款，支持(chi)地方国有企(qi)业以合理价格收购已(yi)建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。具体操作方式是银行向地方国企(qi)提供(gong)贷款，用于收购存量新建商品房，而后央行按照贷款本金(jin)的60%发放再贷款。业界(jie)预计(ji)能带动最高5000亿元（3000亿元/60%）的银行贷款。同日(ri)召开的全国切(qie)实做好保交房工(gong)作视频(pin)会议要求，“商品房库存较(jiao)多城市(shi)，政府可以需(xu)定购，酌情以合理价格收购部(bu)分商品房用作保障性住房。”
政府“下场收房”建保障房的举措备(bei)受社会关注(zhu)。湖北省统计(ji)局(ju)原(yuan)副(fu)局(ju)长、中南财经政法大学教授叶青对南都记者表示，政策需(xu)要加快落(luo)地，而当(dang)前一(yi)些地方因财力问题积(ji)极性并不高。
王青也指出，考(kao)虑到当(dang)前地方政府财力普(pu)遍比较(jiao)紧张，各地房价存在一(yi)定下跌趋势，以及房企(qi)本身(shen)销售回款需(xu)求比较(jiao)强烈，未来围(wei)绕“合理价格”水平，可能还会有一(yi)个博弈过程。估计(ji)最终收购价将(jiang)较(jiao)现有市(shi)场价格有一(yi)定折让，比如(ru)20%至30%等(deng)。
国家统计(ji)局(ju)数(shu)据显示，4月(yue)末待售商品房面积(ji)为7.46亿平方米(mi)，若降至过去10年平均5.91亿平方米(mi)的库存水平，去库存规模将(jiang)达到1.54亿平方米(mi)。王青还估计(ji)，若5000亿元贷款全部(bu)落(luo)实到位，能够消化(hua)存量商品房约0.6至0.7亿平方米(mi)，相(xiang)当(dang)于待削减过高库存的40%至50%。从本次国常会的部(bu)署(shu)和要求来看，未来保障性住房再贷款额度还有上调空间。
中国民营经济研究会副(fu)会长任泽平也公开谈到，保障性住房再贷款可能还会继续发放，政策预计(ji)会在下半年或明年见到成效(xiao)。
加快构建房地产新模式，各地正推进(jin)保障房建设
此次国常会还指出：要加快构建房地产发展新模式，完善(shan)“市(shi)场+保障”住房供(gong)应(ying)体系(xi)，改革相(xiang)关基础性制度，促进(jin)房地产市(shi)场平稳健康发展。
叶青梳理政策指出，房地产新模式的说法，中央已(yi)多次提及，尤(you)其是2023年8月(yue)国务院(yuan)常务会议审议通(tong)过的《关于规划建设保障性住房的指导(dao)意见》文件，指出推进(jin)保障性住房建设，是推动建立房地产业发展新模式的重要举措。
该(gai)文件明确了两大目标，一(yi)是加大保障性住房建设和供(gong)给，“让工(gong)薪(xin)收入群体逐步(bu)实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活(huo)奋斗(dou)”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，“让商品住房回归(gui)商品属性，满足改善(shan)性住房需(xu)求，促进(jin)稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。”
谈及房地产新模式，叶青指出，保障性住房和商品性住房要并驾齐驱。“此前一(yi)段时间，市(shi)场化(hua)的多了，保障性的较(jiao)少，所以从去年8月(yue)起，各地启动新一(yi)轮保障性住房建设，不管是配售还是配租，这都是稳定房地产市(shi)场很重要的基础性措施。”长期以来，在一(yi)、二线大城市(shi)，由于房价高，部(bu)分工(gong)薪(xin)收入群体买不起商品住房。据悉，新一(yi)轮保障性住房建设分为配租型和配售型两种。按要求，地方政府要根据供(gong)给能力，合理确定保障范围(wei)和准入条件，逐步(bu)将(jiang)范围(wei)扩大到整个工(gong)薪(xin)收入群体。
叶青关注(zhu)到，今(jin)年以来，不少地方在推进(jin)保障房建设方面有了一(yi)些探索。综合媒体报(bao)道，今(jin)年3月(yue)20日(ri)，全国首个新建配售型保障性住房项目、国开行专项贷款支持(chi)的首单项目——福州双龙新居项目正式开放申购。这意味着，作为新一(yi)轮保障性住房体系(xi)的“新物种”，配售型保障性住房正在加速落(luo)地。该(gai)项目预计(ji)是在2026年的12月(yue)31日(ri)竣(jun)工(gong)交付。
据不完全统计(ji)，目前全国已(yi)有65个城市(shi)报(bao)送2024年保障性住房建设计(ji)划和项目，并在明确保障对象标准、以需(xu)定建、轮候库建设、用地保障、资金(jin)监管、配售价格等(deng)方面也形成了一(yi)些好的经验做法。例如(ru)，西(xi)安(an)将(jiang)部(bu)分刚开始(shi)建设和还没动工(gong)的经济适(shi)用房项目直接转为配售型保障性住房项目。“西(xi)安(an)动作比较(jiao)快，可以期待下政策效(xiao)果。”叶青说。
采写： 见习记者杨文君 南都记者陈秋圆 发自(zi)北京