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| 广州某楼盘(pan)（资料图） |
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羊城晚(wan)报记者徐炜伦陈玉(yu)霞
5月22日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会正式推出全(quan)市住房“以旧换新”活动倡议书，活动首批共发动全(quan)市122个房地产项(xiang)目和(he)12家房地产中介机(ji)构参与。活动预计持续半年时间（2024年5月25日至11月24日），旨在加(jia)快广州市一二手商品住房流通，提升交易便利度和(he)通畅度，降低交易成本，更好满足居民刚性和(he)多样化改(gai)善性住房需(xu)求。
此前，5月15日，广州市花(hua)都区已率先在区域范(fan)围(wei)内(nei)开启住房“以旧换新”，共25个房地产项(xiang)目参与。加(jia)上此次项(xiang)目名单，广州全(quan)市合计已有140多个房地产项(xiang)目可提供住房“以旧换新”服务。
“换新”可选(xuan)楼盘(pan)较多
据介绍，广州市住房“以旧换新”活动的(de)参与对象主要由(you)换房人、房地产开发企业、房地产中介机(ji)构组成。其中，换房人以自愿原则参与“以旧换新”活动，是计划出售所(suo)持二手商品住房（旧房）并在广州市内(nei)购买新建商品住房（新房）的(de)消费者。
从122个参与“以旧换新”的(de)楼盘(pan)项(xiang)目名单来看，除越秀区外，广州其余10个行政区均有项(xiang)目参与，项(xiang)目单价从“1万多元”至“10多万元”不等，分布区域广泛、住宅类型丰富，可以满足多元消费者的(de)换房需(xu)求。
广州市房地产行业协会相关负责人介绍，参与本次活动的(de)房地产开发企业报名积极，其中以国企、央企项(xiang)目居多，另有不少民营企业项(xiang)目。参与活动的(de)中介机(ji)构实力雄厚，平日占市场(chang)交易份额(e)较大，是推动一二手市场(chang)加(jia)快循环的(de)主力军(jun)。
根据参与活动规则，“以旧换新”的(de)第一步是换房人通过项(xiang)目名单（可在广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会微信公众号查询），联系相关企业或前往项(xiang)目现场(chang)报名。随后(hou)，换房人在参与“以旧换新”活动的(de)新建商品住房项(xiang)目中选(xuan)购新房，与房地产开发企业签(qian)订认购协议，缴纳新房订金。房地产开发企业在约定期限内(nei)（建议不少于90天）锁(suo)定换房人认购的(de)新房房源。
参与活动的(de)关键一步则是旧房成功(gong)售出与否。与花(hua)都区住房“以旧换新”政策要求房企、中介机(ji)构与换房人签(qian)订三方(fang)协议不同的(de)是，广州全(quan)市“以旧换新”活动中，房企、中介机(ji)构可共同与换房人商议“出售旧房”的(de)服务方(fang)案，换房人也可自行联系参与活动的(de)中介机(ji)构挂牌出售旧房。随后(hou)，中介机(ji)构积极通过各种线上、线下渠道对换房人的(de)旧房进行优先展示和(he)推荐。
若换房人的(de)旧房在约定期限内(nei)成功(gong)售出，换房人与房企按约定继续完(wan)成新房交易手续，此前缴纳的(de)订金转为首付款部分；若旧房未能在约定期限内(nei)售出，换房人与房企按约定解除新房认购协议，房企应(ying)当无条件退还订金，换房人无需(xu)承担任何违约责任。
据了(le)解，此前，部分知名房地产开发企业，如越秀地产、保利发展等，已率先与中介机(ji)构联手，启动品牌“以旧换新”活动。此次广州全(quan)市范(fan)围(wei)内(nei)的(de)住房“以旧换新”活动，继续发挥民间资本和(he)社(she)会力量优势，以企业推动政府，让房地产市场(chang)力量先动起(qi)来。
缩短新旧住房交易周(zhou)期
当前，上海、深圳、成都、南京等多个大中城市已启动住房“以旧换新”活动，其有何利好？广州市房地产行业协会副会长、深圳世联行集团首席技(ji)术官黎振伟(wei)表示，住房“以旧换新”激发了(le)业主、房企和(he)中介机(ji)构各方(fang)的(de)积极性，特(te)别是激发了(le)业主换新的(de)购房意愿，房地产开发企业与中介机(ji)构联合帮助业主销售旧房，可以进一步加(jia)快商品房在市场(chang)上流通，打通一二手市场(chang)的(de)壁垒。
“专业机(ji)构联合卖房，远比业主个人卖房要快得多，房地产开发企业为保障业主未来有足够(gou)资金买新房，会尽力为业主以合理价格出售旧房，而不会实施压价销售。”黎振伟(wei)介绍，为了(le)缩短交易周(zhou)期，房企与中介机(ji)构发挥各自擅长的(de)业务优势，可以为业主提供旧房整饰、多渠道销售、新房咨询、市场(chang)比价等“一条龙”服务，让新旧住房交易无缝(feng)对接，让业主们升级住房品质更方(fang)便、更安全(quan)、更快捷。
据介绍，参与“以旧换新”考验(yan)着(zhe)房地产开发企业的(de)运营能力，参与活动的(de)房地产开发企业将成立专门(men)服务“以旧换新”的(de)团队(dui)，制定各自与业主和(he)中介之间的(de)优惠政策，通过与房企和(he)中介机(ji)构的(de)无缝(feng)对接，业主们还可以更加(jia)清晰透明地了(le)解一二手房的(de)市场(chang)价格，对购房做出更加(jia)科学理性的(de)决定。
广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会后(hou)续还将继续增加(jia)参与“以旧换新”的(de)项(xiang)目和(he)机(ji)构，完(wan)善住房“以旧换新”服务。
合同设计需(xu)更加(jia)清晰
广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会有关负责人介绍，住房“以旧换新”涉及买卖中介三方(fang)，且一二手市场(chang)联动交易，这一新生事物在交易流程、法律风险、合同履约等方(fang)面存在新的(de)情形，需(xu)要多方(fang)进一步探索完(wan)善。
广州市人民政府外聘法律顾问(wen)、广东华宪润科律师事务所(suo)首席合伙人龚军(jun)伟(wei)认为，虽然住房“以旧换新”没有创造新的(de)法律关系，但此类活动将之前彼此独(du)立“卖一、买一”两个交易流程合二为一，且形成最终交易的(de)条件和(he)前提，这样的(de)交易较之前而言更为复杂(za)。
对此，龚军(jun)伟(wei)提出两点法律风险提示和(he)建议。一是交易合同设计问(wen)题(ti)。在住房“以旧换新”活动中，销售旧房成为购买新房的(de)前提条件，售旧买新两个行为结合起(qi)来成为“两步走”的(de)整合交易内(nei)容。交易流程复杂(za)了(le)，就需(xu)要更加(jia)清晰的(de)合同设计，以及各方(fang)更加(jia)清晰的(de)权利、义务。
二是销售权益交割问(wen)题(ti)。合同履行过程中，如旧房未成功(gong)销售，房地产开发企业应(ying)无条件退还购房者订金，为防范(fan)风险，建议购房者选(xuan)择实力雄厚的(de)企业，信用评级高(gao)、业界口碑好的(de)中介机(ji)构。特(te)别是购房人自己(ji)要把整个流程梳理清楚(chu)，维护好自身的(de)合法权益。
