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终于，中海(hai)深超总项目要对土豪开展“卡钱(qian)局”了。
据市场消息，中海(hai)深湾(wan)玖序(xu)花园(yuan)已经开放样板(ban)房，参(can)观需要验资1000万。
如果消息确切，那么深湾(wan)玖序(xu)花园(yuan)将会成为近两年，深圳验资看房最贵的项目。
上一次(ci)深圳看房验资这么贵的项目还是两年前位于福田中心(xin)的岗厦(sha)天元花园(yuan)，159套住宅，看房验资1000万。
再上一次(ci)是2020年位于南山中心(xin)区的万科瑧山海(hai)家园(yuan)，127平(ping)/131平(ping)户型验资1000万，190平(ping)户型验资2000万，购(gou)买全款优先。
现在轮到位于南山深超总的深湾(wan)玖序(xu)花园(yuan)，同样也开启(qi)了1000万验资看房的规则，可(ke)以看到，深圳的豪宅基本会选择通过“卡钱(qian)包”的方式筛(shai)选客户。
而从(cong)深湾(wan)玖序(xu)花园(yuan)早前的一些动态也能看出(chu)，中海(hai)非(fei)常(chang)看重(zhong)这个项目，并且将项目定位为“玖系”豪宅。
作为“玖系”的豪宅，中海(hai)在上海(hai)已经获得过成功。
今年3月位于上海(hai)黄浦区新(xin)天地(di)烫金地(di)段的中海(hai)·顺昌玖里，512套住房上车门槛，最低需要2500万，最高将近6000万，开盘当日销售196.53亿元，创下全国商品房单次(ci)开盘最高销售额纪录。
所以这次(ci)深湾(wan)玖序(xu)花园(yuan)能不能复制中海(hai)“玖系”豪宅的高光呢？
需要静候开盘，看土豪们的选择。
作为深圳超总这么多(duo)年来，唯(wei)一即将入市的项目，可(ke)以说集合了不少的光环。
首先项目是中海(hai)在深圳的首个“玖系”产品，从(cong)产品打造方面，中海(hai)定位都很高端。
比如在决定项目名(ming)称时，选用的是“深湾(wan)胤府”，后又更名(ming)为“深湾(wan)玖序(xu)花园(yuan)”。
比如项目的建设，各楼栋梯户比分(fen)别为4梯3户/4梯2户/3梯2户。
再比如户型面积段设计为196-252-328㎡3-4房和(he)400-600㎡顶层(ceng)复式，是纯粹的大户型社区。
起(qi)步面积就接近200平(ping)的大户型，是深圳过去多(duo)年来新(xin)房当中唯(wei)二大起(qi)步面积的项目。
若以13.33万/平(ping)的限价估算，起(qi)步总价就已经达到两三千万一套。
其次(ci)，从(cong)项目释放出(chu)的效果图看，品质高端，是深圳首个270°曲面弧形玻(bo)璃幕墙立面的项目。
中海(hai)深湾(wan)玖序(xu)花园(yuan)效果图
根据项目流出(chu)的消息，设计团队聘用了全球五大设计大师(shi)，项目中标设计方案(an)效果图看起(qi)来使用的也是全玻(bo)璃幕墙。
第三地(di)段上，项目具备很强的稀缺性和(he)核心(xin)价值(zhi)。
这个项目是深超总片区近22年来，唯(wei)一一块住宅用地(di)，上一次(ci)的住宅用地(di)上的项目还是中信红树湾(wan)、红树西岸。
更重(zhong)要的是，项目处(chu)在深圳板(ban)块概念(nian)最强的深圳湾(wan)超级总部，是难得的核心(xin)区内的豪宅项目，周边(bian)集中的资金可(ke)以说非(fei)常(chang)强悍。
因为周边(bian)聚集了一大批(pi)投资资金超过几十亿的总部大楼，比如深湾(wan)汇(hui)云(yun)中心(xin)、神州(zhou)数码集团总部、天音大厦(sha)、中国电子总部、中信金融中心(xin)、中兴通讯总部、OPPO国际总部、招(zhao)商银行总部、碳云(yun)大厦(sha)等，总投入达到几千亿。
第四是方圆(yuan)一两公里内，汇(hui)集了深圳非(fei)常(chang)优越的自然景观和(he)城市配套。
包括深圳湾(wan)海(hai)岸线、华侨城湿地(di)公园(yuan)、世界之窗、京基百(bai)纳(na)广场、沙河高尔(er)夫(fu)球会、深圳欢乐海(hai)岸、深圳湾(wan)公园(yuan)等一系列休闲娱乐的配套。
第五是教(jiao)育配套跟得上豪宅的需求。
一路之隔就是南山实验集团华侨城高级中学，旁边(bian)还有深湾(wan)小(xiao)学、深圳外国语学校（国际部）。
所以单就区位、地(di)段、位置、配套就已经有不错的光环。
就项目来看，不仅(jin)处(chu)于深圳最核心(xin)的地(di)段，还拥(yong)有深圳新(xin)房住宅多(duo)个方面的“第一次(ci)”。
目前项目建设已经出(chu)地(di)面高度不低，并且施工依旧如火(huo)如荼(cha)。
（2024年6月5日，深湾(wan)玖序(xu)花园(yuan)施工进度）
（2024年6月1日，深湾(wan)玖序(xu)花园(yuan)施工进度）
虽然作为深超总腹地(di)的豪宅项目，不少方面也有很多(duo)的新(xin)突破，是市场上最引人关注(zhu)的网红盘，但依然存在让土豪无法(fa)忽略的实际因素。
一是在于豪宅需要的资源基因自带了短板(ban)。
以社交(jiao)平(ping)台上网友的看法(fa)来评价就是，“都到深圳湾(wan)了，景观是稀缺资源，但这里啥也没有，一堆高楼，压(ya)抑(yi)”。
从(cong)项目实际位置来看，被旁边(bian)住宅和(he)写字楼环绕，虽毗邻深圳湾(wan)和(he)华侨城湿地(di)，但景观和(he)视(shi)野已经被四周的建筑遮挡。
西南朝向而言，需要越过红树湾(wan)花城南区和(he)红树西岸（32层(ceng)左右），才能看沙河湿地(di)和(he)部分(fen)深圳湾(wan)景观；
东北朝向，需要越过TCL先进半导体产业总部大厦(sha)（约100米(mi)左右）才能看华侨城湿地(di)公园(yuan)和(he)世界之窗的景观；
西北朝向，需要越过红树湾(wan)花城北区（32层(ceng)左右）才能看沙河湿地(di)景观；
北面是华侨城高级中学，再过去就是京基御景东方（33层(ceng)左右），高层(ceng)需要越过京基才能看到世界之窗景观。
而项目商品住宅楼栋总层(ceng)高为41层(ceng)（1栋A座，145.83米(mi)）、42层(ceng)（2栋A座、B座、C座，148.33米(mi)）、57层(ceng)（1栋B座，199.33米(mi)）。
因此，如果追求大阳台、顶级的景观资源，那么这个项目的大部分(fen)户型可(ke)能就满足(zu)不了了。
但作为超大户型的豪宅，土豪们又怎(zen)可(ke)能不追求呢？
已经有提前看了房的土豪在社交(jiao)平(ping)台反馈(kui)，由于看写字楼的屁股不太能接受(shou)，选择了放弃。
而且作为豪宅，依照市场上的价格(ge)规律(lu)，同一个小(xiao)区中，具备景观资源的和(he)看不到景观的户型，未来成为二手房后流通的价格(ge)差距可(ke)以是很明显的。
二是在于户型和(he)市场的需求有冲突。
中海(hai)深超总的户型已经有网传。
从(cong)市面上流传的户型格(ge)局来看，中海(hai)此次(ci)是封闭式阳台，所有户型内部只有较小(xiao)的内阳台和(he)生(sheng)活阳台，也没有飘窗。
虽然不是项目初衷(zhong)就是这么设计，更多(duo)是要符合深超总的建筑标准(zhun)，但这对很多(duo)豪宅来说，特(te)别是深圳这样的地(di)理位置和(he)环境气候，是比较少见的。
具备超大超长的外阳台是很多(duo)生(sheng)活在南方的群体所习惯的。
尤其是在深圳，通透(tou)的自然季风，舒适度是空调比例不了的，就更不用说豪宅了。
可(ke)以试想一下深圳各大CBD玻(bo)璃密闭、没有阳台的写字楼，在楼栋上日常(chang)上班活动的感觉。
而拥(yong)有一个外阳台，有时候是都市人呼吸雨后清(qing)新(xin)，亲近自然为数不多(duo)的方式之一。
即使能接受(shou)全玻(bo)璃幕墙设计，作为住家选择，如果是复式户型或者其他户型，玻(bo)璃清(qing)洗不仅(jin)麻烦，请(qing)清(qing)洁工清(qing)洗大概率也需要询问顶楼的土豪能不能吊人清(qing)洗。
所以，中海(hai)深超总要打破这样的居住习惯，估计在市场上会有一定的压(ya)力(li)。
三是小(xiao)区容积率超过了6，并且自带1栋租赁住房。
作为豪宅纯大户型社区，容积率已经达到6.81，并且租赁总户数也由476户调整为500户，后期大概率也会与普通住宅业主共用花园(yuan)。
这样一来，未来就有可(ke)能出(chu)现比较多(duo)的租赁人群，导致小(xiao)区不够纯粹。
四是深超总的完善和(he)成熟(shu)还需要时间沉淀。
对项目而言，周边(bian)地(di)块或者大楼还有不少未完全开发(fa)的，施工进度近几年都不太会停歇。
这对非(fei)常(chang)追求居住品质，居住体验的土豪来说，很难不介意。
所以，中海(hai)深湾(wan)玖序(xu)花园(yuan)通过1000万验资看房的方式筛(shai)选目标客户，就异常(chang)需要考验土豪们的决心(xin)了。
作者|飞天小(xiao)女警