关注党的二十届三中全会系列评论
2024年7月15日至18日，党的二十届三中全会在北(bei)京举行，会议审议通过了《中共(gong)中央关于进一步全面深(shen)化改革、推(tui)进中国式现代化的决定》，并于7月21日全文公布。
党的历届三中全会一向聚焦改革与发(fa)展，是为全国乃至全世界都瞩目的大(da)会。历史上，多次重大(da)改革举措和发(fa)展方向的指引(yin)，都自当(dang)时的三中全会始。党的二十届三中全会也不例外。此次全会审议通过的决定，更为中国经济社会未(wei)来发(fa)展绘制了新蓝图。
即日起(qi)，新京报评论部推(tui)出(chu)系列评论，深(shen)度解读此次决定涉及国计民生的方方面面，以飨(xiang)读者。
▲房地产整体(ti)产业为我国经济增长和产业带动、城镇(zhen)化升级(ji)、居(ju)民居(ju)住条件改善等，都做出(chu)了相当(dang)的贡献。图/新华社
7月21日，二十届三中全会审议通过的《中共(gong)中央关于进一步全面深(shen)化改革、推(tui)进中国式现代化的决定》全文公布。
作为一份纲领(ling)性文件，此次决定为现在及未(wei)来发(fa)展指明了方向，内(nei)容涉及民众关切的方方面面。其中，就(jiu)广受关注的房地产问题，此次决定也明确提到(dao)，要加快建立(li)租购并举的住房制度，加快构建房地产发(fa)展新模式。
事实上，房地产问题也是此次全会的重要民生议题之一，其涉及的诸多细节都在会议期间被专门谈及。
如7月18日，与房地产和新型城镇(zhen)化发(fa)展相关的内(nei)容，就(jiu)出(chu)现在此次全会公报里，指出(chu)要统筹(chou)好发(fa)展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债(zhai)务(wu)、中小金融机(ji)构等重点(dian)领(ling)域风(feng)险的各项举措。
7月19日，中央财办(ban)相关负责人在中共(gong)中央新闻发(fa)布会上表示，坚持消化存(cun)量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策(ce)，切实做好保交房工作，盘活存(cun)量商(shang)品房和土地资源。
在7月21日全文发(fa)布的决定里，房地产相关问题出(chu)现在“健(jian)全保障(zhang)和改善民生制度体(ti)系”中，明确表示将加快建立(li)租购并举的住房制度，加快构建房地产发(fa)展新模式。
从这些字里行间中，我们不难看出(chu)中国房地产市场的重大(da)转型以及未(wei)来发(fa)展路径。
房地产为经济增长做出(chu)了相当(dang)贡献
近年来，中国房地产问题备受关注。
一方面，在进行“房改”后，房地产整体(ti)产业及上下游产业链为经济增长和产业带动、城镇(zhen)化升级(ji)、居(ju)民居(ju)住条件改善等，都做出(chu)了相当(dang)的贡献。
在几轮房地产的“繁荣”中，也涌现了大(da)批因此而受益的企业、企业家(jia)、地方发(fa)展机(ji)遇，以及一些个人投资的高回(hui)报。不能不说，房地产高速发(fa)展的20年，伴随(sui)着中国经济的高速增长和居(ju)民收入的快速改善，多方都在市场供(gong)需上有不少获得。
另一方面，也必须(xu)看到(dao)，房地产“高歌猛进”的同时，也是中国经济从粗放式发(fa)展转向高质(zhi)量发(fa)展的“换挡(dang)”期。粗放式发(fa)展，过于片面强调“高速度”，造成的“高周转、高杠杆”势(shi)必带来“高房价”和“高风(feng)险”。
更由于一些地方上“求(qiu)功心切”“政企不分”等原因，盲目追求(qiu)高负债(zhai)的“GDP竞赛(sai)”，金融空转与房地产在某种程度上与腐败相结合，带来了更高的金融风(feng)险，为地方可持续发(fa)展投下了深(shen)深(shen)的阴影。
不仅如此，产业发(fa)展与宏观经济的大(da)势(shi)是相辅相成的。中国房地产企业在短时间内(nei)“一飞冲天”，出(chu)现一批中国乃至世界五百强企业，得益于三个方面的大(da)背景。
一是人口红利。中国在改革开放后经济高速增长，而居(ju)民住房制度改革迟(chi)于总(zong)体(ti)改革。因此，在进行住房制度改革后，居(ju)民住房需求(qiu)发(fa)生“井喷”。庞大(da)的人口基数，自然成为房地产市场的巨大(da)“潜(qian)力”。
二是城镇(zhen)化改革的迅猛发(fa)展。而其前提因素，则是由于城乡二元化的结构，我国早期城乡建发(fa)展差距巨大(da)。
但随(sui)着经济整体(ti)发(fa)展，居(ju)民收入上升，基础设施(shi)建设不断完善，二、三产业持续发(fa)展，城镇(zhen)化成为了经济进一步发(fa)展所需、经济进一步增长所需、居(ju)民进一步追求(qiu)幸(xing)福生活所需。在这种形势(shi)下，“进城买房”带来了巨大(da)房地产发(fa)展空间。
三是金融的蓬勃发(fa)展。追寻回(hui)溯，就(jiu)会发(fa)现房地产的“势(shi)如破竹(zhu)”与中国金融业的“一往直前”几乎同步。
金融在现代经济发(fa)展中至关重要、举足轻重，但同时，金融市场的“放大(da)效应”也往往使一些市场主体(ti)迷失。在很长一段时间里，可以见(jian)到(dao)，居(ju)民收入的增长速度与房价的增速相差甚远，支撑房价的主要是对于投资品将会永远涨价的预期。
这也使得中国的房地产市场附着了更多的金融属性，成为投资工具，且愈演愈烈。这才有了后来的“房住不炒”政策(ce)，为市场纠(jiu)偏。
房地产发(fa)展的转型空间和新方向
如今，时移世易，当(dang)前房地产市场供(gong)求(qiu)关系发(fa)生重大(da)变(bian)化。
从人口来看，总(zong)体(ti)改开后一段时间内(nei)的“人口红利”恐逐渐弱化。
随(sui)着居(ju)民生活水平的提高、受教育程度的提升，“多子多福”的观念已经在社会中逐渐远去。当(dang)前，结婚率、出(chu)生率均呈现出(chu)晚婚、晚育的趋势(shi)，甚至有些年轻人主张不婚、不育，享受当(dang)下生活。
由此带来的人口结构变(bian)化，对当(dang)前和以后的房地产需求(qiu)面支持必将产生深(shen)远影响。
从城镇(zhen)化角度看，目前我国的城镇(zhen)化完成已经在65%以上，未(wei)来进一步城镇(zhen)化的空间和增量、速率必然降低。尤其是从户均拥有房产数量看，房产需求(qiu)更多的是呈现结构性调整，在总(zong)体(ti)空间上的扩张难度较大(da)。
而在金融助力方面，监管正位已经成为近十年的关键(jian)词。
中央金融工作会议提出(chu)，要促进金融与房地产良性循环，健(jian)全房地产企业主体(ti)监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。
因此，当(dang)前房地产市场正在深(shen)度调整，这是经济规律(lu)和行业发(fa)展趋势(shi)的必然结果。而政策(ce)必然要相应进行调整，并引(yin)导房地产这个“庞然大(da)物”在宏观经济和民生大(da)计中仍然发(fa)挥重要作用的同时，健(jian)康转化、平稳过渡、实现可持续发(fa)展。
这就(jiu)不难理解，此次全会提出(chu)的，都是非常有针对性的改革意见(jian)。针对人口结构变(bian)化，限购政策(ce)将会放松，各地区的人口流动情况不同，因地制宜进行政策(ce)安排也更为重要。针对城镇(zhen)化前景，城乡融合的大(da)方向已经给出(chu)了答案。
提高城镇(zhen)居(ju)民的获得感的同时，进一步缩小城乡差距，防止城乡差距过大(da)，同时防止乡村空心化。明确改革房地产开发(fa)融资方式，也与中央金融工作会议精神相一致。
除了防风(feng)险、稳预期，也强调了用保障(zhang)房、租购并举等手段来平衡社会民生。此次决定将房地产问题纳入“健(jian)全保障(zhang)和改善民生制度体(ti)系”中，也就(jiu)是给出(chu)了房地产发(fa)展的转型空间和新方向，尤其需要开发(fa)商(shang)等各相关方深(shen)刻领(ling)会。
中国四十多年高速发(fa)展，取(qu)得了许多成绩，也积(ji)累了不少问题，市场在不断调整的过程中，必然会带来各种波动。这一点(dian)，也需要各方都有清醒认识和足够预期。
我们要做的，是要有战略定力，相信法治化、市场化、国际(ji)化的方向和力量，坚持稳中求(qiu)进、先立(li)后破，用改革的办(ban)法解决前进中的问题。如此，也就(jiu)能尽快构建房地产发(fa)展新模式，切实造福民生。
撰稿 / 万(wan)喆（北(bei)京师范大(da)学教授、一带一路学院研究(jiu)员(yuan)）
编辑 / 何(he)睿(rui)
校对 / 刘越