继上一轮(lun)各地密集放松(song)住(zhu)房限购(gou)政策(ce)后，新一轮(lun)住(zhu)房信贷(dai)政策(ce)正在加(jia)紧(jin)出台(tai)。
5月17日，央行定调下一步的住(zhu)房金融政策(ce)走向后，房地产新政落(luo)地城市一步步扩围。中新财经(jing)结合(he)机构数据梳理发现，截至目前已有超20个省份明确(que)取消房贷(dai)利(li)率下限并降(jiang)低(di)首付(fu)比例下限。各地按照“因(yin)城施策(ce)”原则支持合(he)理住(zhu)房需求(qiu)，也(ye)呈现出不同(tong)的政策(ce)特点。
一线城市加(jia)入调整行列 广州新政力度最大
一线城市的政策(ce)走向总是尤其受到关注，这次(ci)上海担任(ren)了“先(xian)行者”的角色。5月27日，上海发布房地产新政，在限购(gou)、限贷(dai)、二手(shou)房交易等方(fang)面(mian)全面(mian)展开积极调整；28日，广州、深圳相继出台(tai)新政，明确(que)调整优化住(zhu)房限购(gou)、信贷(dai)等政策(ce)。
虽(sui)同(tong)为一线城市，但梳理后可(ke)看出，三地的政策(ce)调整体现了分对象、分区域优化的原则，而(er)非简单的“一刀切”。
率先(xian)出手(shou)的上海将首套房商贷(dai)首付(fu)降(jiang)为20%、二套降(jiang)为35%，临港新片区及嘉定等六区二套房最低(di)首付(fu)比30%；首套房商贷(dai)利(li)率降(jiang)为3.5%、二套降(jiang)为3.9%，临港新片区及嘉定等六区二套房商贷(dai)利(li)率3.7%。
与之类(lei)似(si)的，深圳将首付(fu)比调整为首套房20%、二套房30%，房贷(dai)利(li)率也(ye)自29日起调整为首套房3.5%、二套房3.9%，显著(zhu)降(jiang)低(di)购(gou)房按揭成本。
广州的购(gou)房首付(fu)比则调整为首套房15%、二套房25%，并成为当前一线城市中唯一取消房贷(dai)利(li)率下限的城市。5月28日，广州主要银行就房贷(dai)利(li)率达(da)成共识，首套房利(li)率3.4%，二套房利(li)率3.8%。
此外，广州本次(ci)还创新性地为“三套房”的贷(dai)款政策(ce)开了口子(zi)。在非限购(gou)区域内，对于拥有2套及以上住(zhu)房并已结清相应购(gou)房贷(dai)款的居民家庭，又申请贷(dai)款购(gou)买住(zhu)房，银行业金融机构可(ke)根(gen)据借款人偿付(fu)能力、信用状况等因(yin)素审慎把握并具体确(que)定首付(fu)款比例和(he)贷(dai)款利(li)率水平。
“这是热点城市首次(ci)放开二套及以上住(zhu)房贷(dai)款。”广东省城规院(yuan)住(zhu)房政策(ce)研究中心首席研究员李宇嘉表示，同(tong)时(shi)将主动权给到银行去判断，银行会基于市场分析制定差异化的首付(fu)和(he)利(li)率政策(ce)，以确(que)保自身的资产安全。
梳理可(ke)见(jian)，调整后上海、深圳的首付(fu)比和(he)房贷(dai)利(li)率几乎位(wei)于同(tong)一个梯(ti)队，广州则下调力度更大，更接近于其他(ta)热点二线城市的水平。
同(tong)时(shi)，目前全国(guo)一线城市中，除了北京城六区首套房贷(dai)利(li)率维持在4.05%之外，其余地区和(he)城市的首套房贷(dai)利(li)率全部进(jin)入“3字头”，中指研究院(yuan)数据显示，当前已有城市部分银行执行首套房贷(dai)利(li)率3.1%左右，已降(jiang)至历(li)史最低(di)。
多地取消房贷(dai)利(li)率下限“15%+25%”成首付(fu)比标配(pei)
对于其他(ta)二线城市来说，将房贷(dai)水平直接降(jiang)至央行提出的政策(ce)底(di)线，则几乎成为标配(pei)。即首套房贷(dai)最低(di)首付(fu)款比例调整为不低(di)于15%，二套房最低(di)首付(fu)款比例调整为不低(di)于25%，并取消首套住(zhu)房和(he)二套住(zhu)房商业性个人住(zhu)房贷(dai)款利(li)率政策(ce)下限。
例如，二线城市中罕见(jian)的尚未完全取消限购(gou)的城市天津，亦在5月29日将信贷(dai)政策(ce)调整至上述水准。业内分析也(ye)指出，当前个人住(zhu)房贷(dai)款首付(fu)款比例已为史上最低(di)。
值得注意的是，这些进(jin)行调整的城市中，此前已有不少(shao)取消了首套房贷(dai)利(li)率下限。因(yin)此本轮(lun)调整中着重于进(jin)一步取消了二套房贷(dai)利(li)率下限，以及降(jiang)低(di)首付(fu)比例。
“近期各地政策(ce)的步调非常一致，充分落(luo)实(shi)‘517’降(jiang)首付(fu)降(jiang)利(li)率的政策(ce)导(dao)向，充分体现房贷(dai)政策(ce)双降(jiang)是近期各地‘一城一策(ce)’的重要特点。”易居研究院(yuan)研究总监严跃进(jin)认为，各地政策(ce)的思路和(he)逻辑非常清晰，近期普遍(bian)会出台(tai)首付(fu)比例调至15%、房贷(dai)利(li)率自由定价(jia)、三套房给予最优信贷(dai)支持等政策(ce)，全国(guo)购(gou)房首付(fu)比例普遍(bian)进(jin)入“15%时(shi)代(dai)”。
东方(fang)金诚(cheng)首席宏观分析师王青预测，年内房贷(dai)利(li)率下调幅度可(ke)能超过50个基点。这也(ye)意味着，越来越多城市的首套房贷(dai)利(li)率将向3%逼近。未来房贷(dai)利(li)率下调的大门已经(jing)打开，下调幅度将决定房地产行业何时(shi)实(shi)现企稳回暖。
在这样的情况下，市场有对增量房贷(dai)利(li)率和(he)存量房贷(dai)利(li)率存在较大差异的担忧(you)出现。严跃进(jin)认为，短期看两个内容关联度小，但是确(que)实(shi)会引起一些存量贷(dai)款方(fang)面(mian)的纠纷问题。建议从金融风险防范化解的角度，对存量房贷(dai)利(li)率的下调纳入到后续的研究范畴之中。
此外，李宇嘉认为，后续部署可(ke)以着眼于税费政策(ce)，比如降(jiang)低(di)或减免契税、个税和(he)增值税，以加(jia)速库存去化、稳定价(jia)格预期。
文/左宇坤
（中国(guo)新闻网）