老(lao)房子的春天，有可(ke)能不是政府牵头拆(chai)迁重建，而是业主们抱团众筹。
等拆(chai)迁等来了资金(jin)摸底
过(guo)去如果一个“老(lao)破小”的外墙喷上红色的“拆(chai)”字(zi)，拉满(man)“早签(qian)约，造幸福”的红色横幅，那就(jiu)是一件值(zhi)得全家老(lao)小开(kai)心很久的事，甚至还有机会从此(ci)走上人生的高光。
但(dan)最近有的业主左(zuo)等右等十(shi)几年的拆(chai)迁改造的愿望，最终等来的却是自筹资金(jin)拆(chai)除重建摸底试点通知。
根据深圳市罗湖区清水河街道办事处(chu)发(fa)布的一则《关于拟推行红岗花(hua)园自筹资金(jin)拆(chai)除重建改造试点工(gong)作的通告》显示，为(wei)了提升红岗花(hua)园小区居民的居住环境和生活品(pin)质，根据老(lao)旧小区改造的相关文件和指导精(jing)神，对小区1—7栋住宅进行自筹资金(jin)改造摸底调查。
这意味着小区接下来的重建资金(jin)来源将有可(ke)能发(fa)生很大的转变，过(guo)去资金(jin)来源于牵头改造的开(kai)发(fa)商(shang)，那么今后很大概率会来自业主自己身上。
这种转变虽(sui)然看着很微小，但(dan)如果试点成功(gong)，将极有可(ke)能成为(wei)今后深圳其他老(lao)小区借鉴的案例。
如今老(lao)破旧的红岗花(hua)园，几乎真的已经到(dao)了不得不进行拆(chai)迁重建的地步。
今年5月，位于深圳罗湖的老(lao)小区红岗花(hua)园的业主曾在社交平(ping)台发(fa)表过(guo)关于红岗花(hua)园更新改造意愿，迫切期待相关职能部门能在倡议老(lao)旧小区更新改造的情况下，重视(shi)深圳市罗湖区红岗花(hua)园脏、乱(luan)、差(cha)等问题，并(bing)且也附上了小区的一些质量和维(wei)护问题。
红岗花(hua)园有多破呢？
从业主反馈情况来看，小区地基下沉(chen)与墙壁断裂，阳台外墙断裂钢筋裸露，4栋、13栋出现主墙和横梁开(kai)裂，空调窗台水泥脱落，15栋出现墙体(ti)倒(dao)塌，小区外墙多处(chu)脱落，18栋以及地下水管曾经多次爆裂。
实(shi)际上小区早在零几年就(jiu)进驻了拆(chai)迁办，2012年还有业主表示曾接到(dao)开(kai)发(fa)商(shang)电话，已有80%的业主签(qian)了拆(chai)迁协议，催促尽快签(qian)约。
但(dan)由于各种各样的原因，该小区的拆(chai)迁改造工(gong)作一直拖延至今。
过(guo)去房地产上行周期没能彻(che)底实(shi)施重建，如今房地产缩量阶段，再希冀如从前(qian)一般政府牵头重建，难度会比以往更大。
一方面，拆(chai)迁重建费用成本高，如今开(kai)发(fa)商(shang)都自顾(gu)不暇。
另一方面拆(chai)迁政策早已不复(fu)当初，并(bing)且目前(qian)政府工(gong)作的重心已经转移到(dao)保障(zhang)房上面。
第三是本身拆(chai)迁旧改的工(gong)作就(jiu)相当艰巨，在过(guo)去这么多年，如果小区能够拆(chai)迁，也就(jiu)不至于能够拖到(dao)这么久。
这样的举(ju)措和之前(qian)浙江丽水拟出让微小宅地，个人可(ke)独立建房，可(ke)办证、可(ke)出售(shou)，有异曲同(tong)工(gong)之处(chu)。
对浙江丽水而言，微小宅地流程类似微缩版“招拍挂”，则意味着个人可(ke)以通过(guo)抱团的方式(shi)进行拿地建设。
这种允许业主自己拿地，可(ke)以依(yi)赖(lai)更多有实(shi)力(li)的个人。
而现在深圳也同(tong)样是希望借助业主的个人力(li)量，盘活“老(lao)破旧”小区的重建。
这种自筹拆(chai)迁重建的方式(shi)好(hao)处(chu)就(jiu)是让业主改造自己的家园，亲力(li)亲为(wei)，也更有动力(li)。
业主们在拿到(dao)自筹重建资质后，还可(ke)以抵押给银行贷款，既拉动了二次基建，刺激了经济，又盘活了银行的账单，老(lao)旧住房又能得到(dao)改善，业主住新房的愿望又能满(man)足，是一举(ju)多得的方式(shi)。
但(dan)目前(qian)估计暂时是停留在美好(hao)愿望层面上。
因为(wei)业主虽(sui)然出了钱，但(dan)重建的决策权能否到(dao)手中亦未可(ke)知。
如果真的通过(guo)业主自筹资金(jin)拆(chai)迁成功(gong)了，是否能够给予业主充(chong)分的“自住开(kai)发(fa)建设”权限，还需要看推进的效率和结果。
更重要的是，如果重建的决策权交到(dao)业主手中，那么又该如何界定责任的归(gui)属？
比如重建的安全问题，出了问题谁负责？谁来监管？谁有权拍板每(mei)一个方案，落实(shi)细节？
所以，自筹资金(jin)改造摸底调查后，或许还需要配套(tao)更多的支持政策。
众筹旧改趋势
虽(sui)然在罗湖的红花(hua)岗花(hua)园之前(qian)深圳还没有出现过(guo)完全由业主自筹资金(jin)改造的老(lao)旧小区，除了一些原本依(yi)赖(lai)村集体(ti)股份(fen)公司实(shi)力(li)改造的老(lao)小区，但(dan)红花(hua)岗花(hua)园的摸底业主自筹资金(jin)改造也释放(fang)了老(lao)小区改造的趋势或者信号。
这次也不失为(wei)深圳探索老(lao)小区改造的一种新模式(shi)。
因为(wei)现阶段房地产行业已经不再是过(guo)去那种速度与激情的节奏，很多开(kai)发(fa)商(shang)连(lian)普通宅地的经济账都算不过(guo)来。
由开(kai)发(fa)商(shang)作为(wei)牵头改造，涉及的利益相关方更多，更为(wei)复(fu)杂，需要协调的情况就(jiu)更多，也会间(jian)接导致老(lao)小区在改造的过(guo)程中一拖再拖。
而目前(qian)这种探索模式(shi)也是基于当前(qian)的现实(shi)趋势，更符合(he)实(shi)际的需求。
就(jiu)深圳当前(qian)情况而言，不少拆(chai)迁重建的项目更新效率都慢了下来，一些业主正面临着过(guo)渡费拖欠，回迁遥遥无期的情况。
如位于龙(long)岗良安田新村的改造项目，6月被(bei)媒体(ti)报(bao)道拆(chai)迁8年依(yi)旧未能拆(chai)迁完毕，村民无法回迁安置，并(bing)且过(guo)渡安置费也出现拖欠的情况。
如位于坪山新区的飞东村项目，拆(chai)迁工(gong)作推进了快十(shi)年，项目拆(chai)除只(zhi)剩村路(lu)口(kou)小部分未动，有业主表示2011年南越大厦(sha)的两室一厅售(shou)价15.5万，但(dan)几年后被(bei)纳入拆(chai)迁重建，随后业主每(mei)年都能领取到(dao)开(kai)发(fa)商(shang)发(fa)放(fang)的油(you)、米，后来这些福利中断，业主也把房子继续出租(zu)。
如罗湖的笋岗田心村项目，有网友爆料(liao)拆(chai)迁进行到(dao)一半(ban)便没再继续，反而开(kai)始拉石子碾碎；位于西乡(xiang)的宝安旧改项目共乐村，有网友业主曝光牵头的开(kai)发(fa)商(shang)资金(jin)紧张，表示幸好(hao)未拆(chai)迁可(ke)以一直放(fang)租(zu)收(shou)租(zu)，并(bing)且开(kai)发(fa)商(shang)也没有跟进拆(chai)迁事宜。
再比如盐田三村、四村、西山吓村旧改项目，有网友在社交平(ping)台上评论旧改项目已经拆(chai)房，但(dan)过(guo)渡费已经停了一年。
根据合(he)一城市更新统计数据显示，截(jie)至2024年7月7日，深圳列(lie)入城市更新计划(hua)项目1039个，仅536个推进到(dao)实(shi)施主体(ti)公示阶段，占比约51.6%。
拆(chai)迁过(guo)渡费拖欠实(shi)际上是房地产行业现阶段的一个缩影。
所以基于这样的现实(shi)情况，或许业主自筹资金(jin)才能真正摆脱一些老(lao)小区拆(chai)迁重建的资金(jin)困局，解决重建效率的问题，更好(hao)满(man)足业主们回迁的愿望，提升周边(bian)居民的生活品(pin)质。
或许这种方式(shi)也是眼(yan)下解决城市更新计划(hua)项目更好(hao)的出路(lu)。
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作者|醉酒大鲨鱼