证券时报记者 张(zhang)艳(yan)芬 谢忠(zhong)翔
2024年开年以来，金融支持地产(chan)的政(zheng)策不断加码升级。
1月，地产(chan)融资协调机制出台并(bing)在各地落地见效(xiao)，当前已有超9000亿元通过审批；4月，中央政(zheng)治局会(hui)议明确提出“统筹研究消化(hua)存量房产(chan)和优化(hua)增量住房的政(zheng)策措(cuo)施”；5月，央行发布“517新政(zheng)”，力度(du)空前，被称为史上最宽松的房贷(dai)政(zheng)策。目前，上海、广州、深圳等多个城(cheng)市已密集(ji)发布跟进政(zheng)策。
总体来看，上述政(zheng)策均要求银行业从供需两端支持房地产(chan)行业发展(zhan)。值得注意的是(shi)，从供给(gei)端观察，银行响应保交付、去库存的政(zheng)策支持房企融资，在“应贷(dai)尽贷(dai)”下也逐渐形成更为理性、细(xi)致(zhi)的房贷(dai)投放策略；从需求端观察，首(shou)付比例(li)、房贷(dai)利率的下调，有利于居民房贷(dai)成本的下降，对银行应对客户提前还款也有一定抵(di)补(bu)作用，但(dan)银行仍需直面(mian)如何平(ping)衡(heng)息差下行的问题。
政(zheng)策组合拳力度(du)空前
5月17日金融监管部门(men)加大住房金融政(zheng)策支持力度(du)后，全国多省份迅速响应。值得一提的是(shi)，上海、广州和深圳的个人房贷(dai)首(shou)付比例(li)及房贷(dai)利率下限(xian)均创下历(li)史新低。
具体来看，央行、国家金融监管总局出台的最新政(zheng)策，调整了个人住房贷(dai)款最低首(shou)付款比例(li)，首(shou)套和二套住房商业性贷(dai)款最低首(shou)付款比例(li)分别下调至15%、25%；同时，取消了全国首(shou)套房和二套房个人商业贷(dai)款利率政(zheng)策下限(xian)。
随后，广东19个地市以及湖(hu)北、云(yun)南、山西、甘肃、河北、陕西、宁夏、广西、重庆(qing)等省（区、市）宣布取消当地首(shou)套房和二套房贷(dai)款利率下限(xian)。近日，上海、广州和深圳等一线城(cheng)市也宣布跟进，纷纷出台重磅楼市政(zheng)策。
从房贷(dai)利率调整的幅(fu)度(du)来看，各地各异，体现了楼市新政(zheng)中强调的因城(cheng)施策原则。
例(li)如，广州此轮“松绑(bang)”在一线城(cheng)市中力度(du)最大，现行楼市政(zheng)策也为一线城(cheng)市中最为宽松的，首(shou)付比例(li)执行最低标准（即首(shou)套15%、二套25%）并(bing)取消利率下限(xian)；上海首(shou)套房贷(dai)款利率下限(xian)调整为不低于LPR（贷(dai)款市场报价利率）减45个基点，最低首(shou)付款比例(li)调整为不低于20%；深圳的首(shou)套房个人住房贷(dai)款利率下限(xian)，也调整至LPR减45个基点。
金融支持房地产(chan)企业融资也已落地见效(xiao)。从银行对房地产(chan)企业的投放看，2024年以来，地产(chan)信贷(dai)已实现了“超额投放”。根(gen)据国家金融监管总局披露，截至一季度(du)末(mo)，房地产(chan)开发贷(dai)款展(zhan)期余(yu)额同比增长147%。此外，根(gen)据央行数据，一季度(du)房地产(chan)开发贷(dai)净投放达到8800亿元，远高于2023年全年净投放的1900亿元。近几年，房地产(chan)开发贷(dai)款占比一直在压降，从2019年末(mo)的7.33%下降至2023年末(mo)的5.42%,但(dan)是(shi)今年一季度(du)出现“上翘”，达到了5.57%。
房地产(chan)信贷(dai)数据的增长，得益于房地产(chan)融资协调机制的推进。
根(gen)据国家金融监管总局披露，截至5月16日，全国297个地级及以上城(cheng)市已经建立了融资协调机制，“白名单”项目贷(dai)款审批金额已达到9350亿元。
银行稳定息差有压力
“517新政(zheng)”提出“不设按揭利率下限(xian)”，将首(shou)付比例(li)降至历(li)史新低，完全打开了贷(dai)款利率下限(xian)。
房贷(dai)利率与首(shou)付比例(li)的调整，有利于加快居民释放购买力需求。同时，值得注意的是(shi)，房地产(chan)贷(dai)款利率的持续调整，也对银行净息差和经营利润带来一定的压力，后续银行如何平(ping)衡(heng)息差，成为资产(chan)负债(zhai)管理的重要课题。
从个人住房贷(dai)款规模看，5年前个人住房贷(dai)款占据贷(dai)款投向的比重几近两成，此后不断下降，但(dan)当前仍然占据不低于15%的比重。尽管如此，个人住房贷(dai)款的总量还是(shi)维持增量状态，是(shi)资产(chan)端收益率较高的重要优质资产(chan)。可以预见，房贷(dai)降息是(shi)后续影响银行净息差的重要因素。
回溯(su)来看，银行房贷(dai)利率自2021年10月达到最高点后，至今已下降了200多个基点。2023年末(mo)，银行业的息差已经跌破1.7%，降至1.69%。如何稳定息差，已成为银行业的共(gong)性挑战(zhan)。
近年来，银行业息差持续收窄，源于资产(chan)端和负债(zhai)端的收益并(bing)不是(shi)同步调整，尤其是(shi)资产(chan)端的收益下滑较快。自2019年8月LPR改革(ge)以来，银行业经历(li)了多次LPR下调，新投放的贷(dai)款收益率和存量贷(dai)款重定价，导致(zhi)资产(chan)端收益率不断下降。
为了减缓息差收窄，两年前不少银行就已主动调整负债(zhai)结构(gou)和定价策略，持续性地对长期限(xian)、高成本负债(zhai)进行管理，以抵(di)补(bu)资产(chan)端收益率的下行。同时，2023年以来存款利率下降了50—60个基点，为贷(dai)款利率的下降创造了空间。不过，正如某家区域银行的高管所言，经过两三年时间，随着存款市场竞争(zheng)的日益激烈，单方面(mian)地压降、控制付息成本，以期控制息差收窄的速度(du)，这一边际效(xiao)应正在逐步递减。
“当前，银行确实面(mian)临着‘既想拓展(zhan)份额又难以降低利率’的两难抉择。”广东省城(cheng)规院住房政(zheng)策研究中心首(shou)席研究员李宇嘉表(biao)示，商业银行的房贷(dai)业务确实面(mian)临着压力。在资产(chan)荒背景下，众多银行争(zheng)抢(qiang)房贷(dai)这类优质资产(chan)，居民则主要考虑哪家银行贷(dai)款利率低，银行不得不通过降息等手段争(zheng)取客户。事实上，这是(shi)把“双刃剑”，降息将进一步压低银行利润，同时在房贷(dai)不良率有所攀(pan)升的情况下，损失存在扩大的可能。
“房贷(dai)利率下行给(gei)银行带来的压力，既包括提前还贷(dai)带来的优质资产(chan)缩量，也包括资产(chan)端利率下行带来的利差收窄。”国家金融与发展(zhan)实验室特(te)聘研究员任涛(tao)建议，在这种(zhong)环境下，商业银行一方面(mian)应抓住贷(dai)款利率下行的机会(hui)，积(ji)极拓宽增量贷(dai)款需求带来的投放机遇，以弥补(bu)价格下行带来的压力；另一方面(mian)则要通过优化(hua)资产(chan)负债(zhai)管理和综合服务策略，把留住按揭客户而(er)非简单留住按揭类资产(chan)作为首(shou)要和长远任务，积(ji)极挖掘(jue)按揭类客户在财富管理等其它业务上的潜力。
此外，任涛(tao)还表(biao)示，在这个过程(cheng)中，政(zheng)策部门(men)也要有所作为，既要避免银行业之间形成恶性竞争(zheng)，放大利率下行给(gei)银行业带来的压力，也要在负债(zhai)端形成更有力的引导，呵护并(bing)稳定银行业的息差空间。
“房地产(chan)业是(shi)国民经济的支柱行业，目前面(mian)临发展(zhan)困难，行业自身存在较大风险也对经济金融发展(zhan)带来较大风险。”中国邮政(zheng)储蓄银行研究员娄飞鹏表(biao)示，银行业按照市场化(hua)法治化(hua)原则支持房地产(chan)行业，有助于缓解房地产(chan)企业的资金压力，稳定居民对房地产(chan)的价格预期。短(duan)期来看，这虽然对银行净息差造成压力，但(dan)推动房地产(chan)行业风险有效(xiao)化(hua)解有助于稳定经济增长和风险防范，长远看有助于银行持续经营和净息差稳定。
华创证券发布的研报则认为，多地下调房贷(dai)利率下限(xian)，预计息差降幅(fu)有限(xian)。该研报测算，综合考虑2月份5年期LPR下调25BP以及假设此次按揭贷(dai)款利率平(ping)均继续下降25BP，对2024年和2025年上市银行的息差影响分别为-1.2BP、-2.9BP，降幅(fu)相对较小。“此次住房金融支持政(zheng)策能够有效(xiao)提振房市销(xiao)售(shou)，则对银行业的资产(chan)质量为正向贡献，维持高质量可持续发展(zhan)。”该研报表(biao)示。
房地产(chan)投放策略有讲究
在下行周期对房地产(chan)进行信贷(dai)投放，无疑令银行的资产(chan)质量成为投资者关注的焦点。根(gen)据2023年年报数据，多家上市银行的对公房地产(chan)不良率在4.5%高位。因此，当前商业银行的房地产(chan)投放已更趋理性。
“根(gen)据每年初的信贷(dai)投放策略，房地产(chan)投放在‘维持类’这一档次。”5月8日，上海农商银行首(shou)席风险官朱卫在该行举行的2023年业绩说(shuo)明会(hui)上称，近两年虽然监管部门(men)已不再聚(ju)焦房地产(chan)集(ji)中度(du)考核，但(dan)是(shi)该行根(gen)据自身的既定计划，有序压缩了房地产(chan)投资占比，希望将更多信贷(dai)资源投放到制造业、科创等领域。
在房地产(chan)企业贷(dai)款的具体投放方面(mian)，上海农商银行采取主动管理的策略，分层(ceng)、分类地去推房地产(chan)项目，包括重点支持政(zheng)府的保障(zhang)型项目，支持农民集(ji)中建房、住房项目；支持一般(ban)商品房的开发贷(dai)项目；支持工业类、科研类、仓储或者服务于制造业的经营稳定项目等。对于商办项目，尤其是(shi)对于建设阶段的商办项目，上海农商银行则谨慎参与。
当然，在个人住房按揭贷(dai)款这一优质资产(chan)上面(mian)，上海农商银行表(biao)示积(ji)极投放，2024年该行的策略是(shi)与头(tou)部中介建立良好的合作关系，尽可能提升一手楼盘的覆盖率。
邮储银行零售(shou)业务总监梁世栋在该行2023年业绩说(shuo)明会(hui)上表(biao)示，展(zhan)望2024年，整个房地产(chan)行业还是(shi)处于一个调整期，但(dan)该行相信相关政(zheng)策出台后，效(xiao)果会(hui)逐步显现。在房地产(chan)行业调整的背景下，按揭业务的风险控制策略显得更为重要。当前，邮储银行按揭贷(dai)款的95%，为首(shou)套房。
建设银行的资产(chan)配置策略，则体现为调整资产(chan)结构(gou)，即通过压缩低收益资产(chan)占比、加强零售(shou)信贷(dai)布局等措(cuo)施优化(hua)资产(chan)结构(gou)，以延缓息差下降趋势。2023年，该行贷(dai)款和金融投资等核心资产(chan)占比提升0.3个百分点；同时，该行加强零售(shou)信贷(dai)生态建设，巩固零售(shou)信贷(dai)的大行地位，个人住房贷(dai)款新投放量也居前。