·房地产工作的“人(ren)民(min)性”和(he)“政治性”，怎么理解？

“517新政”如何解读，关键在于能(neng)否正确把握和(he)充分理解所(suo)谓(wei)房地产工作的“人(ren)民(min)性”和(he)“政治性”。（注：何立峰(feng)在5月17日会议上强调，要认真学习领会习近平(ping)总书记重要讲话精神，深入贯(guan)彻落实(shi)中(zhong)央(yang)政治局会议部署(shu)，深刻认识房地产工作的人(ren)民(min)性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂(lan)尾风险处置攻坚战，扎实(shi)推进保交房、消化存量商品房等重点工作。）

“人(ren)民(min)性”就是“以人(ren)为本(ben)”，居者(zhe)有其屋，即“房子是用来住的”。“政治性”，包罗万象，目(mu)前怎么解读的都有，差别在于理解是否准确、充分。笔者(zhe)尝试做以下解读。

“政治性”是指向哪一方？是希望开发商、购房者(zhe)还是地方政府有“政治觉悟”？

首(shou)先分析(xi)购房人(ren)。央(yang)行下调住房公积金贷款利率(lu)，取消首(shou)套和(he)二(er)套住房商贷利率(lu)政策下限，以及取消限购等系列措施，对(dui)购房人(ren)而(er)言是重大利好。

一方面，各大商业银行会参(can)考公积金贷款利率(lu)相应调低商贷利率(lu)，毕竟目(mu)前银行面临有钱放不出去的困境，住房按揭贷款必定成为各大银行争抢的对(dui)象，降低利率(lu)势在必行。

另一方面，北京、上海、广州、深圳、天津和(he)海口优化调整限购政策，全国其他城市均已(yi)全面取消限购，极大推动了购房人(ren)的置业自(zi)由。

在消费者(zhe)眼中(zhong)，这一切都是市场化行为，即在不同的房地产政策背(bei)景(jing)下，结合收入、房价并根据借(jie)款利率(lu)配置适当的杠杆。新政不是、也不能(neng)要求购房人(ren)讲“政治性”。相反，消费者(zhe)的决策有可能(neng)是“放弃购买”。

房子作为居住商品，价格过高，消费者(zhe)放弃购买——这是经济学中(zhong)的理性人(ren)。但(dan)事(shi)实(shi)上，过去很长一段时间内一直在呈现出相悖的现象，房价越高，人(ren)们越争相购买。有钱人(ren)购买多套不在话下，中(zhong)等家庭购买一套自(zi)住、一套收租也比较轻松，普通家庭凑(cou)一凑(cou)为儿女“捐”一套也是本(ben)分；农村(cun)大学生背(bei)着贷款才能(neng)在城市安家，外来务工一族凭着“把小孩接来城里”的动力镶嵌在城市中(zhong)，租房和(he)购房永远不是选择，只是结果。最终，被划入“理性人(ren)”序列的是普罗大众(zhong)。

与其说是“房价预期”在作祟，不如理解为“购房者(zhe)”混淆自(zi)身需(xu)求后建构出房子的“稀缺性”，不断推高房价的同时还能(neng)调动社会中(zhong)的购买动力。

理论上，人(ren)们应当区分房子作为商品或消费品的居住需(xu)求（功能(neng)性）和(he)作为投资品的投资需(xu)求（保值增值性），即作为购买者(zhe)，应当明(ming)白或懂得权衡房子的居住权和(he)所(suo)有权。但(dan)现实(shi)中(zhong)，大家都很难将两权单独分开而(er)论，原因是在前一个阶(jie)段，中(zhong)国社会没(mei)有经历过或预期到房价全面下跌。

作为投资品，购房人(ren)习惯了并且认为房价只能(neng)是上升这一种走势，和(he)对(dui)股票的认知完全是两码事(shi)。你若追问一句(ju)为什么不可能(neng)下跌，他会告诉你全国有这么多人(ren)需(xu)要买房，包括刚毕业的大学生、外来务工人(ren)等等，如此大的购房需(xu)求推动下，房价不涨才怪。

确实(shi)，当所(suo)有人(ren)都形成一致预期时，房价就会应验上涨。但(dan)这一预期应验的前提就是所(suo)有人(ren)拥有相同的预期，一旦某些人(ren)持有相反预期，并且这些人(ren)的数量不断增多时，情况(kuang)就会迥然不同。

为什么一部分人(ren)会出现相反预期呢(ne)？因为理性。如上稍作分析(xi)，就会发现关于房价为何一直上涨的回答存在漏洞，大学生、打工人(ren)等等是刚需(xu)群体，只有“居住需(xu)求”，这部分需(xu)求能(neng)否有效(xiao)推动房价上涨呢(ne)？会不会投资需(xu)求才是助推房价一直上涨的主要动力源呢(ne)？

其实(shi)此前的限购限价政策及提供二(er)套贷款利率(lu)等抑制房价过快上涨政策的出台，已(yi)经回答了这个问题：政策限制的对(dui)象是拥有投资需(xu)求的购房者(zhe)，确保大多数刚需(xu)购房者(zhe)通过“摇号(hao)”能(neng)保障居住需(xu)求；限购政策出台后，各地普遍出现二(er)手房价格上涨且出现二(er)手房与新房的价格倒挂(gua)，这里面不排除有着急入住和(he)改善的“居住需(xu)求”，但(dan)更多应该是以“投资需(xu)求”为主。

限购期间，“假离婚”、借(jie)用资格、合资炒房等乱象频(pin)出，一定程度上反映出投资需(xu)求的旺盛。

再回到前述问题，概括回答就是，最初投资者(zhe)知道刚需(xu)基(ji)数很大，流动性充足，所(suo)以才入市炒房，在供应较少阶(jie)段，房价一直维(wei)持着稳(wen)定上涨。富裕人(ren)群看到了投资机会，纷纷下场买房，投资需(xu)求叠加(jia)没(mei)有被满足的居住需(xu)求，又进一步推高房价稳(wen)步上涨。普通居民(min)开始忧虑子女的住房成本(ben)过高，于是有了对(dui)冲房价过快过高上涨风险的需(xu)求，提前认购一套房屋，在房价上涨的共识下，对(dui)冲投资的需(xu)求再次助长房价。

与此同时，在宽松货币政策的作用下，名义房价上涨领先于真实(shi)房价上涨，营造出诡异的疯狂。这其中(zhong)更离不开金融机构的助推，银行为上述所(suo)有具有信用的投资者(zhe)提供杠杆，投资房地产似乎成了一件不费脑(nao)子的事(shi)情。银行为信用稍次一些的白领、大学生以及稳(wen)定就业的打工人(ren)提供按揭贷款，让他们顺利买到房子，以向市场上的所(suo)有投资人(ren)展示(shi)“最终消费者(zhe)”旺盛的需(xu)求，并成为下一批刚需(xu)的榜样，以免后者(zhe)希望破灭。

经历如上一系列操(cao)作，房价会一直上涨，房地产市场会一直景(jing)气。除非有一天“最终消费者(zhe)”变(bian)得理性了，不再为高涨的房价买单，而(er)是选择放弃买房。当少量行为成为多数时，就会导致房价降温甚至(zhi)出现下滑，而(er)当这部分人(ren)再多一些的话，投资群体中(zhong)会出现房价下降的预期，这时候房价就真的会快速下降。一旦房价下降成为刚需(xu)和(he)投资者(zhe)的共识，房地产击鼓(gu)传(chuan)花(hua)的游戏就会终结。

但(dan)可惜(xi)的是，中(zhong)国房地产市场始终没(mei)有等到“理性人(ren)”群体的出现。过去两三年，房价持续下降，房企违(wei)约(yue)的违(wei)约(yue)，破产的破产。这一切得缘起并非是最终消费群体的冷静，而(er)是作为供应方的房企债(zhai)务爆雷，预售楼盘不能(neng)如期交付，令最终消费者(zhe)颜面尽失(shi)，才不得以驻足反思。

所(suo)以，“打好商品住房烂(lan)尾风险处置攻坚战，扎实(shi)推进保交房、消化存量商品房等重点工作”，这句(ju)话其实(shi)已(yi)经点明(ming)了本(ben)轮(lun)房地产新政的要点及目(mu)标，“保交楼”是“人(ren)民(min)性”，“消化存量商品房”是“政治性”。

·房企、地方政府、金融机构，该做什么？

有人(ren)会好奇(qi)，这两点要求说的不都是房地产企业嘛！没(mei)错，2022年开始的保交楼责任确实(shi)主要是在房地产企业，防止房企“躺平(ping)”；但(dan)两年过去了，房企早已(yi)自(zi)身难保，更是无力回天——目(mu)前，房企的困境，中(zhong)央(yang)已(yi)了然。

2023年，笔者(zhe)曾在《如何破解地产、城投和(he)金融的三体问题》一文(wen)中(zhong)分析(xi)了关于“保交楼”应该在确保“存量”烂(lan)尾楼顺利完工的同时，重点关注房地产市场“增量”可持续发展的重要性，同时呼吁地方城投企业入场解决保障房供应不足和(he)保交楼缓慢的问题。

在确保“存量”烂(lan)尾楼完工的同时，也要关注房地产市场“增量”。资料图(tu)为福州市区一处新建住宅。图(tu)自(zi)IC photo

结合新政吹风会，也可以明(ming)确房地产工作的“政治性”是对(dui)地方政府、金融机构提出的要求。尽管政策强调压实(shi)房地产企业的责任，实(shi)际(ji)上房企老老实(shi)实(shi)配合，不打小算盘、不搞小动作就是最大的“人(ren)民(min)性”和(he)“政治性”了。这次新政与其说是房地产市场政策，倒不如翻译成“关于拯救(jiu)房地产企业和(he)激活房地产行业的若干重大方案”。

从以下角度分析(xi)和(he)梳理下房地产企业及行业面临的问题：

第一，融资依然受限。“三道红(hong)线”是中(zhong)央(yang)加(jia)给房地产企业的融资限制，再配合对(dui)金融机构的信贷收缩，引发连锁反应，房地产企业陷入“半(ban)死不活”。去年，中(zhong)央(yang)层面出台多项政策和(he)文(wen)件企图(tu)鼓(gu)励金融机构对(dui)房地产企业纾困，但(dan)事(shi)与愿违(wei)。在紧缩背(bei)景(jing)下，融资“白名单”也保不住房企爆雷，对(dui)于金融机构而(er)言，继续限制对(dui)房地产企业授信是合规审慎的要求。以债(zhai)券市场为例，弱地区的资质较差的城投公司融资成本(ben)目(mu)前已(yi)低至(zhi)3.5%，少数未违(wei)约(yue)的优质房地产企业仍高于4%以上，大多数未违(wei)约(yue)的房企却过不了准入门槛(kan)。

第二(er)，存货规模(mo)下降显著，去化周期拉长。融资受限后，紧靠股东(dong)出资、合作方资金投入才能(neng)继续拿(na)地开发，但(dan)受行业景(jing)气指数低迷影响，新开工面积逐(zhu)年降低。更有多数房地产企业和(he)具有房地产业务的综合性企业直接放弃住宅类房地产业务。多数房地产项目(mu)去化周期延长，随着少数新房项目(mu)开售，累计未出售面积持续增加(jia)。

第三，保交楼任务艰(jian)巨。对(dui)于少量房企，暂(zan)不存在烂(lan)尾风险，不需(xu)要保交楼；对(dui)于大多数房企，烂(lan)尾楼不会只是个别项目(mu)，“保交楼”恐怕(pa)只会越保越多。保交楼项目(mu)的继续投入不会产生预期收益，房企动力不足，尤其在融资受限情况(kuang)下，房企面临两难抉择：要么保交楼，然后爆雷；要么如期兑付债(zhai)务，然后继续喊(han)“保交楼”。

第四，各地一二(er)手房价持续下跌，购买需(xu)求不断下滑。为了自(zi)救(jiu)，房企采取打折出售的销(xiao)售手段，引发区域房价下跌，同时“保交楼”困难抑制购买需(xu)求，房价下跌预期稳(wen)固(gu)下跌趋势。房地产行业及其相关行业景(jing)气指数下降，抑制消费情绪。

再看新政所(suo)言，“充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用”，解决的是房地产企业融资难问题；“地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房，用作保障性住房”，解决的是房地产项目(mu)去化周期长和(he)去化难的问题；“妥善处置盘活存量土地，目(mu)前尚未开发或已(yi)开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，妥善处置盘活”，解决的是房地产企业非流动资产变(bian)现难的问题；“着力分类推进在建已(yi)售难交付商品房项目(mu)处置，全力支(zhi)持应续建项目(mu)融资和(he)竣工交付”，解决的是保交楼的困境；“继续做好房地产企业债(zhai)务风险防范处置，扎实(shi)推进保障性住房建设、城中(zhong)村(cun)改造和(he)‘平(ping)急两用’公共基(ji)础设施建设‘三大工程’”，预防房地产债(zhai)务风险蔓延，阻碍消费释放，同时缓解住房焦虑，激发潜在消费需(xu)求。

总结下来，新政的核心目(mu)的在于通过保交楼、消化存量商品房，化解房地产企业债(zhai)务风险；同时通过刺(ci)激商品房消费需(xu)求，活跃市场，解决增量问题，促(cu)使房地产行业进入健康发展模(mo)式。

·让子弹再飞一会儿……

对(dui)于这份针(zhen)对(dui)性极强的新政，该作何评(ping)价呢(ne)？

新政是不得已(yi)而(er)为之。如果“三道红(hong)线”对(dui)房企融资限制的周期短一些，金融机构更加(jia)市场化、专业化地甄(zhen)别房地产企业个别风险，而(er)非一杆子打死，或许房地产企业不会出现大面积爆雷或困难，“保交楼”就不会成为突出的社会问题。再假设中(zhong)央(yang)对(dui)房企融资的限制更加(jia)精细化，分类更加(jia)明(ming)确，监测指标更加(jia)多元；地方政府勤政务实(shi)，不对(dui)“土地财政”上瘾，不被地方债(zhai)务裹挟，是否会有余力保民(min)生于烂(lan)尾、救(jiu)经济于地产？

新政极大限度尊重了市场。严格界定了地方政府、金融机构及房地产企业的各自(zi)责任，对(dui)于涉及民(min)生的“保交楼”和(he)保障性住房建设等问题，地方政府责无旁贷；对(dui)于需(xu)要纾困的房地产企业，则参(can)照(zhao)企业破产及债(zhai)务重组等方式，予以有偿处置，方式包括政府回购、市场化转让等。科学分层，在不新增土地供应的前提下，盘活土地存量的同时，为房地产增量创(chuang)造了机会。

新政为多层次住房市场的形成奠定了基(ji)础。地方国企收购存量住房作为保障性住房，将有效(xiao)弥补保障性住房供给的不足，缓解地区住房紧张压力；全力推进保交楼，城市新青年顺利入住自(zi)有商品房。这类措施可以有效(xiao)保障绝大多数城市常驻人(ren)口的居住需(xu)求，其他具有改善需(xu)求的购房者(zhe)未来有望获得更佳的居住体验，届时房地产市场也将出现更加(jia)细分的发展格局。

新政之后，房价会上涨还是下跌呢(ne)？

这恐怕(pa)是普罗大众(zhong)最关心的问题了。

沿用文(wen)章开头提出的关于房屋兼有居住品和(he)投资品的分析(xi)逻(luo)辑，如果保障性住房（租赁的也好，限价的也罢）能(neng)够满足基(ji)本(ben)的居住需(xu)求，购买商品房的刚需(xu)群体就会减少很多；在没(mei)有新增商品房供应，存量商品房（包括二(er)手房和(he)目(mu)前未售出且为出售给政府的一手房）供应不变(bian)的情况(kuang)下，价格自(zi)然会下跌。再叠加(jia)下跌预期及投资者(zhe)抛售，价格会加(jia)速下跌。

如果保障性住房供应较慢，人(ren)为地造成短期内供应不足，那么在消费刺(ci)激及引导下，商品房房价会出现上涨。上涨的幅度及持续性取决于保障性住房供应的进度，以及购房人(ren)（包括刚需(xu)和(he)投资）的反应速度和(he)上涨预期形成与否。后者(zhe)较为综合，既受自(zi)我认知、综合消息处理能(neng)力的限制，又受外部环境、第三方行为的影响。不过，其中(zhong)有一条(tiao)极为关键，通货膨胀。

中(zhong)国人(ren)民(min)银行副行长陶玲(ling)

根据陶玲(ling)副行长介(jie)绍(shao)，中(zhong)央(yang)人(ren)民(min)银行将设立3000亿元保障性住房再贷款，支(zhi)持地方国有企业以合理价格收购已(yi)建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。国家金融监管总局副局长肖远企介(jie)绍(shao)，截至(zhi)5月16日，商业银行已(yi)按内部审批流程审批通过了“白名单”项目(mu)贷款金额9350亿元。

上述二(er)位(wei)所(suo)言仅仅是货币政策方面的支(zhi)持。在财政政策方面，今年已(yi)发行1万亿元超长期特别国债(zhai)、3.9万亿元地方政府专项债(zhai)券（预计后续可能(neng)有新增）。新冠疫情相关政策放宽一年多来，经济恢复(fu)缺乏较大动力，商业银行贷款新增乏力，资金空转问题相对(dui)严重。在上述政策综合作用下，M2增速及社会融资规模(mo)有望改变(bian)其颓势，CPI及PPI等物价指数也会相应回升。

当然，以上分析(xi)是在没(mei)有考虑房地产市场分层的前提下展开的。一旦考虑分层，如城市差异、同城板(ban)块(kuai)差异、是否为学区房、房屋年限及其拿(na)地价格等等，则又会迥然，不能(neng)详尽。

“降低个贷利率(lu)”、“降低首(shou)付比例”、“放开限购”、“房屋以旧(jiu)换新”……，到底能(neng)不能(neng)刺(ci)激购房需(xu)求？

要回答这个问题，还是要回到对(dui)房地产工作的“人(ren)民(min)性”和(he)“政治性”的把握和(he)理解。房地产行业过去是我国的支(zhi)柱性产业，但(dan)未来是不是呢(ne)？至(zhi)少当前阶(jie)段不是。妥善处理房地产“工作”关系到社会层面的“消费恢复(fu)”，处理得好，才能(neng)为中(zhong)国经济的平(ping)稳(wen)健康发展换取空间。

新政第一层面的“保交楼、消化存量商品房”工作是围(wei)绕(rao)“拯救(jiu)房地产企业”展开的，利好的是无房刚需(xu)群体。配租型保障性住房环节了青年群体的住房压力，能(neng)有效(xiao)释放该群体的旺盛消费力，为基(ji)础商品的消费恢复(fu)提供强支(zhi)撑。配售型保障性住房价格会受到政府指导，购房人(ren)资格严格筛选和(he)“以需(xu)定购”的国企收购策略将保障该市场的稳(wen)定。

无论如何，这都会在一定程度上会激发该群体对(dui)特定商品的消费需(xu)求，包括装修材料、家具及其他衍生的需(xu)求。未来有望引发消费联动，促(cu)进消费市场的恢复(fu)，具体情况(kuang)有待观察。

新政第二(er)层面是围(wei)绕(rao)“激活房地产行业”展开的“消费刺(ci)激”，这个层面更多是由市场规律主导的。以改善型住房为例，合理的“以旧(jiu)换新”政策估计仍可以激发大批城市“中(zhong)产”的换购积极性，同样会催生其对(dui)家具类特定商品的消费需(xu)求。

此时，城市“中(zhong)产”成为前面分析(xi)“房价上涨趋势”中(zhong)的“最终消费者(zhe)”角色，投资人(ren)群会伺机进场，加(jia)入这个游戏。

房地产行业是国民(min)经济的重要行业之一，与民(min)生息息相关，但(dan)作为资产，又无法(fa)摆脱价格跳升的价值规律。这是房地产的宿命，但(dan)不应成为中(zhong)国民(min)众(zhong)的困扰。

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