中国网(wang)财经5月(yue)18日讯 国家统计局5月(yue)17日发布2024年4月(yue)份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
多位专家分析认为，4月(yue)商品住宅销售价格总体(ti)持续下滑，同时跌(die)幅进一步扩大，“以(yi)价换量”趋势(shi)加速。4月(yue)70城房(fang)价指数反映出(chu)出(chu)现新情况和新压力，说明积极(ji)去库存的紧迫性在(zai)增强。
在(zai)70城房(fang)价指数发布当日，央行发布三(san)条重磅楼市政(zheng)策，被称为“房(fang)地产史上最宽(kuan)松楼市政(zheng)策”，专家们分析认为此类政(zheng)策有助于未来后续新房(fang)二手房(fang)的库存进一步消(xiao)化，提振全年房(fang)地产市场信(xin)心，对于年轻人、新市民买房(fang)，具有极(ji)大的激励(li)效应。
4月(yue)70城房(fang)价总体(ti)环(huan)比跌(die)幅扩大 “以(yi)价换量”趋势(shi)加速
从4月(yue)份70城新房(fang)数据来看，环(huan)比上涨城市数量6个，较(jiao)上月(yue)减少5城；其(qi)余64城环(huan)比下跌(die)，占比约91%。4月(yue)70城平均(jun)环(huan)比为-0.58%，跌(die)幅较(jiao)上月(yue)扩大0.25个百(bai)分点；上涨城市平均(jun)涨幅0.17%，较(jiao)上月(yue)收窄0.09个百(bai)分点。从一二三(san)线城市的房(fang)价指数环(huan)比涨幅数据看，分别为-0.7%、-0.5%和-0.6%。同比涨幅则为-2.5%、-2.9%和-4.2%。
二手房(fang)方面，70城环(huan)比涨跌(die)个数维持上月(yue)分布，依旧仅有1城环(huan)比上涨，其(qi)余69城环(huan)比下降。4月(yue)70城二手住宅价格平均(jun)环(huan)比为-0.94%，跌(die)幅较(jiao)上月(yue)扩大0.41个百(bai)分点。从一二三(san)线城市的房(fang)价环(huan)比涨幅数据看，分别为-1.1%、-0.9%和-0.9%。同比涨幅则为-8.6%、-6.8%和-6.6%。
诸葛数据研究(jiu)中心高级分析师关(guan)荣(rong)雪分析称，4月(yue)份，商品住宅销售价格总体(ti)持续下滑，同时跌(die)幅进一步扩大，“以(yi)价换量”趋势(shi)加速。4月(yue)新房(fang)价格下行压力进一步加重，70城价格总体(ti)环(huan)比跌(die)幅结束三(san)连收窄局面，转现扩大之势(shi)，而且上涨城市数明显(xian)减少，创历史新低，下跌(die)城市数占比主(zhu)要份额。
在(zai)广东(dong)省住房(fang)政(zheng)策研究(jiu)中心首席研究(jiu)员李宇嘉看来，新房(fang)价格跌(die)幅加大有两方面原因(yin)，一方面是3月(yue)份阶段(duan)性小阳春需求释放后，4月(yue)份季节性转淡；另一方面是近期(qi)市场需求以(yi)刚需为主(zhu)，主(zhu)要转向“中低价位、中小户型”的二手房(fang)。
李宇嘉指出(chu)，4月(yue)份，二手房(fang)表现明显(xian)好于新房(fang)。4月(yue)，16城二手房(fang)成交面积环(huan)比增长12%，同比下跌(die)9%。另外，市场预期(qi)继续转弱，新房(fang)和二手房(fang)成为竞争关(guan)系，且陷入降价循环(huan)。
易居研究(jiu)院研究(jiu)总监严跃进认为，4月(yue)份房(fang)价数据说明，市场形势(shi)出(chu)现了新变化，迫切要求有更精准更高效的去库存政(zheng)策，以(yi)稳定房(fang)价和预期(qi)。
楼市重磅政(zheng)策“三(san)箭齐发” 提振房(fang)地产市场信(xin)心
与(yu)70城房(fang)价数据发布同日，央行接连发布三(san)条重磅政(zheng)策：首套和二套房(fang)贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%，取消(xiao)全国层面首套和二套房(fang)贷利率政(zheng)策下限，并下调个人住房(fang)公积金贷款利率。
“此类购房(fang)政(zheng)策是购房(fang)历史上非常罕见的宽(kuan)松，或(huo)者说是40年房(fang)地产发展(zhan)历史上最宽(kuan)松的一次(ci)。”严跃进认为，三(san)条重磅政(zheng)策每(mei)条都具有非常强的市场震撼力，有助于后续新房(fang)在(zai)内的库存进一步消(xiao)化。并且对于今年全年的楼市行情、购房(fang)者市场信(xin)心的提振、房(fang)企资金状况的全面改善等都具有积极(ji)的作用。
李宇嘉指出(chu)，降低贷款利率，降低收入乘数，意味着降低了月(yue)供，特(te)别是在(zai)不限制(zhi)利率下限以(yi)后，月(yue)供可能(neng)会大幅度降低。再加上房(fang)价已经明显(xian)下跌(die)，未来月(yue)供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。这对于年轻人、新市民买房(fang)，具有极(ji)大的激励(li)效应。
据测算，若以(yi)公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次(ci)公积金首套房(fang)贷利率降低后，每(mei)月(yue)月(yue)供减少135元，累(lei)积30年月(yue)供减少4.85万元。
诸葛数据研究(jiu)中心首席分析师王小嫱分析称，以(yi)上三(san)条政(zheng)策从需求端出(chu)发，降低购房(fang)门槛(kan)及购房(fang)成本，力度较(jiao)大，居民的购房(fang)门槛(kan)和房(fang)贷利息成本降至历史最低。预计本次(ci)对提升成交活(huo)跃度有明显(xian)效果，按照以(yi)往经验，中央政(zheng)策的松动对市场信(xin)心的提升大于地方政(zheng)策。
“总的来说，全面进入降成本阶段(duan)。这种降成本，主(zhu)要是针对目前房(fang)地产市场供求关(guan)系逆转，需求主(zhu)体(ti)转向新市民、年轻人、外来人口，必须要从降房(fang)价、降利率、降税费等角度推进。预计，下一步住房(fang)交易的税费全面取消(xiao)，进入放水养(yang)鱼、涵(han)养(yang)税源的阶段(duan)。”李宇嘉分析称。