当前(qian)，“以房养老(lao)”成了不少人养老(lao)的保障方式，老(lao)年人将其名(ming)下房产(chan)转让给子女或亲属，通(tong)过(guo)房产(chan)置换赡养。但是，如果子女获赠房产(chan)后不履行赡养义务，或者事先约定了“居住权(quan)”，但子女却要将房子卖掉(diao)，老(lao)年人的权(quan)益又该如何保障呢？近日(ri)，新京报记者从北京市第二(er)中级人民法院获悉了一起(qi)相关案例(li)。
老(lao)人将房屋赠与女儿(er)却被卖掉(diao)
家住北京市房山区的张某（化名(ming)）已年近七旬，家中有女儿(er)且只有一套100平方米左右的房屋。2021年2月，她(ta)与女儿(er)秦某（化名(ming)）签订了一份《承诺书》，写明：母亲张某自愿将自己名(ming)下的案涉房屋，以无偿赠与的方式赠送给女儿(er)秦某，但保留自己有生之(zhi)年在此赠与住房内(nei)永久性居住的权(quan)利。女儿(er)秦某也郑重进行了承诺，表示在接受赠与后，保证对(dui)母亲尽生养死葬、赡养和善待义务，并且保证母亲在案涉房屋内(nei)永久居住的权(quan)利。《承诺书》最(zui)后母女两人和见证人均签名(ming)并按了手印。随后，母亲又与女儿(er)签订了制(zhi)式的《赠与合同(tong)》，并在不动产(chan)登记中心办理(li)了房产(chan)过(guo)户手续，但未办理(li)居住权(quan)登记。
在签订《承诺书》及《赠与合同(tong)》后，母亲和女儿(er)因为家庭事务产(chan)生矛盾。房子过(guo)户两个月后，女儿(er)秦某背着母亲通(tong)过(guo)房产(chan)中介与买房人签订了房屋买卖合同(tong)。年近七旬的张某觉得，这套唯一的房子一旦被卖，自己的养老(lao)就彻底(di)失去了保障，于是把女儿(er)起(qi)诉到法院，要求撤销房产(chan)赠与合同(tong)。
北京市第二(er)中级人民法院法官肖大明表示，本案中，原告张某要求撤销对(dui)案涉房屋的赠与，被告秦某返还原告房屋及配(pei)合办理(li)过(guo)户手续。
原告的主要理(li)由是，自己当初同(tong)意将房子赠与女儿(er)是附义务的赠与，女儿(er)需履行赡养义务并保障自己在案涉房屋的永久居住权(quan)益，女儿(er)未对(dui)自己履行赡养义务且过(guo)户后很快将案涉房屋出售，违反了双(shuang)方的约定，其有权(quan)撤销对(dui)房屋的赠与。
对(dui)此，被告秦某并不认可。秦某认为，赠与合同(tong)是双(shuang)方真实意思，房屋已经完成过(guo)户登记，不得任意撤销；且对(dui)父母的赡养义务是子女的法定义务，其若(ruo)未赡养母亲，母亲可以要求其履行赡养义务，但无权(quan)撤销房屋赠与。
案件审(shen)理(li)中法院了解到，母女二(er)人产(chan)生矛盾隔阂(he)的起(qi)因在于，母亲找(zhao)了一个后老(lao)伴儿(er)，女儿(er)认为后老(lao)伴过(guo)度干预母亲生活、左右母亲意志。
法院：撤销赠与合同(tong)并变更登记
该起(qi)案件原被告双(shuang)方的争议焦点是：张某主张撤销房屋赠与是否(fou)具有事实和法律依据？
法院经审(shen)理(li)认为，该类案件应当首要考查的是赠与合同(tong)是否(fou)约定了相应义务。本案系保留房屋居住权(quan)益的赠与合同(tong)，不动产(chan)过(guo)户后原物权(quan)人继续使用不动产(chan)的约定并不违反法律、法规的强制(zhi)性规定。赠与人将房屋所有权(quan)转移至受赠人，赠与人通(tong)过(guo)设置居住权(quan)益条款，保留其在房屋内(nei)居住的权(quan)益，故而(er)保留居住权(quan)益可以作为房屋赠与合同(tong)所附义务。
此外，《民法典》也规定了民事主体(ti)可以通(tong)过(guo)合同(tong)设立居住权(quan)，对(dui)于合同(tong)的类型未作限制(zhi)。从体(ti)系解释来看，此处的合同(tong)不仅包括通(tong)常意义上的民事合同(tong)，还包括涉及婚姻、收养、监护等身(shen)份关系的合同(tong)。居住权(quan)制(zhi)度的产(chan)生基(ji)础是对(dui)具有特定身(shen)份关系人的权(quan)益的保护，而(er)婚姻家庭领域(yu)的法律关系应是居住权(quan)的典型适用情景，家庭成员之(zhi)间可以通(tong)过(guo)签订赠与合同(tong)并进行居住权(quan)登记的方式设立居住权(quan)。
本案中，母亲张某对(dui)案涉房屋的赠与应系附义务的赠与，根据《承诺书》的约定，所附义务为女儿(er)秦某对(dui)母亲张某尽到赡养义务，并确保其对(dui)案涉房屋的居住权(quan)益。而(er)女儿(er)秦某在接受案涉房屋赠与及办理(li)过(guo)户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同(tong)，出售案涉房屋，构成对(dui)赠与合同(tong)所附义务的违反。基(ji)于以上情况，北京市二(er)中院最(zui)后判决：撤销双(shuang)方就案涉房产(chan)签订的《赠与合同(tong)》，女儿(er)秦某于判决生效十日(ri)内(nei)协助母亲将案涉房屋变更登记至母亲名(ming)下。判决后，双(shuang)方均服判息诉，目(mu)前(qian)该判决已生效。
法院建议，老(lao)人在把房产(chan)赠与子女时，最(zui)好签署一份书面的赠与协议，把对(dui)房屋的居住权(quan)、子女对(dui)自己的赡养义务等重要事项都写入(ru)协议，并且到房屋管(guan)理(li)部门对(dui)房屋的居住权(quan)进行登记，更好地保障自己“老(lao)有所居、老(lao)有所养”。
新京报记者 慕宏举
编辑 甘浩(hao)
校(xiao)对(dui) 刘越