记者近日从上交所(suo)官网(wang)获悉(xi)，建信住房租赁基金持有型不动(dong)产资产支持专(zhuan)项计划（简称“建信住租持有型不动(dong)产ABS”）已取得无异议函。有别于传统ABS产品，建信住租持有型不动(dong)产ABS定(ding)位(wei)于权(quan)益型ABS，该产品的(de)获批是资本(ben)市场在(zai)盘活存量资产、形(xing)成(cheng)投融资良性循(xun)环(huan)方面的(de)又一实践，成(cheng)为上交所(suo)在(zai)权(quan)益融资渠道和(he)方式方面的(de)创新案例示范之一。
以创新产品结构压实资产信用
相较于传统ABS产品，权(quan)益型ABS进一步(bu)突出资产信用，产品一般采用平层结构，以底(di)层资产运营(ying)产生的(de)现金流实现投资人持续、稳定(ding)分红，不再通(tong)过优先劣后(hou)的(de)分层安排或引入主体(ti)信用来为产品进行增(zeng)信。
“当前，在(zai)推动(dong)经济高质量发展的(de)大背景下，从主体(ti)信用逐步(bu)向资产信用转变的(de)趋势(shi)越来越明(ming)显，企业对盘活存量、降低融资成(cheng)本(ben)的(de)需求也不断提升。”一位(wei)债券市场的(de)资深研究人士在(zai)采访(fang)记者时说。
本(ben)次获批的(de)建信住租持有型不动(dong)产ABS的(de)底(di)层资产位(wei)于上海市闵行区、杭(hang)州市上城区和(he)武(wu)汉市汉阳区的(de)三个保租房项目，资产成(cheng)熟稳定(ding)。“本(ben)次入池的(de)首批项目地(di)理位(wei)置优越，交通(tong)、产业、环(huan)境(jing)等方面区位(wei)优势(shi)明(ming)显，且三个资产均已稳定(ding)运营(ying)，收入来源分散，现金流增(zeng)长均较为稳健。”本(ben)单项目的(de)计划管理人——中金公司相关负责人告(gao)诉记者。
自2022年设(she)立以来，发行人中国建设(she)银(yin)行旗下专(zhuan)注于长租资产投资的(de)不动(dong)产投资基金——建信住房租赁基金综合运用股权(quan)投资、银(yin)行信贷、REITs等一揽子金融工具，推动(dong)存量盘活、租房供(gong)给(gei)及(ji)相关政策(ce)落(luo)地(di)。基金相关负责人表示：“本(ben)单权(quan)益型ABS创新产品的(de)获批，标志着市场资产盘活、存量流转走通(tong)新路径，亦是以金融工具创新助力租购并举、推动(dong)建立住房金融服务新体(ti)系的(de)重要突破(po)，对打通(tong)投融资良性循(xun)环(huan)、推动(dong)长租公寓市场健康发展具有重要意义。”
畅通(tong)资产、资金、资本(ben)良性循(xun)环(huan)
记者了解(jie)到，相比(bi)传统不动(dong)产ABS产品，权(quan)益型ABS创新性地(di)在(zai)激励约束、运营(ying)治理、流动(dong)性支持、二级(ji)市场交易、信息披露、扩募安排等“六大机制”方面做出更为市场化的(de)机制设(she)计。
“过往的(de)ABS产品，投资机构基本(ben)很难介(jie)入底(di)层资产的(de)运营(ying)，对运营(ying)机构的(de)激励也存在(zai)一定(ding)的(de)差(cha)距。”一位(wei)资深ABS投资人告(gao)诉记者。在(zai)产品治理和(he)激励机制方面，本(ben)单产品将公司制治理原理和(he)机制嵌(qian)入产品结构，引入计划管理人、投资人、运营(ying)统筹机构共同参(can)与的(de)“管理委员会”，使投资机构真正参(can)与基础设(she)施资产的(de)运营(ying)决(jue)策(ce)，并通(tong)过有效的(de)运营(ying)激励机制充(chong)分激活运管机构管理能力。
“产品管的(de)好还是不好，将直接给(gei)予(yu)管理运营(ying)团队相应的(de)激励与约束。同时，投资人可以积极参(can)与运营(ying)决(jue)策(ce)，更深入地(di)了解(jie)项目的(de)运营(ying)和(he)建设(she)。”前述ABS投资人表示。
在(zai)二级(ji)市场交易及(ji)信息披露方面，本(ben)次产品设(she)计了“开放退出流动(dong)性支持”机制，并通(tong)过季度披露估值(zhi)、净值(zhi)交易的(de)方式为投资人提供(gong)二级(ji)市场交易价格的(de)“锚”，在(zai)激活流动(dong)性的(de)同时，稳定(ding)二级(ji)市场非理性波动(dong)。
“相比(bi)于传统ABS在(zai)二级(ji)市场的(de)流动(dong)性相对较低而言，本(ben)次产品在(zai)特定(ding)期限、一定(ding)限额内为新老投资者提供(gong)撮合交易，并由发行人提供(gong)做市机制，在(zai)促进流动(dong)性的(de)同时，使得产品净值(zhi)稳定(ding)。”中金公司相关负责人表示。
此外，在(zai)扩募安排方面，本(ben)次产品也预留了扩募的(de)空(kong)间。“建信住房租赁基金目前在(zai)全国范围内已储备相关项目20余个，具备较为丰富的(de)资产储备，为未来专(zhuan)项计划购入更多优质资产，实现产品扩募奠定(ding)良好基础，也为产品的(de)持续稳健运行发展提供(gong)保障。”建信住房租赁基金相关负责人告(gao)诉记者。
记者了解(jie)到，在(zai)计划管理人及(ji)联席销售机构招商证券产品推介(jie)过程中，保险、理财、券商自营(ying)、公募基金、信托机构等多元化投资人普遍关注产品的(de)审(shen)批与发行，通(tong)过交流，投资机构对权(quan)益型ABS产品逐步(bu)加深认知，并初步(bu)形(xing)成(cheng)了特有的(de)产品投资逻(luo)辑。
在(zai)业内人士看来，市场目光聚焦(jiao)产品治理机制、底(di)层资产情况、运营(ying)管理等要素，标志着不动(dong)产ABS产品从主体(ti)信用向资产信用的(de)进一步(bu)转型，将有利于进一步(bu)发挥此类产品帮助企业盘活存量的(de)优势(shi)。