回顾这两年(nian)，地产行业面临着一系(xi)列的挑战和压力，行业整体(ti)经(jing)历了前所未有的“寒(han)冬”。在(zai)这个“寒(han)冬”，一些企业渐渐掉(diao)队，逐渐退(tui)出历史舞台；也有企业展现(xian)了面对行业困境(jing)的逆生长能力，向市场揭示了其(qi)价值(zhi)增长的长期逻辑，为行业注入(ru)了信心。
近年(nian)来，一家新晋的房地产十强选手逐步走进大众视野——建(jian)发房地产集团有限公司。建(jian)发房产是A股上市公司建(jian)发股份（600153.SH）旗下的房地产子(zi)公司，作为一家国有内房企业，历经(jing)40余年(nian)的发展，跨越了时代的变迁，为房地产行业的发展塑造了一个值(zhi)得参考的案例。
2013年(nian)至2023年(nian)的10年(nian)期间，建(jian)发房产收入(ru)年(nian)均(jun)复合增速达33%，净利润年(nian)均(jun)复合增速达16%。当前，在(zai)大量房地产公司都(dou)是负增长甚至亏损的情况下，建(jian)发房产却是“风景这边独好”，成为行业内一枝(zhi)独秀的存在(zai)。
（注：2013年(nian)-2023年(nian)建(jian)发房产营业收入(ru)及净利润，单位：亿元人民币，数据来源：wind数据库）
根据克而瑞榜单，2023年(nian)建(jian)发房产全口径(jing)销售达1,891亿元，同比增长11%，销售规模已悄然(ran)提升至行业第8。在(zai)当前大量房地产公司一键出清的行业背景下，为何建(jian)发房产却能逆势兼备销售规模和盈(ying)利能力？笔者认为有如下三个关键逻辑。
逻辑一：过硬的产品力和高口碑的服务品牌，奠(dian)定公司发展根基
建(jian)发房产从诞生之初就秉承“匠(jiang)心精神”，关注产品创新能力，造就了高水平的去(qu)化能力，带动现(xian)金流稳健循环，这一点对于建(jian)发房产的长期稳健经(jing)营表现(xian)至关重要。
站在(zai)经(jing)济(ji)结构调整与行业发展长周期上看，房地产正在(zai)迎来转型升级的重要节点。政策亦(yi)倡导，房企要主动“探索新发展模式，促进房地产行业良(liang)性循环和健康发展”，专注做产品的房企，将能顺(shun)应当前市场形(xing)势，走得更长远。
建(jian)发房产专注于“中高端改善型项目”，长期践行做风格纯粹的“新中式产品”，并通(tong)过新材料、新技术、新工艺、新科技等手法，再现(xian)传统(tong)中式建(jian)筑之美。经(jing)过多年(nian)沉淀积累，建(jian)发房产现(xian)形(xing)成了“臻贵系(xi)”、“隽(juan)雅系(xi)”两大新中式产品体(ti)系(xi)，包括了「王府中式」、「禅(chan)境(jing)中式」、「盛世唐风」、「风雅宋韵」、「诗意东方」等五款不同的新中式产品风格，形(xing)成建(jian)发房产特有的标识性、差异化产品。
建(jian)发房产的产品创新，不仅重塑了行业竞(jing)争态势，更对传统(tong)文化的传承与弘扬(yang)产生了深远影(ying)响(xiang)。近五年(nian)，建(jian)发房产新中式产品已落地70余个城(cheng)市近300个项目。品牌“看不见，摸不着”，但是一旦形(xing)成则必定成为公司极具价值(zhi)的“护城(cheng)河”。近年(nian)来，建(jian)发房产成功打造了一批备受市场瞩(zhu)目的项目，“新中式产品=建(jian)发房产”在(zai)市场上打下了很深的烙印，受到客户的广泛美誉。经(jing)第三方机构赛惟咨询调查(cha)评定，2023年(nian)建(jian)发房产总体(ti)客户满意度位居赛惟库内第一、物业服务满意度位居前二。
（成都(dou)·建(jian)发观(guan)唐映月）
解析建(jian)发房产的产品之道，可(ke)以看出：坚持新中式产品定力，并通(tong)过产品差异化，建(jian)发房产成功塑造了自(zi)身独特的品牌形(xing)象(xiang)，赢(ying)得了消费者的青睐和信任(ren)；而借助标准化复制，建(jian)发房产逐步推进了城(cheng)市深耕(geng)，进一步扩大了市场份额。这种不断(duan)创新的产品策略为公司带来了持续的销售增长和现(xian)金流的稳健循环。
逻辑二：专注主业住宅开发，实现(xian)存货快速周转，保证(zheng)资产健康
1、投资端：聚焦(jiao)核心能力圈，专注主业住宅开发，坚守投资纪律性
在(zai)2021年(nian)之前的行业鼎盛时期，很多地产公司纷纷开辟(pi)了产业园、商业、长租公寓等第二赛道，短暂的资本红(hong)利驱使大量地产公司挥霍手上现(xian)金，也使得报(bao)表端的持有型资产快速增长，随着下行周期到来，负担也逐步加重。
但反观(guan)建(jian)发房产，哪怕在(zai)行业的红(hong)利时代也始终坚守初心，不被外界干扰，不盲目跟风投资，坚持在(zai)自(zi)身住宅开发的专业领域，做精做实。2023年(nian)末，建(jian)发房产持有型资产占(zhan)重资产比重仅3.2%，始终保持着行业较低的水平。
现(xian)在(zai)来看，布局重资产的房企，大量出现(xian)了流动性风险(xian)，而这些低效重资产也难(nan)以变现(xian)支撑(cheng)现(xian)金流。而建(jian)发房产却通(tong)过不断(duan)提升内在(zai)运营效率的增长模式，跻身了行业前十。正是这种“专注”，让建(jian)发房产获得了更长久的生存之道。
（注：2018年(nian)-2023年(nian)建(jian)发房产全口径(jing)销售及排名，单位：亿元人民币，数据来源：克而瑞）
在(zai)投资决策上，建(jian)发房产一直以来都(dou)实行“集团总控”的模式，即由集团把控整体(ti)的投资节奏、拿(na)地规模及拿(na)地决策，这能够极大程度地防止一线投资出现(xian)偏离的风险(xian)，保持了较好的投资纪律性。
2、销售端：以产品力赢(ying)得客户认可(ke)，保持健康且有流动性的土(tu)储(chu)
建(jian)发房产自(zi)成立至今，对于客户满意度的重视和交付品质的追求(qiu)，使其(qi)在(zai)市场上赢(ying)得了良(liang)好的口碑及品牌认可(ke)度，从而实现(xian)了存货的快速销售周转。
（1）从货值(zhi)去(qu)化速度看，建(jian)发房产土(tu)储(chu)的周转效率很高：建(jian)发房产房开业务均(jun)由子(zi)公司建(jian)发国际承接，根据建(jian)发国际公开披露(lu)的信息，2023年(nian)建(jian)发国际的土(tu)储(chu)去(qu)化率高达76%。坚持将“库存”变成更安全的“现(xian)金流”，这是建(jian)发房产一直以来坚持的“商业逻辑”。
（2）建(jian)发房产的已竣工未售存货占(zhan)比低。已竣工未售存货通(tong)常为较难(nan)实现(xian)去(qu)化的库存。截至2023年(nian)末，建(jian)发房产的已竣工未售占(zhan)存货约5.6%，为行业较低水平，代表建(jian)发具备了较为优质的土(tu)储(chu)结构，从盈(ying)利性和流动性上处于行业的优先水平。
进一步解析建(jian)发房产的底层商业逻辑，不难(nan)发现(xian)：一方面，通(tong)过聚焦(jiao)核心能力圈，坚持主业，避免了盲目投资带来的市场风险(xian)；另一方面，坚持产品力锻造，精益求(qiu)精，赢(ying)得客户认可(ke)，使得公司能够实现(xian)库存的快周转，保证(zheng)了资产结构的健康。
逻辑三：房地产产业链(lian)布局日(ri)趋(qu)完善，实现(xian)价值(zhi)协同发展
除房地产开发业务外，建(jian)发房产围(wei)绕房地产主业，布局物业、代建(jian)、工程管理及城(cheng)市更新等轻资产产业链(lian)板(ban)块，各板(ban)块互相补位，实现(xian)价值(zhi)协同发展。
在(zai)房地产产业链(lian)“前端”，2021年(nian)，建(jian)发房产收购(gou)了A股上市公司建(jian)发合诚（603909.SH）。自(zi)收购(gou)以来，建(jian)发合诚打通(tong)建(jian)发房产的产业链(lian)资源，与母公司在(zai)建(jian)筑施工、建(jian)筑设计及工程管理业务方面深化合作，助力建(jian)发房产提升开发运营效率，实现(xian)工程管理的提质增效。
在(zai)房地产产业链(lian)“后端”，建(jian)发房产的物业管理服务由子(zi)公司建(jian)发物业（2156.HK）承接。自(zi)1995年(nian)开展物业服务以来，建(jian)发物业便始终坚持通(tong)过“高美誉的品质服务”保持、提升整体(ti)品牌形(xing)象(xiang)，建(jian)发物业也常年(nian)维持了行业标杆的服务水准，2023年(nian)建(jian)发物业服务满意度位居赛惟行业库内第二。客户美誉度也为建(jian)发物业的长期发展提供了坚实基础，2023年(nian)末，建(jian)发物业合约面积突破了1亿平的大关，实现(xian)了管理规模持续提升。
解析建(jian)发房产的产业链(lian)布局思路，可(ke)以看出：公司始终围(wei)绕房地产主业部署上下游产业链(lian)，提升产业链(lian)的核心竞(jing)争力，并发挥各板(ban)块优势，协同发展。随着各板(ban)块竞(jing)争优势逐步凸显，相信最终能对主业的发展起到重要的辅(fu)助和支持作用，提升整体(ti)价值(zhi)创造力。
结语
建(jian)发房产就是一家这样(yang)的企业，通(tong)过超强的战略定力，凭借着一以贯之的匠(jiang)心品质,通(tong)过持续的稳健经(jing)营取得了正向的财务反馈(kui)。
眼下，随着整个房地产行业步入(ru)新的发展阶段，建(jian)发房产在(zai)产品力、服务力、营运能力等多个维度的优异表现(xian)，展现(xian)了公司持续高质量经(jing)营的能力，这一点也在(zai)公司交出的优异年(nian)度成绩单中反复得到验证(zheng)与确认。中金、海通(tong)、国金、花(hua)旗、申万等海内外知名券商，也纷纷看好建(jian)发房产及其(qi)子(zi)公司建(jian)发国际（1908.HK）的后市发展，给予公司未来几年(nian)持续增长的盈(ying)利预期。
对于建(jian)发房产而言，踏入(ru)行业前十，进一步确认其(qi)行业领先的地位，相信其(qi)坚守初心的态度、坚持创新的精神，能持续推动公司穿越地产周期，迈向新的发展阶段。