中(zhong)国网财经(jing)5月29日讯 5月27日，上海市住房和城乡建设管理委员(yuan)会等四部门联合印发《关于(yu)优化(hua)本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(下(xia)称(cheng)“《通知》”)。提出调整优化(hua)住房限购(gou)政策、支持多(duo)子女家庭合理住房需求、优化(hua)住房信(xin)贷政策、支持“以(yi)旧(jiu)换新”以(yi)及优化(hua)土地和住房供(gong)应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。
在上海易居房地产研(yan)究院研(yan)究总监严跃进看来，此次上海一揽子房地产政策，将发挥积极作用和效应。此次政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质(zhi)、促进职住平衡同时(shi)，更好满足了居民(min)刚性(xing)住房需求和多(duo)样化(hua)改善性(xing)住房需求。
重点支持非沪籍三类人群购(gou)房需求
上海此次调整优化(hua)住房限购(gou)政策。政策优化(hua)涉及内容丰富，覆盖外地户籍、人才、单身、离异、企业、多(duo)孩(hai)家庭、赠予等层面。
具体来看，一是优化(hua)非沪籍居民(min)购(gou)房条件。将非沪籍居民(min)购(gou)房所需缴纳社保或(huo)个税年限从(cong)“连(lian)续缴纳满5年及以(yi)上”调整为“连(lian)续缴纳满3年及以(yi)上”；新城以(yi)及南北转型等重点区域的非沪籍人才购(gou)房相应从(cong)“连(lian)续缴纳满3年及以(yi)上”调整为“连(lian)续缴纳满2年及以(yi)上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购(gou)房继续执行“连(lian)续缴纳满1年及以(yi)上”规定。
二是扩(kuo)大重点区域非沪籍人才以(yi)及非沪籍单身人士购(gou)房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以(yi)及南北转型等重点区域的非沪籍人才购(gou)房区域，扩(kuo)大至所在区全域；非沪籍单身人士购(gou)房区域，扩(kuo)大至外环内二手住房。
“此次在人群上重点支持非户籍人才，非户籍居民(min)，非户籍单身这三类人群的购(gou)房需求。” 广东省城规院住房政策研(yan)究中(zhong)心(xin)首席研(yan)究员(yuan)李宇嘉(jia)接受中(zhong)国网财经(jing)记者(zhe)采访时(shi)表示。
严跃进也表示，此次购(gou)房者(zhe)问的一个核心(xin)的问题是关于(yu)上海市区购(gou)房。通俗来说，外地人若是有3年社保，无论单身还是已经(jing)结婚，在市区即黄浦、虹口类似区域就可(ke)以(yi)买(mai)一套二手房。
此外，《通知》还取消(xiao)离异购(gou)房限制，调整住房赠与规定，支持企业购(gou)买(mai)小户型二手住房用于(yu)职工租住。
在李宇嘉(jia)看来，此次企业购(gou)买(mai)小户型老旧(jiu)二手住房、小户型住房，用于(yu)职工租住的，不再限定购(gou)买(mai)住房套数。目的是促进二手房流转，特别是考(kao)虑到(dao)上海老破小挂牌较(jiao)多(duo)，去化(hua)压(ya)力大，导致置换需求收租。
对二孩(hai)及以(yi)上的多(duo)子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民(min)家庭)，在执行现有住房限购(gou)政策基础上，可(ke)再购(gou)买(mai)1套住房；优化(hua)多(duo)子女家庭在个人住房贷款中(zhong)首套住房认定标准。
“社保缴纳年限缩短、单身可(ke)以(yi)买(mai)市区二手房、离婚和赠予的购(gou)房政策放宽等是此次政策最受关注的几(ji)个政策点，说明对于(yu)购(gou)房方面的积极性(xing)在增加。”严跃进表示。
首套房商贷最低(di)首付(fu)降至不低(di)于(yu)20%
在优化(hua)住房信(xin)贷政策方面，《通知》明确，首套住房商业性(xing)个人住房贷款利率下(xia)限调整为不低(di)于(yu)相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以(yi)上房贷利率下(xia)限目前为3.5%)，最低(di)首付(fu)款比例(li)调整为不低(di)于(yu)20%。
二套住房商业性(xing)个人住房贷款利率下(xia)限调整为不低(di)于(yu)LPR减5个基点(调整后，5年期以(yi)上房贷利率下(xia)限目前为3.9%)，最低(di)首付(fu)款比例(li)调整为不低(di)于(yu)35%；自贸区临港新片区以(yi)及嘉(jia)定、青(qing)浦、松江、奉贤、宝(bao)山、金山6个行政区全域继续实行差异化(hua)政策，二套住房商业性(xing)个人住房贷款利率下(xia)限调整为不低(di)于(yu)LPR减25个基点(调整后，5年期以(yi)上房贷利率下(xia)限目前为3.7%)，最低(di)首付(fu)款比例(li)调整为不低(di)于(yu)30%。
公积金贷款方面，对购(gou)买(mai)首套住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整为160万元。多(duo)子女家庭贷款购(gou)买(mai)首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮(fu)20%政策不变(bian)，即最高可(ke)达192万元。
申请公积金贷款购(gou)买(mai)首套住房的，最低(di)首付(fu)款比例(li)调整为20%；申请公积金贷款购(gou)买(mai)第二套改善型住房的，最低(di)首付(fu)款比例(li)调整为35%，所购(gou)住房在自贸区临港新片区以(yi)及嘉(jia)定、青(qing)浦、松江、奉贤、宝(bao)山、金山6个行政区的，最低(di)首付(fu)款比例(li)调整为30%。
在李宇嘉(jia)看来，降低(di)首付(fu)和房贷利率下(xia)限，一方面是顺应和贯(guan)彻“517”楼市新政部署，另(ling)一方面也是针对本地非户籍和非户籍人才群体多(duo)，需要(yao)加大优惠力度。不过他也指出，首付(fu)也并没有降至15%和20%，做到(dao)了与非一线城市的差异性(xing)。
“下(xia)一步(bu)的走势要(yao)看后续市场走势，如果下(xia)滑颓势不改，未(wei)来可(ke)能还会下(xia)调首付(fu)和利率，为后续留足政策空间。”李宇嘉(jia)称(cheng)。
区域上，李宇嘉(jia)指出，此次重点支持外围(wei)区域。例(li)如新城以(yi)及南北转型，自贸区临港新片区。“这与近期深圳、北京调控(kong)逻辑是一致的，即外围(wei)过去若干年供(gong)地太多(duo)，新房库存消(xiao)化(hua)压(ya)力大。同时(shi)，也想通过购(gou)房疏解，将人口和产业同步(bu)疏解。”他表示。
其他一线城市有望跟进
5月二手房成交(jiao)承压(ya)，年内累计表现不及去年。根(gen)据诸葛数据研(yan)究中(zhong)心(xin)监测数据显示，2024年5月(统计时(shi)间截(jie)至27日)上海二手房成交(jiao)14185套，较(jiao)4月下(xia)降22.3%，较(jiao)去年同期下(xia)降5.2%；今年前5月累计成交(jiao)74305套，较(jiao)去年同期下(xia)滑10.2%。
“市场情绪亟待改善，以(yi)及二手房成交(jiao)热度也并未(wei)完全恢复等依旧(jiu)在推动着政策松绑的持续进行，政策支持具有一定的必要(yao)性(xing)。”诸葛数据研(yan)究中(zhong)心(xin)高级分析师关荣雪在接受中(zhong)国网财经(jing)记者(zhe)采访时(shi)表示。“而(er)上海本次新政的松绑力度及涉猎(lie)宽度均上升到(dao)了新高度。”
“此次政策说明目前房地产‘四低(di)’导向，即低(di)门槛、低(di)房价、低(di)首付(fu)、低(di)利率。”在严跃进看来，其对于(yu)房地产的入(ru)市成本具有积极的作用，也在很(hen)大程度上提振(zhen)了房地产市场。
关荣雪认为，从(cong)本次新政的影响(xiang)来看，对购(gou)房者(zhe)释放了强(qiang)烈利好信(xin)号，新政之后符合购(gou)房资格的群体会明显增加，购(gou)房需求释放增多(duo)，预计积极效果将率先体现在新房的来访量和二手房带看量，逐步(bu)显现在成交(jiao)端。同时(shi)，在当下(xia)市场对一线城市政策松绑的呼声已经(jing)达到(dao)高点的背景下(xia)，上海本次新政对市场信(xin)心(xin)的提振(zhen)影响(xiang)似乎更为深远，将更好的引导市场预期，预计其他一线城市也会跟进。