两天内(nei)三(san)个一线城市均发布楼市新(xin)政，下调住房贷款首(shou)付比(bi)例和利率，引发市场广(guang)泛关注。其中，从降低首(shou)付比(bi)例上来看，广(guang)州在一线城市中力度最大，为最低15%，上海和深(shen)圳(chou)均降为最低20%。从机构数据和中介工作人员反馈(kui)来看，咨询量、带(dai)看量方面(mian)有了变化，对市场也更有信(xin)心，但成交(jiao)转(zhuan)化上还需要一定时间。
三(san)地政策密集发布
自5月(yue)28日起，上海提出的(de)调整优化住房限购政策、支持多(duo)子女家(jia)庭合理住房需求、优化住房信(xin)贷政策、支持“以旧换新(xin)”以及优化土地和住房供(gong)应(ying)等九条政策措(cuo)施正式实施。其中提及，首(shou)套房的(de)商贷和公积金贷款的(de)首(shou)付比(bi)例均为20%；个人公积金最高贷款额(e)度调整为80万元；非沪籍社保年限调整为3年，二孩及多(duo)子女家(jia)庭可增购1套；优化非本市户籍单身(shen)人士购房范围，扩大至外环内(nei)二手住房等。
出乎意料(liao)的(de)是，5月(yue)28日，广(guang)州、深(shen)圳(chou)相(xiang)继跟进(jin)出台了政策。
广(guang)州的(de)政策执行了5月(yue)17日中央金融部门(men)给出的(de)最低限度，5月(yue)29日起，对于贷款购买首(shou)套商品住房的(de)居民家(jia)庭，商业性个人住房贷款最低首(shou)付款比(bi)例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的(de)居民家(jia)庭，商业性个人住房贷款最低首(shou)付款比(bi)例调整为不低于25%，取消利率下限。不过，广(guang)州未公布执行的(de)最低利率水平，但据媒体消息，广(guang)州多(duo)家(jia)银(yin)行已(yi)达成共识(shi)，首(shou)套房贷利率3.4%，二套利率3.8%。
广(guang)州还放开二套及以上住房贷款，鼓励多(duo)套房居民加杠杆买房。在广(guang)州市非限购区域内(nei)，对于拥有2套及以上住房并已(yi)结清相(xiang)应(ying)购房贷款的(de)居民家(jia)庭，又申请贷款购买住房，银(yin)行业金融机构可根据借款人偿付能力、信(xin)用状况(kuang)等因素审慎把握并具体确定首(shou)付款比(bi)例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的(de)居民家(jia)庭，暂停(ting)发放商业性个人住房贷款。
深(shen)圳(chou)则在首(shou)套房和二套房首(shou)付比(bi)例和利率最低下限上，与上海保持了一致。自5月(yue)29日起，深(shen)圳(chou)市首(shou)套住房个人住房贷款最低首(shou)付款比(bi)例由原来的(de)30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首(shou)付款比(bi)例由原来的(de)40%调整为30%。首(shou)套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的(de)LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的(de)LPR+30BP调整为LPR-5BP。
上海多(duo)家(jia)中介咨询量上涨
中指研究院指数研究部总经理曹晶(jing)晶(jing)认为，整体来看，5月(yue)27日上海多(duo)维(wei)度优化楼市政策后，广(guang)州、深(shen)圳(chou)率先跟进(jin)落实，进(jin)一步释放政策利好(hao)。本次政策后广(guang)州、深(shen)圳(chou)市场活跃度有望提升，核心区域销售去化或加速(su)。
另外，5月(yue)29日，天津也将首(shou)套、二套首(shou)付比(bi)例降至15%、25%最低水平，取消房贷利率下限。根据中指监测，截至5月(yue)28日，全国多(duo)地已(yi)经跟进(jin)5.17新(xin)政，武汉、郑州等城市首(shou)套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，下调幅度较(jiao)大。
从市场反应(ying)来看，根据58安居客研究院数据，5月(yue)28日上海市新(xin)房的(de)找房用户，环比(bi)前一日涨38.6%，二手房的(de)找房数据昨(zuo)日环涨44.8%。
5月(yue)28日，广(guang)州新(xin)房的(de)找房用户，环比(bi)前一日涨11.8%，二手房的(de)找房数据比(bi)昨(zuo)日环涨12.0%。深(shen)圳(chou)新(xin)房的(de)找房用户，环比(bi)前一日涨7.5%，二手房的(de)找房数据比(bi)昨(zuo)日环涨1.0%。
据报道，新(xin)政后，上海的(de)多(duo)家(jia)银(yin)行马上响应(ying)政策，下调商业性个人住房贷款利率。
上海多(duo)家(jia)中介机构称，中介门(men)店的(de)咨询量出现明显上涨，有客户经理加班加点到凌晨给客户解释政策细则。也有部分区域的(de)中介机构工作人员在接(jie)受(shou)媒体采访时展示了工作群里的(de)“业绩”：5月(yue)27日晚上10点左右的(de)两条聊天记录显示：“政策出来4小时，西郊开了4单”“长宁中三(san)小时两单”。
由于上海楼市新(xin)政放开了非沪籍单身(shen)人士购房区域，将之(zhi)扩大至外环内(nei)二手住房，核心地段的(de)小户型二手房吸引了单身(shen)人士的(de)关注，有上海的(de)购房者称，此前由于户籍限制，自己不具备购房资(zi)格，新(xin)政后就(jiu)可以考虑购置一套了。对此，有中介工作人员称，目前看房者的(de)目标主要以小户型为主，一般两到三(san)个月(yue)就(jiu)能实现成交(jiao)转(zhuan)化，“当小户型在二手房市场流动起来后，有置换需求的(de)大户型购房者获得了现金流，可以进(jin)一步置换大户型。”
另据广(guang)州当地媒体报道，5月(yue)28日傍晚，广(guang)州楼市重(zhong)磅新(xin)政一出，楼市呈现出“躁动”状态：众多(duo)楼盘销售人员紧急(ji)联系客户，更有一些买家(jia)连夜下定。当地某楼盘的(de)工作人员表示，“此前的(de)咨询客户大部分有购房意愿，但存在首(shou)付不足、需资(zi)金周转(zhuan)时间等问(wen)题。29日开始执行新(xin)政，相(xiang)信(xin)项目成交(jiao)会因此增加。”有楼盘甚至打出回收折扣(kou)的(de)口号。
也有房地产从业人员坦言，虽然咨询量、带(dai)看量方面(mian)有了变化，但成交(jiao)上的(de)变化不太明显，毕竟(jing)政策刚发布，实际转(zhuan)化上还需要一定时间。
楼市政策尚有优化空间
业内(nei)分析(xi)认为，近(jin)期各地政策的(de)步调非常一致，充分落实“517降首(shou)付降利率”的(de)政策导(dao)向，普遍出台了“首(shou)付比(bi)例调至15%”、“房贷利率自由定价”、“三(san)套房给予最优信(xin)贷支持”等。从宏观面(mian)看，这也标志着中国购房历史上最强加杠杆周期已(yi)开启。
曹晶(jing)晶(jing)分析(xi)称，短期来看，北京相(xiang)关政策优化预期进(jin)一步增强，多(duo)项政策举措(cuo)落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进(jin)程。从政策空间上来看，当前北京仍(reng)然为全市限购，外地购房者需要连续60个月(yue)社保/个税，限购政策全国最严，首(shou)付比(bi)例和房贷利率亦处于高位，均具备优化空间。
也有分析(xi)称，从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房，无法从根本上提振市场情绪。税费方面(mian)也应(ying)该(gai)出政策，比(bi)如降低或减免契税和个税、增值税。
此外，类似政策下，有一个市场比(bi)较(jiao)关心的(de)问(wen)题是，存量房贷利率是否有下调的(de)可能。对此，易居研究院研究总监严跃进(jin)表示，增量房贷利率和存量房贷利率的(de)差异较(jiao)大，短期看两个内(nei)容关联度小，但是确实会引起一些存量贷款方面(mian)的(de)纠纷问(wen)题。建议从金融风险防(fang)范化解的(de)角度，对存量房贷利率的(de)下调纳入到后续的(de)研究范畴(chou)之(zhi)中。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟