河东区是天津市的(de)老工业基地，各类存量(liang)资源丰富，仅存量(liang)工业厂(chang)房(fang)一项(xiang)，就(jiu)多达101处，总占地面积164万平方米。本世纪初以来，随着天津工业布(bu)局重心(xin)东移，河东区的(de)大量(liang)厂(chang)房(fang)、办公楼宇等闲置。近年来，河东区在城市更(geng)新中注重挖掘老旧厂(chang)房(fang)等存量(liang)资源价(jia)值，围绕盘活存量(liang)、盘而有(you)效积极探索。目前，全区已完成产业更(geng)新和正在谋划实施的(de)老旧厂(chang)房(fang)改造项(xiang)目共计18个，总提升改造面积74.6万平方米，连同企业自用和企业租赁的(de)厂(chang)房(fang)，河东区存量(liang)厂(chang)房(fang)利用率接近90%。

用好工业遗产

在保护中利用、在利用中保护，老厂(chang)区迎来蝶变

吃过(guo)晚(wan)饭(fan)，河东区居民李智慧带着孙女出门遛弯(wan)。来到金(jin)茂汇商业综合体前广场上(shang)，小姑娘立刻被一处外观设(she)计酷(ku)似龙卷风的(de)游乐设(she)施吸引。

“这是由(you)厂(chang)里(li)的(de)‘旋风分(fen)离器’改造的(de)，见(jian)它第一眼，我就(jiu)认出来了。”李智慧曾在天津第一热电厂(chang)工作40年，厂(chang)里(li)的(de)布(bu)局摆设(she)、一草一木，都印在了她的(de)脑海里(li)。

始建(jian)于1937年的(de)天津第一热电厂(chang)——这座不少天津人(ren)口中的(de)“一热电”，自新中国成立后历(li)经3次改扩建(jian)，成为全市主要的(de)电力(li)和热力(li)输出地之一。然而，作为一家火力(li)发电厂(chang)，随着设(she)备逐渐老旧落后，其污染问题愈发凸显。2011年，“一热电”实施关停并(bing)转、退城搬迁，老厂(chang)区燃烧了70多年的(de)炉火就(jiu)此熄灭。

“搬迁后，老厂(chang)区一直处于闲置状态，院子(zi)里(li)的(de)杂草一度长到半人(ren)多高。”退休后的(de)李智慧时常回老厂(chang)区转转，每次看到这般景象(xiang)，心(xin)中都不是滋味。

“‘一热电’老厂(chang)区何去何从？如何兼顾保护与利用？我们反复研究，决定(ding)摸清家底、规划先行(xing)。”天津市规划和自然资源局名(ming)城保护处（城市设(she)计处）副处长张津诚说(shuo)，不只是“一热电”，前些年，随着天津工业布(bu)局重心(xin)东移，海河沿线大量(liang)厂(chang)房(fang)闲置。

2014年，天津市规划部门牵头，聘请专业团队对全市工业遗产进行(xing)详(xiang)细摸排，并(bing)同步进行(xing)筛选、分(fen)类。以此为依(yi)据，《天津市工业遗产保护与利用规划》2016年正式出台(tai)。按(an)照规划，“一热电”被确定(ding)为天津市二级工业遗产，需(xu)“重点(dian)保护建(jian)筑外观、结构、景观特征，对功能可做适应性改变”。

原则确立，思路打开。2016年，“一热电”地块以“带地上(shang)物出让(rang)”形式顺利出让(rang)，改造提升方案经天津市、河东区相关部门审核确定(ding)。“方案保留老厂(chang)房(fang)‘长进深(shen)、高内(nei)空、大跨度’的(de)整体结构，注重挖掘工业遗产主体建(jian)筑的(de)空间属性和内(nei)涵。”张津诚说(shuo)。

改造后的(de)“一热电”——如今的(de)天津金(jin)茂汇商业综合体，设(she)计匠心(xin)处处可见(jian)：巨型煤斗悬挂(gua)于商场入口处，混凝土结构与玻(bo)璃结构各占一半，结合内(nei)置灯光，渲染出传统(tong)与现代交融的(de)别致美感；商场新建(jian)楼体与老厂(chang)房(fang)衔接处的(de)大厅，主体是玻(bo)璃结构，游客在商场内(nei)可欣赏到老厂(chang)房(fang)的(de)红砖立面、煤斗群落；一楼一家工业风主题的(de)咖啡店内(nei)，圆形咖啡桌被水泥色的(de)墙板一一隔开，在保留厂(chang)房(fang)原有(you)承重结构的(de)基础上(shang)，为消费者营造出隐(yin)私空间……

“设(she)计建(jian)设(she)过(guo)程中，我们与规划、文保等部门反复沟通(tong)，既要修旧如旧，也要新旧并(bing)置。”天津金(jin)茂汇商业综合体项(xiang)目工程负责人(ren)郝斌说(shuo)，虽(sui)然采用修缮保护方案的(de)建(jian)筑综合成本较“平地起楼”方案高出许多，但项(xiang)目的(de)社会价(jia)值与经济(ji)价(jia)值正日益显现：“每个月，我们都会外租场地，举办一两场大型活动，很多人(ren)被改造后的(de)老厂(chang)房(fang)、老建(jian)筑所吸引。‘引流’的(de)同时给综合体带来效益，也扩大了工业遗产的(de)知名(ming)度。”

“推(tui)动全市存量(liang)资产盘活，作为老工业基地的(de)河东区是重中之重。我们因地制宜、分(fen)类改造，推(tui)动工业遗产在保护中利用、在利用中保护。”天津市规划和自然资源局河东分(fen)局局长胡安(an)乾说(shuo)。

在保护中利用、在利用中保护，一个个老厂(chang)区迎来蝶变——

修缮改造后的(de)天津第三棉纺织厂(chang)旧址，如今已被打造成集创意设(she)计、时尚消费、文化演出于一体的(de)“棉3创意街区”，恢复历(li)史风貌的(de)一幢幢老厂(chang)房(fang)成为国内(nei)外不少艺术家和知名(ming)品牌创意设(she)计公司青睐的(de)办公场所；

正在更(geng)新改造的(de)天津第一机床总厂(chang)，变身“工业博物馆”：津一会客厅、津一厂(chang)史馆等更(geng)新项(xiang)目开始试(shi)运营，相关车间改造成工业科技博物馆，记录时光流转，镌刻工业文明；

…………

“我们将坚持传统(tong)与现代相融合，做实工业遗产保护利用，推(tui)动历(li)史文化保护与城市更(geng)新有(you)机统(tong)一。”胡安(an)乾说(shuo)。

“既保留了我们老职工的(de)回忆，又让(rang)年轻人(ren)有(you)了爱逛的(de)地方，还大大改善了周边环境。”看着改造后的(de)“一热电”，李智慧竖(shu)起大拇指(zhi)点(dian)赞。

盘活闲置园(yuan)区

聚(ju)焦主导产业培育(yu)增量(liang)，借助城市体检发现问题，推(tui)动产业园(yuan)区错位、协调发展

位于河东区的(de)鑫创医疗(liao)器械产业园(yuan)，略显陈旧的(de)外墙与现代化的(de)室内(nei)装修形成鲜明对比。共享会议室里(li)，创业者郑丽刚刚开完一次团队会议，“园(yuan)区还建(jian)有(you)共享咖啡厅、冷库等设(she)施，能够满足(zu)企业办公和货品存储等需(xu)求。”

2023年3月，从事医疗(liao)器械贸易行(xing)业多年的(de)郑丽决定(ding)自己创业。了解到生物医药产业是河东区的(de)重点(dian)产业，郑丽期盼(pan)在这里(li)能有(you)一番作为。

创业不易，首个难题是选择办公地点(dian)。“高端写字楼租金(jin)太贵；要常去北京对接客户，办公场所最好离高铁站近；得有(you)冷库，便于存储公司货品。”郑丽说(shuo)，本以为选址要大费周章，没(mei)想到在合作伙(huo)伴介绍下(xia)，她找到鑫创医疗(liao)器械产业园(yuan)，很快就(jiu)租下(xia)两间办公室，一共35平方米，每月6000元的(de)租金(jin)低于她的(de)预期。

鑫创医疗(liao)器械产业园(yuan)由(you)多座低矮长条形办公楼围合而成，配(pei)套建(jian)有(you)仓库等设(she)施，其西北方向不到一公里(li)便是天津站。园(yuan)区产权方是一家驻津央企，2018年搬离后，园(yuan)区闲置了3年。

近年来，河东区加快构建(jian)现代化产业体系，推(tui)动老工业区转型发展，生物医药产业被列为主导产业之一。

河东区将闲置园(yuan)区盘活与主导产业发展相结合，提出围绕主导产业，按(an)照“一个产业园(yuan)区、一个工作专班、一套工作方案”模式，由(you)区政府主要负责同志担任组(zu)长，多部门协同推(tui)进产业园(yuan)区盘活工作。

政府引导，企业跟进。2021年，在天津已有(you)16个产业园(yuan)区升级改造经验的(de)专业运营公司——鑫恩华（天津）大数据服务集团有(you)限(xian)公司瞄准发展机遇，与河东区相关部门取得联系。“在园(yuan)区盘活改造工作专班建(jian)议下(xia)，结合市场评估，我们决定(ding)以医疗(liao)器械产业为主题提升改造园(yuan)区。”鑫恩华（天津）大数据服务集团有(you)限(xian)公司业务经理(li)张永和说(shuo)，办公区域改造风格以共享、简约、实用为主，更(geng)好地契合小微企业的(de)实际需(xu)求。

“河东区政务服务部门为我们提供点(dian)对点(dian)服务。以企业注册为例，从申请到领取相关证照，只用了不到10天。”张永和介绍，河东区发展改革委、科技局等部门派专人(ren)服务，积极协助园(yuan)区招商，2021年10月，历(li)时5个月改造的(de)鑫创医疗(liao)器械产业园(yuan)开园(yuan)。

2023年9月，在鑫创医疗(liao)器械产业园(yuan)东南方向约3公里(li)处，依(yi)托原蓝天牙膏厂(chang)老厂(chang)房(fang)建(jian)设(she)的(de)河东蓝天医疗(liao)器械产业园(yuan)正式开园(yuan)。“蓝天产业园(yuan)定(ding)位为集研发、加工、检测、服务等为一体的(de)综合性医疗(liao)器械产业园(yuan)，鑫创医疗(liao)器械产业园(yuan)则主要服务于贸易类小微企业。两个园(yuan)区既错位发展又相互促进。”河东区发展改革委副主任韩显说(shuo)。

“聚(ju)焦主导产业搞盘活，目的(de)就(jiu)是系统(tong)推(tui)进产业转型升级，用盘活存量(liang)带动培育(yu)增量(liang)，实现盘而有(you)效。”韩显介绍，近年来，河东区坚持“一园(yuan)一特色”“一楼一产业”，利用闲置园(yuan)区培育(yu)主导产业，至今已完成12个以存量(liang)厂(chang)房(fang)为建(jian)筑主体产业园(yuan)区的(de)更(geng)新改造项(xiang)目。

培育(yu)增量(liang)不容易。翻开厚厚的(de)2022年《河东区城市自体检报告》，盘活存量(liang)资源、带动产业焕新是重点(dian)内(nei)容，存在的(de)问题被直接点(dian)出：“工业用地、商业服务业设(she)施用地等产业空间占比偏低”“现有(you)产业中传统(tong)产业和中低端业态占比仍然较高”“现代服务业、战略新兴(xing)产业新增长点(dian)引入和见(jian)效不够”……

“为了让(rang)有(you)限(xian)的(de)存量(liang)资源发挥更(geng)大价(jia)值，我们深(shen)入开展城市体检，以体检结果助推(tui)发现和解决问题，推(tui)动更(geng)好盘活存量(liang)资源。”河东区住房(fang)和建(jian)设(she)委员会四级调研员杨(yang)忠介绍，根据体检报告指(zhi)出的(de)问题，结合存量(liang)资源类型和分(fen)布(bu)，2023年，河东区在区级城市更(geng)新专项(xiang)规划中明确提出“一站一带一园(yuan)多点(dian)”的(de)城市更(geng)新发展格局——

“一站”即天津站，为高效融入“轨道上(shang)的(de)京津冀”，将火车站及(ji)周边片区低效闲置资源充分(fen)整合利用；“一带”指(zhi)海河东岸发展带，整合提升海河东岸产业、空间和特色文化资源，更(geng)新打造新消费走廊；“一园(yuan)”即河东区重点(dian)建(jian)设(she)的(de)金(jin)贸产业园(yuan)，依(yi)托以存量(liang)资产为主的(de)园(yuan)区资源，进一步服务京津冀协同发展；“多点(dian)”是指(zhi)围绕全区点(dian)状分(fen)布(bu)的(de)存量(liang)资源，打造特色，全面发力(li)。

如今的(de)鑫创医疗(liao)器械产业园(yuan)，在河东区城市更(geng)新专项(xiang)规划中被纳入“一站”布(bu)局。随着天津站周边低效闲置资源被陆(lu)续盘活，基础设(she)施不断完善，片区活力(li)持续提升，鑫创医疗(liao)器械产业园(yuan)驶入发展快车道：开园(yuan)两年多来，已吸引208家企业注册，入驻率达到98%，2023年创造税收(shou)2500余万元。

改造边角地块

改善城市公共空间，将城市“零碎地”变成“金(jin)角银边”

停车、插枪、扫(sao)码……清晨6点(dian)，家住河东区大王(wang)庄街道积善里(li)社区的(de)网约车司机李鸣，来到社区附近的(de)一处快充站给车充电。40分(fen)钟后电量(liang)充满，李鸣系上(shang)安(an)全带，准备出发。

几年前，新能源汽车充电难还是李鸣的(de)烦心(xin)事。“小区及(ji)周边充电桩少，有(you)时很久都找不到空闲的(de)充电桩。”李鸣说(shuo)，这些年，小区内(nei)新能源汽车日渐普及(ji)，不少居民多次向社区反映，希望改善社区的(de)充电条件。

然而，积善里(li)社区内(nei)本就(jiu)拥挤，角落里(li)划满停车位，要想单独再划出一片地方建(jian)集中充电站，不具备条件。在河东区，积善里(li)社区的(de)情况不是个例。

“作为老工业区，河东区老旧厂(chang)房(fang)多，老旧小区也多，配(pei)套设(she)施大都不完善。”杨(yang)忠介绍，过(guo)去工业厂(chang)区多为“职住一体”发展模式，职工宿舍、住宅小区等多半建(jian)在厂(chang)区周边，“要想有(you)效盘活老旧厂(chang)房(fang)，势必要更(geng)新改造周边老旧小区。”

“作为区属国有(you)企业，我们这些年承担了大量(liang)的(de)老旧小区改造任务。改造完成后，难免(mian)形成一些面积小、分(fen)布(bu)零散、难以规模化建(jian)设(she)开发的(de)边角地块。”天津市嘉(jia)华城市建(jian)设(she)投资发展有(you)限(xian)公司副总经理(li)刘德(de)银说(shuo)，“这些地块利用率低，也缺乏日常管护。”

迎着问题上(shang)。近年来，河东区国资委鼓励区属国有(you)企业在城市开发建(jian)设(she)中完善生活服务功能，努力(li)把“零碎地”变成城市的(de)“金(jin)角银边”。

2021年，刘德(de)银牵头组(zu)成调研组(zu)，深(shen)入积善里(li)等社区走访，并(bing)与居民代表座谈。“调研中，许多新能源汽车车主反映小区充电难，还发现有(you)个别车主私拉电线充电，既不方便，更(geng)不安(an)全。”刘德(de)银说(shuo)，“我们就(jiu)想，是不是可以利用边角地建(jian)设(she)集中充电站？调研后，我们联系了国网天津市电力(li)公司，商量(liang)如何解决问题。”

如今李鸣给汽车充电的(de)快充站，所在地便是积善里(li)社区东北角的(de)一块边角地。地块面积不大，仅约690平方米，形状还不规则——由(you)于两旁道路呈“人(ren)”字形分(fen)布(bu)，充电站只能建(jian)成各边不等长的(de)四边形。别看它不起眼，这座快充站距离周边11个老旧小区最近，可以服务近2万名(ming)居民。

目前，积善里(li)社区及(ji)周边已建(jian)成4座快充站，大大缓(huan)解了附近居民的(de)“充电焦虑”。

边角地还有(you)多重新功能。“我们在全区广泛开展零散存量(liang)地块调研，针对不同区域民生需(xu)求实施‘微更(geng)新’改造。”河东区国资委副主任肖军介绍，河东区利用边角地打造停车场、口袋(dai)公园(yuan)、特色市集等，补齐(qi)民生短板，推(tui)动城市功能、品质不断提升，“未来我们将继续挖掘边角地的(de)资源价(jia)值，按(an)照‘成熟一个、实施一个’的(de)思路，不断改善城市公共空间，让(rang)小地块发挥大作用。”

推(tui)动多方共赢

吸引社会力(li)量(liang)参与，国企民企携手共奏(zou)“交响曲”

2000多平方米的(de)“厂(chang)房(fang)”里(li)，顾客络绎不绝，箱包(bao)、乐器、玩具等各式二手商品琳琅(lang)满目……这里(li)是河东区二次方二手商品流通(tong)电商产业园(yuan)。周末，天津市民邹依(yi)蓉前来“淘宝(bao)”，喜上(shang)眉梢：“‘淘’到了心(xin)仪的(de)手提包(bao)和一把古典吉他！”

位于河东区十四经路3号的(de)这座电商产业园(yuan)，2022年6月开园(yuan)运营。园(yuan)区汇集经营二手箱包(bao)、数码产品等生活消费类商品的(de)小微企业，集展销、鉴定(ding)维修、直播带货和企业办公等多种功能于一体。

“这里(li)是天津市原木材四公司旧厂(chang)房(fang)，后来几经变更(geng)使用，从2019年12月后闲置，只有(you)部分(fen)区域用来存放(fang)杂物。这么好的(de)地段，太可惜了。”肖军说(shuo)。

2022年初，作为河东区属国有(you)企业，天津市嘉(jia)盛城市运营管理(li)集团有(you)限(xian)公司（以下(xia)简称“天津嘉(jia)盛集团”）接下(xia)盘活改造任务，但新问题随之而来：给园(yuan)区引入什么产业？怎样才能有(you)效盘活？主营业务为房(fang)地产投资的(de)天津嘉(jia)盛集团对此没(mei)有(you)经验。“我们如果独立运营，资金(jin)压(ya)力(li)也大。”天津嘉(jia)盛集团副总经理(li)郭春海坦言。

怎么办？经多方考察(cha)，天津嘉(jia)盛集团得知一家民营企业——广泽企业管理(li)集团有(you)限(xian)公司（以下(xia)简称“广泽集团”）在产业园(yuan)区运营管理(li)方面颇有(you)经验，经过(guo)多轮沟通(tong)，双方决定(ding)共同出资成立天津市河东城市更(geng)新产业运营有(you)限(xian)公司，合力(li)盘活这处闲置厂(chang)房(fang)。

国企民企携手。天津嘉(jia)盛集团负责园(yuan)区设(she)计改造，联系相关单位为园(yuan)区改造开展合规性评估；广泽集团则对区域市场进行(xing)调查，提出运营方案。

一番调查后，广泽集团发现天津的(de)二手商品交易市场基础不错，但尚未形成规模，如果做好了，潜力(li)将会很大。

如何做好？线下(xia)线上(shang)联动发力(li)：线下(xia)，天津嘉(jia)盛集团抓设(she)计改造，广泽集团围绕二手商品流通(tong)交易等推(tui)出产业论坛、展会市集等活动，汇聚(ju)人(ren)气；线上(shang)，双方合力(li)推(tui)动与知名(ming)二手电商平台(tai)合作，开展线上(shang)展销活动，拓宽园(yuan)区企业商品供销渠(qu)道。

“这次对天津市原木材四公司旧厂(chang)房(fang)的(de)改造，我们共出资350万元，相比以往城市开发建(jian)设(she)，这笔投资不算多，但撬动了社会资本，实现盘活利用，花小钱办大事。企业还可以省(sheng)下(xia)资金(jin)投入其他盘活改造项(xiang)目。”郭春海介绍，二次方二手商品流通(tong)电商产业园(yuan)迄(qi)今已吸引230余家企业注册，园(yuan)区企业交易额累计近5亿元。

在对蓝天牙膏厂(chang)老厂(chang)房(fang)的(de)盘活中，天津嘉(jia)盛集团也是投资方。因蓝天牙膏厂(chang)的(de)产权属于一家市属国企，仅靠(kao)河东区推(tui)动，盘活难度大。“通(tong)过(guo)市、区两级国资部门联动，我们与产权方达成共识，决定(ding)以合资方式改造产业园(yuan)，改造完成后再引入专业运营公司进行(xing)运营。”郭春海说(shuo)。

“盘活存量(liang)资产是场攻坚战，要充分(fen)吸纳社会力(li)量(liang)参与，推(tui)动实现多方共赢。”肖军告诉记者，“更(geng)新改造过(guo)程中，我们将招商工作前置，充分(fen)了解社会资本的(de)优势和投资偏好，有(you)的(de)放(fang)矢制定(ding)社会资本参与路径。”

“不同于新城区建(jian)设(she)，老工业区土地资源有(you)限(xian)，我们将不断创新机制，答好盘活存量(liang)这道必答题，努力(li)推(tui)动老工业区业态、功能、品质不断提升。”河东区委书记周波表示(shi)。