中国网财经5月17日讯(xun) 今日，中国人民银行副行长陶玲在(zai)国务院新闻办(ban)公室举行的国务院政策例行吹风会上表示，立(li)足中央银行货(huo)币政策和宏观审慎管理职能定位，推(tui)出(chu)四项政策措施，包括设立(li)3000亿元保障性住房再(zai)贷款、降低全国层(ceng)面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层(ceng)面个人住房贷款利率政策下(xia)限、下(xia)调各期限品种(zhong)住房公积金贷款利率0.25个百分点(dian)。
业内(nei)专家表示，去年以来，城市房地产金融政策已经进行多次调整优化，房地产融资协调机制等(deng)落实(shi)实(shi)施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次住房信贷政策大幅度调整，更从需求侧上对(dui)房地产市场健(jian)康平稳发(fa)展形成(cheng)支撑。预计未(wei)来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。
拟设立(li)3000亿元保障性住房再(zai)贷款
“为了贯彻落实(shi)中央政治局(ju)会议精神，根据国务院部署，中国人民银行拟设立(li)保障性住房再(zai)贷款，作为新创设的结(jie)构(gou)性货(huo)币政策工(gong)具(ju)。” 陶玲表示，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供低成(cheng)本再(zai)贷款资金，激励21家全国性银行机构(gou)按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发(fa)放贷款，支持以合理价格收(shou)购已建成(cheng)未(wei)出(chu)售的商品房，用作保障性住房。
据陶玲介绍(shao)，第一，保障性住房再(zai)贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发(fa)放对(dui)象为21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担(dan)原则发(fa)放贷款。中国人民银行按照贷款本金的60%发(fa)放再(zai)贷款，可带动银行贷款5000亿元。
第二，所收(shou)购的商品房严格限定为房地产企业已建成(cheng)未(wei)出(chu)售的商品房，对(dui)不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工(gong)薪收(shou)入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收(shou)购商品房的户型和面积标准。
第三，城市政府选定地方国有企业作为收(shou)购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具(ju)备银行授信要求和授信空间，收(shou)购后(hou)迅速配(pei)售或租赁。
第四，自愿参(can)与。城市政府根据当(dang)地保障性住房需求、商品房库存水平等(deng)因素，自主决定是否参(can)与。符(fu)合保障条件的工(gong)薪群体自主选择是否参(can)与配(pei)售或租赁。房地产企业与收(shou)购主体平等(deng)协商，自主决定是否出(chu)售。21家银行按照风险自担(dan)、商业可持续原则，自主决策是否向收(shou)购主体发(fa)放贷款。
“这项政策是中国人民银行为支持构(gou)建房地产发(fa)展新模式出(chu)台的重(zhong)要举措，有利于通过市场化方式实(shi)现多重(zhong)目标。” 陶玲指出(chu)，一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在(zai)银行支持下(xia)，市场化参(can)与收(shou)购已建成(cheng)未(wei)出(chu)售商品房，可以推(tui)动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给(gei)。收(shou)购后(hou)的商品房用作配(pei)售型或配(pei)租型保障性住房，能够更好满足工(gong)薪收(shou)入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出(chu)售已建成(cheng)商品房后(hou)，回笼资金可用于在(zai)建项目续建，改善房企的资金状况。对(dui)于上述政策，近期中国人民银行将出(chu)台正式文件《关于设立(li)保障性住房再(zai)贷款有关事宜的通知》。
招联首席研究员董希淼表示，中国人民银行创设新的结(jie)构(gou)性货(huo)币政策工(gong)具(ju)保障性住房再(zai)贷款，具(ju)有三个方面的积极作用：第一，提高银行助力消化存量商品房工(gong)作的积极性；第二，支持地方政府化解房地产市场风险，保障性住房再(zai)贷款3000亿元，可带动银行贷款5000亿元，对(dui)相关城市房地产“去库存”是直接(jie)、有力的支持。三是促(cu)进房地产市场健(jian)康平稳发(fa)展。存量未(wei)出(chu)售的商品房被(bei)收(shou)购，房地产企业资金回笼后(hou)，可用于保交房及其他项目建设，形成(cheng)良性循环。
调整个人住房贷款首付比例和利率水平
“除结(jie)构(gou)性货(huo)币政策工(gong)具(ju)提供低成(cheng)本政策资金外，人民银行关于房地产工(gong)作的主要职责是房地产金融宏观审慎管理，重(zhong)点(dian)是合理确定个人住房贷款首付比例和利率水平。”陶玲称。
今日，中国人民银行网站连发(fa)三条房地产金融政策通知，涉及调整商业性个人住房贷款利率政策、下(xia)调个人住房公积金贷款利率，以及联合国家金融监督管理总局(ju)发(fa)布(bu)调整个人住房贷款最低首付款比例政策。
一是下(xia)调住房贷款最低首付比例5个百分点(dian)。《中国人民银行 国家金融监督管理总局(ju)关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》显示，对(dui)于贷款购买商品住房的居(ju)民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
2023年8月，根据国务院部署，中国人民银行将全国层(ceng)面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房30%。各地在(zai)此基础上，因城施策自主决定政策下(xia)限。目前(qian)，除北上广深等(deng)8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线(xian)政策。
“此次，我们将全国层(ceng)面的首套房贷最低首付比例从20%降至(zhi)15%，二套房贷最低首付比例从30%降至(zhi)25%。调整后(hou)，城市政府仍可据此因城施策。在(zai)城市政府确定的首付比例下(xia)限基础上，商业银行可根据客(ke)户风险状况自主决定具(ju)体的首付比例。最低首付比例优化后(hou)，可降低居(ju)民购房门(men)槛，有助于提振住房消费。”陶玲解释称。
二是取消全国层(ceng)面房贷利率政策下(xia)限。《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》显示，取消全国层(ceng)面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下(xia)限。目前(qian)全国首套房贷利率政策下(xia)限为贷款市场报价利率(LPR)减0.2个百分点(dian)，二套房为LPR加0.2个百分点(dian)。
陶玲进一步指出(chu)，此次决定，不再(zai)设置全国层(ceng)面首套房和二套房贷款利率政策下(xia)限。对(dui)于一线(xian)城市和部分热点(dian)城市，城市政府仍可因城施策。自主决定当(dang)地房贷利率政策下(xia)限。如未(wei)来房地产市场供求关系(xi)发(fa)生(sheng)较大改变(bian)，中国人民银行将及时恢复(fu)执行政策下(xia)限或指导城市政府恢复(fu)政策下(xia)限，调节供需。取消房贷利率政策下(xia)限后(hou)，商业银行可根据客(ke)户风险状况，自主决定利率水平，实(shi)现房贷利率市场化。
三是下(xia)调公积金贷款利率0.25个百分点(dian)。《中国人民银行关于下(xia)调个人住房公积金贷款利率的通知》显示，自2024年5月18日起，下(xia)调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点(dian)，5年以下(xia)(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(xia)(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
在(zai)光(guang)大银行金融市场部宏观研究员周茂(mao)华看来，公积金房贷利率下(xia)调，一方面是配(pei)合商业房贷利率下(xia)行；另一方面，降低公积金购房成(cheng)本，有助于释放住房消费潜(qian)力。
房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很(hen)多上下(xia)游行业，其健(jian)康平稳发(fa)展对(dui)经济恢复(fu)回升具(ju)有重(zhong)要意义。促(cu)进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健(jian)康平稳发(fa)展的需要，也是防范(fan)化解金融风险的需要。
“5月17日，金融管理部门(men)连发(fa)三个文件，从住房贷款首付比例、利率两个方面对(dui)住房信贷政策进行调整，具(ju)有多个方面积极意义。” 董希淼表示，一是适当(dang)降低居(ju)民住房消费门(men)槛。首付比例显著下(xia)降，将更好满足刚性和改善性住房需求。二是减轻居(ju)民住房消费负担(dan)。取消全国性的住房贷款利率政策下(xia)限，降低住房公积金贷款利率25基点(dian)，将推(tui)动住房贷款利率继续降低。三是传递出(chu)稳定房地产市场的明确信号(hao)。此次住房信贷政策调整力度较大，超出(chu)预期。房地产短期看金融、长期看人口，住房信贷政策大幅度调整，有助于稳定居(ju)民住房消费信心，进而提高居(ju)民住房消费的意愿和能力。