中新经纬5月28日电 题：上海楼市新政为(wei)一线城市“打样”
作者 丁祖昱(yu) 上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集(ji)团董事长
5月27日晚(wan)，上海市住(zhu)房城乡建设管理委等四(si)部门联合印发《关于(yu)优化本市房地产市场平稳健康发展政策(ce)措施的通知》(下(xia)称《通知》)明确优化住(zhu)房信贷政策(ce)，降低(di)首付比例和房贷利率。
调整后首套房首付比例20%，二套房最低(di)30%，首套房房贷利率最低(di)可达3.5%，二套最低(di)可达3.7%。
至(zhi)此，上海成为(wei)首个跟进“5·17新政”的一线城市。
上海信贷新政调整及(ji)时、到位
2024年(nian)5月17日，央行下(xia)调首付比5个百分(fen)点，调整后首套最低(di)首付比例15%、二套25%；取消首套和二套房利率下(xia)限，并下(xia)调公积金贷款利率0.25个百分(fen)点，调整后5年(nian)以上首套房公积金贷款利率为(wei)2.85%。
在这之(zhi)后，多地宣布调整房贷政策(ce)，但作为(wei)一线城市的北上广(guang)深尚未跟进。
上海作为(wei)率先呼应(ying)“5·17新政”，对限购、限贷、利率等政策(ce)进行调整的一线城市，无论从下(xia)降幅(fu)度(du)，还是(shi)从落地实施速度(du)来看(kan)，此次新政都可谓“及(ji)时雨”。尤其(qi)是(shi)对自住(zhu)刚需及(ji)改善需求的购房者来说，无论是(shi)首付比例的下(xia)降还是(shi)房贷利率的调整，都较(jiao)大程度(du)降低(di)了购房门槛。
具体来看(kan)，首付比例基本接(jie)近国家(jia)规定的底线，由首套30%、二套最低(di)40%分(fen)别降为(wei)20%、最低(di)30%。房贷利率下(xia)限也出现了大幅(fu)调整由首套LPR(贷款市场报价利率)-10BP(基点)、二套最低(di)LPR+20BP降为(wei)首套LPR-45BP、二套最低(di)LPR-25BP。
需要注意的是(shi)，2023年(nian)12月14日，上海曾和北京同日发布优化调整购房政策(ce)公告，内容包括(kuo)降首付、降利率、调整普通住(zhu)房标准等，此次新政是(shi)在之(zhi)前(qian)的基础上进一步下(xia)降。2023年(nian)12月14日前(qian)，上海首套房贷利率为(wei)LPR+35BP，在此次调整为(wei)LPR-45BP后，前(qian)后不足(zu)半年(nian)的时间累计调整幅(fu)度(du)已达80BP。
在此可做参考的是(shi)，5年(nian)期及(ji)以上LPR自2019年(nian)8月20日起发布至(zhi)今也仅累计下(xia)降90BP。
可见，此次上海新政中的信贷部分(fen)政策(ce)调整又及(ji)时又到位。
主要利好非沪籍单身买房人群
从此次限购政策(ce)调整来看(kan)，主要利好非沪籍单身买房人群。
首先是(shi)缩短非沪籍居民购房所需缴纳社(she)保或个税年(nian)限，从原本的“531”改成“321”。即：将(jiang)非沪籍居民购房所需缴纳社(she)保或个税年(nian)限从“连(lian)续(xu)缴纳满5年(nian)及(ji)以上”调整为(wei)“连(lian)续(xu)缴纳满3年(nian)及(ji)以上”；新城以及(ji)南(nan)北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应(ying)从“连(lian)续(xu)缴纳满3年(nian)及(ji)以上”调整为(wei)“连(lian)续(xu)缴纳满2年(nian)及(ji)以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续(xu)执行“连(lian)续(xu)缴纳满1年(nian)及(ji)以上”规定。
随后是(shi)扩大重点区域非沪籍人才以及(ji)非沪籍单身人士购房区域，将(jiang)新城以及(ji)南(nan)北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至(zhi)所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至(zhi)外(wai)环内二手住(zhu)房。
调整后，非沪籍单身人士购房区域为(wei)外(wai)环外(wai)(崇明区除外(wai))及(ji)外(wai)环内二手住(zhu)房。
近年(nian)来，房地产市场正逐步回归不限购时代，越来越多城市全面取消限购，截至(zhi)目(mu)前(qian)，除了海南(nan)省(sheng)以外(wai)，尚未全面取消限购的城市只剩下(xia)北上广(guang)深和天津5个城市。
2024年(nian)初，4个一线城市曾集(ji)体限购松绑(bang)，当时深圳就已调整为(wei)“非深圳户籍，无论是(shi)家(jia)庭、单身、离异(yi)，社(she)保缴纳要求从5年(nian)减为(wei)3年(nian)”。
随后，4月30日北京市住(zhu)建委发布《关于(yu)优化调整本市住(zhu)房限购政策(ce)的通知》，提出在执行现有住(zhu)房限购政策(ce)的基础上，允许已拥有住(zhu)房达到限购套数的居民家(jia)庭，到五环外(wai)新购一套住(zhu)房。
从近期热点城市限购松绑(bang)及(ji)目(mu)前(qian)仍执行限购的重点城市政策(ce)对比来看(kan)，我(wo)们认为(wei)，此次上海限购政策(ce)调整力度(du)稍(shao)弱(ruo)，基本与(yu)2024年(nian)初的深圳持平，但也符合上海一贯稳健的调控方式。
支持困难家(jia)庭改善居住(zhu)条件
此次上海新政共(gong)有九(jiu)条政策(ce)措施，涉及(ji)调整优化住(zhu)房限购政策(ce)、支持多子女家(jia)庭合理住(zhu)房需求、优化住(zhu)房信贷政策(ce)、支持“以旧换新”以及(ji)优化土地和住(zhu)房供应(ying)等方面。
除更受瞩(zhu)目(mu)的限购松绑(bang)及(ji)信贷调整之(zhi)外(wai)，还提出支持居住(zhu)困难家(jia)庭改善居住(zhu)条件。
《通知》明确对符合条件的“以旧换新”居民家(jia)庭，给予住(zhu)房置换期间过渡租房、装修搬家(jia)等适度(du)补贴。
具体来看(kan)，居民家(jia)庭在一年(nian)内出售外(wai)环内2000年(nian)前(qian)竣工、建筑面积在70平方米及(ji)以下(xia)的唯一住(zhu)房，并购买外(wai)环外(wai)一手住(zhu)房的，可以向(xiang)购入一手住(zhu)房所在区房地产交易中心(xin)申请补贴，每套补贴标准2万及(ji)3万元(yuan)。
同时，与(yu)之(zhi)相对的配套政策(ce)为(wei)支持企业购房用于(yu)职工租住(zhu)。对企业购买小户型二手住(zhu)房(系指2000年(nian)前(qian)竣工、建筑面积在70平方米及(ji)以下(xia)的二手住(zhu)房)用于(yu)职工租住(zhu)的，不再限定购买住(zhu)房套数。
由此可见，当前(qian)政策(ce)鼓励企业收购居民家(jia)庭小户型二手住(zhu)房用于(yu)职工租住(zhu)。
可以预见，在市场及(ji)政策(ce)的双(shuang)重支持下(xia)，既能满足(zu)居住(zhu)困难家(jia)庭改善居住(zhu)需求，同时也能满足(zu)住(zhu)职平衡(heng)，改善青年(nian)安身安居问题。上海提出的这一点政策(ce)对推(tui)动楼市的平稳健康发展将(jiang)有积极影响，在全国范围内也将(jiang)起到一定的表率作用。
有助于(yu)提升住(zhu)房市场活跃度(du)
从当前(qian)上海市场表现来看(kan)，相比较(jiao)北京、南(nan)京等其(qi)他核心(xin)一二线城市，上海楼市整体韧性犹在。
第一，新房成交面积仍较(jiao)靠前(qian)，前(qian)4月上海新房成交面积192万平方米，高于(yu)北京和深圳，5月新房成交低(di)位回升，较(jiao)4月日均环比增长82%。
第二，库存风险无虞，消化周期在警(jing)戒线内。截至(zhi)4月末，上海狭义库存面积为(wei)772万平方米，库存消化周期为(wei)12.2个月，低(di)于(yu)18个月的警(jing)戒线，去库存压力要明显轻于(yu)北京、深圳、南(nan)京。
第三，二手房交易活跃度(du)尚可，表现强于(yu)京宁(ning)、弱(ruo)于(yu)深杭。前(qian)4月，上海二手住(zhu)宅成交累计473万平方米，在去年(nian)的高基数下(xia)累计同比也仅下(xia)降16%，5月前(qian)26天，上海共(gong)计成交二手住(zhu)宅97万平方米，较(jiao)4月月均虽有下(xia)降，但回调幅(fu)度(du)要小于(yu)北京、南(nan)京。
我(wo)们认为(wei)，当前(qian)的上海房地产市场已基本实现“房住(zhu)不炒”，一手房和二手房都相对较(jiao)为(wei)稳定。这次上海新政充分(fen)考虑了刚需和改善的购房需求，对非沪籍单身、困难家(jia)庭、多孩家(jia)庭、离异(yi)、赠予等情(qing)况都进行了通盘考量，真(zhen)正实现了差异(yi)化、分(fen)区域调整，在全国范围内也起到一定的表率作用。