作者为创金(jin)合信基金(jin)权益(yi)投研总部总监黄?|
上周(zhou)市场震荡下行，其(qi)中上证50指数下跌0.5%，沪深300指数下跌0.6%，中证500指数下跌0.09%，创业板指下跌0.74%，海外(wai)市场上周(zhou)全面下跌，其(qi)中道琼斯工业指数下跌0.98%，标普500指数下跌0.51%，纳斯达克指数下跌1.1%，恒生指数下跌2.84%。
上周(zhou)申万31个一级行业中，只有8个行业上涨，23个行业下跌，其(qi)中涨幅前(qian)五名(ming)的是电子(zi)、国防军工、煤(mei)炭、汽车和公用(yong)事业，分别上涨2.84%、2.43%、2.03%、1.71%和0.46%，涨幅后五名(ming)的是房地产、建(jian)筑材料、综合、农林(lin)牧渔和轻工制(zhi)造，分别下跌4.72%、4.62%、3.58%、3.1%和2.8%。
最近两周(zhou)市场持续回调，其(qi)中房地产板块在两周(zhou)前(qian)一周(zhou)单周(zhou)大涨12.65%之后，最近两周(zhou)累计跌幅10%，看空的声音开始(shi)多起来，无论(lun)是对(dui)整个市场，还(hai)是对(dui)房地产板块。如果看5月17日(ri)统计局公布的1-4月数据，以及最新的高频数据，如带看量、成(cheng)交量等，貌似都可以解释最近房地产板块和整个市场下跌的原因。
房地产开发(fa)数据方(fang)面，1-4月份，房地产开发(fa)企业房屋施工面积687544万平方(fang)米，同比下降10.8%。其(qi)中，住宅施工面积480647万平方(fang)米，下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方(fang)米，下降24.6%。其(qi)中，住宅新开工面积17006万平方(fang)米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方(fang)米，下降20.4%。其(qi)中，住宅竣工面积13746万平方(fang)米，下降21.0%。
新建(jian)商品房销售数据方(fang)面，1-4月份，新建(jian)商品房销售面积29252万平方(fang)米，同比下降20.2%，其(qi)中住宅销售面积下降23.8%。新建(jian)商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其(qi)中住宅销售额下降31.1%。4月末，商品房待售面积74553万平方(fang)米，同比增长15.7%，其(qi)中，住宅待售面积增长24.5%。
简单总结就是新房销售不力(li)，4月份新屋销售面积6000万平，去年(nian)同期是8000万平，房屋库存(cun)继续累积，其(qi)中住宅情况更为严重，房屋新开工面积继续下滑(hua)，因此统计局数据公布后，房地产板块开始(shi)高位震荡并回落。从近期的高频数据来看，带看量略有增长，但一线城(cheng)市的增幅也只在10%左(zuo)右，且成(cheng)交量没有明显变化，这些都加重了近期市场的悲观情绪。
市场的悲观更多是过往(wang)熊市氛围的一种延续，熊市思维下一旦看到(dao)市场开始(shi)跌，如果数据又不好，就会放大这种情绪，但变化是市场永恒的旋律，没有什么趋势是永恒的，而在变化节点带来的回报往(wang)往(wang)是更吸引人的，因此我们(men)需要做(zuo)更紧密的跟踪和思考。
对(dui)于房地产数据，我们(men)在看到(dao)数据不行的同时(shi)，更要看到(dao)数据本身背后所对(dui)应的极致状态。1-4月的新开工房屋面积数据对(dui)应年(nian)化规模7亿平，住宅对(dui)应5亿平。关于我国常态下房屋销售到(dao)底是多少的问题，黄奇帆曾测算，按照500亿平存(cun)量，用(yong)50年(nian)折旧，再加每年(nian)2亿平的更新需求，每年(nian)12亿平是平衡态。郁亮(liang)的算法类似，但以400亿平为基数，则算出(chu)10亿平。有人质疑说中国房屋分布不均，持有多套房者，尤其(qi)是在老家和长年(nian)工作地都有房的群体，更新频率是低的，尤其(qi)是老家的房子(zi)。
那么我们(men)换一种算法，看看美国的情况，美国现在住宅的年(nian)新开工在140-150万套左(zuo)右，按照4口之家算，对(dui)应600万人左(zuo)右有购新房需求，美国最新的总人口是3.3亿，意味着美国每年(nian)有接近2%的人有此需求。不过，美国已于上世纪70年(nian)代完成(cheng)城(cheng)镇化，且房屋的寿命要远(yuan)高于中国，如巴菲特的房子(zi)购于1958年(nian)，已经住了60多年(nian)。
考虑(lu)到(dao)上述因素，中国的住宅更新率维持在2%左(zuo)右是合理的假设，以400亿平的中性(xing)存(cun)量来看，则有8亿平的年(nian)需求；如果以我们(men)现在14亿人口，2%对(dui)应2800万人，3口之家大约900万套需求，每套平均100平（按照目(mu)前(qian)统计的人均居(ju)住面积35平左(zuo)右来算），那么是9亿平的销售规模，目(mu)前(qian)住宅销售面积占新屋销售面积的70%左(zuo)右，如此则新屋销售面积稳态在11-12亿平左(zuo)右是合理的。
更保守(shou)一点，我们(men)把人均住宅面积和非住宅的规模调低一点的话，10-11亿平也是合理的，那么相对(dui)于今年(nian)1-4月新开工面积年(nian)化的7亿平，未来还(hai)有较大的提升空间，或(huo)者反过来说，当下极低的数据本身存(cun)在回归常态的过程。在中央和地方(fang)不断出(chu)各种政策的大背景下，政策的效(xiao)果仍(reng)然需要时(shi)间，冰冻三尺的解冻过程需要有耐心，反复(fu)也是不可避免的，但更重要的是需要认识方(fang)向的根本变化，拐点或(huo)已经到(dao)来。