中(zhong)国网财经4月23日讯 日前(qian)，国务院印发《推动(dong)大(da)规模设备更新和消费品以旧换(huan)新行动(dong)方案》，一时间“以旧换(huan)新”成为了热词。值得(de)一提的是(shi)，家电以旧换(huan)新在生活中(zhong)习以为常，很多人却不知道房子也(ye)可“以旧换(huan)新”。
商品房“以旧换(huan)新”是(shi)什么？“以旧换(huan)新”的政策(ce)背景、市场背景是(shi)什么？“以旧换(huan)新”怎么换(huan)？“以旧换(huan)新”政策(ce)展开(kai)中(zhong)出现了哪(na)些问题？住房“以旧换(huan)新”如何更好发挥成效？
住房“以旧换(huan)新”是(shi)什么？
“以旧换(huan)新”购房政策(ce)，是(shi)全国各地推出的购房政策(ce)，即购房者可先锁定新房，再由(you)中(zhong)介进行旧房销(xiao)售，或者由(you)房企、第三(san)方直接收购旧房，部分城市同时还提供换(huan)房补贴。
近期，多个城市细化政策(ce)帮助居民“以旧换(huan)新”。
4月18日，长沙市住房和城乡建(jian)设局印发《关(guan)于(yu)支持居民购买改善住房的通知》，即日起，全市范围内“以旧换(huan)新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策(ce)，享受首套房首付比和按揭利(li)率优惠(hui)；购买新房申请(qing)住房公积(ji)金贷款(kuan)的，在原有基础上上调最高贷款(kuan)额度；同时不再审查购房者资(zi)格条件。
4月2日，江苏省海安市，当地首批商品房“以旧换(huan)新”房票集中(zhong)发放仪(yi)式正式举办。针对首批参与“以旧换(huan)新”政策(ce)的业主，住房置换(huan)资(zi)金以“房票”形(xing)式发放兑换(huan)，业主可定向购买当地一套新房，一次性完成“买一卖(mai)一”。
4月1日，郑州市六部门印发《郑州市促进房产市场“卖(mai)旧买新、以旧换(huan)新”工作方案(试行)》。根(gen)据(ju)方案，2024年郑州市计划完成二手(shou)住房“卖(mai)旧买新、以旧换(huan)新”10000套。郑州按两(liang)种方式进行：一是(shi)郑州城市发展集团有限公司(si)(政府指定作为收购主体)收购二手(shou)住房，促成群众通过(guo)“卖(mai)旧买新、以旧换(huan)新”购买改善性新建(jian)商品住房；二是(shi)政府政策(ce)鼓励，群众通过(guo)市场交易实现“卖(mai)旧买新、以旧换(huan)新”。
“目前(qian)热点城市新房和二手(shou)房都出现了疲弱(ruo)甚(shen)至相互竞争，循环降价的现象，导(dao)致房地产循环链条中(zhong)断。”在谈及二手(shou)房以旧换(huan)新背景时，广东省城规院住房政策(ce)研究中(zhong)心首席研究员李宇嘉表示(shi)，“同时目前(qian)市场上存在卖(mai)一买一、卖(mai)旧买新、买小买大(da)的改善型和消费升级需求。当市场失灵的时候，迫切需要政府及时的介入。”
从政策(ce)上来看，今年以来，2024年《政府工作报告》明确，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关(guan)系变化，加快(kuai)构建(jian)房地产发展新模式，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。3月22日召开(kai)的国务院常务会议指出，要进一步优化房地产政策(ce)，有效激发潜在需求，进一步推动(dong)房地产市场平稳健康发展。此外，随着《推动(dong)大(da)规模设备更新和消费品以旧换(huan)新行动(dong)方案》的印发，人们意识到，在房地产领(ling)域居民对住房消费升级、美好人居的需求潜力很大(da)。
从市场上来看，今年前(qian)三(san)月，全国新建(jian)商品房销(xiao)售面积(ji)和销(xiao)售金额同比分别下降19.4%和27.6%，绝对规模为2015年以来新低。
“新房交易不景气与换(huan)房需求不活跃有关(guan)。当前(qian)的新房市场以改善为主，需要将手(shou)上的房子卖(mai)出去。”李宇嘉坦言，“目前(qian)二手(shou)房交易以刚需为主，热点城市90平米以下二手(shou)房交易占比约(yue)60%，说明需求潜力很大(da)。”
“以旧换(huan)新”怎么换(huan)？
据(ju)中(zhong)指研究院数据(ju)，2023年以来，已有超30个城市表态支持，并以三(san)种形(xing)式进行“以旧换(huan)新”。
其(qi)中(zhong)，盐城、苏州等城市发放“以旧换(huan)新”购房补贴；宁(ning)波、济南(nan)等部分城市联(lian)合开(kai)发商及房地产经纪机构推出“换(huan)新购”服务；在苏州相城区、郑州、连云港等地，国企平台或开(kai)发商直接收购旧房，业主售房款(kuan)将用(yong)于(yu)在相应房产项目购买新房。
具体如何操作？李宇嘉介绍，对于(yu)开(kai)发商或国资(zi)平台直接收购的，是(shi)由(you)换(huan)房群众选定意向新房房源，与房企签订新房购买意向书。然后，专业评估机构对二手(shou)房进行评估并出具相关(guan)报告，房企再与置换(huan)群体进行洽(qia)谈收购等。如果洽(qia)谈成功，二手(shou)房出售资(zi)金将划入第三(san)方监管资(zi)金账户，款(kuan)项用(yong)于(yu)购置指定项目新建(jian)商品房，资(zi)金属(shu)于(yu)闭环操作。
由(you)政府提供税收减免扶(fu)持的模式中(zhong)，置换(huan)购房群体和房企签约(yue)新房购买意向书后，房企、房产中(zhong)介机构、房产信息平台优先密集推送该(gai)二手(shou)房出售信息，如果交易成功，则推进新房首付款(kuan)缴纳、按揭贷款(kuan)等，交易不成功则新房意向合同自然失效。
“从目前(qian)各地推进情况来看，主要是(shi)通过(guo)优惠(hui)政策(ce)降低置换(huan)成本，消除置换(huan)信息不对称，国企直接下场。”不过(guo)李宇嘉也(ye)表示(shi)，国企直接下场是(shi)小众案例，少部分拆迁安置房源和保障性住房可以通过(guo)存量房源收购，但基于(yu)国企资(zi)金实力、债务情况以及国企投资(zi)的资(zi)金平衡性和利(li)润及投资(zi)可行性考(kao)核审计等，国企直接下场很难(nan)放量。
而对于(yu)地方政府在“以旧换(huan)新”中(zhong)的职能，李宇嘉分析认为，是(shi)将可信赖的平台建(jian)起来。同时，考(kao)虑到刚需支付能力和预期均疲弱(ruo)的态势，他建(jian)议加快(kuai)推进买卖(mai)双方直接成交的手(shou)拉手(shou)交易，二手(shou)房带押过(guo)户，商业贷款(kuan)转公积(ji)金贷款(kuan)等，以降低交易费用(yong)。
另外，降低交易税费、提高参与“以旧换(huan)新”新房的折扣比例，也(ye)有利(li)于(yu)促成交易。多管齐(qi)下才能让(rang)“以旧换(huan)新”产生激活市场的鲇鱼效应。
“以旧换(huan)新”政策(ce)展开(kai)中(zhong)出现了哪(na)些问题？
值得(de)一提是(shi)，在“以旧换(huan)新”政策(ce)展开(kai)过(guo)程(cheng)中(zhong)存在颇(po)多问题与难(nan)点。
例如，从业主的角度出发，旧房换(huan)新的价格是(shi)否合适、补贴、地段、房型、环境、交通等等，此外对于(yu)旧房是(shi)否能顺利(li)卖(mai)出，是(shi)否能无责退(tui)订新房也(ye)是(shi)考(kao)量的因素之一。
“以旧换(huan)新，关(guan)键是(shi)激发二手(shou)房业主“以旧换(huan)新”的动(dong)力。”在李宇嘉看来，政策(ce)的出发点和落脚点就(jiu)是(shi)真正从满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换(huan)成本、置换(huan)周期，并能买到心仪(yi)的、优惠(hui)新房等角度施策(ce)。
值得(de)一提的是(shi)，李宇嘉认为“卖(mai)不掉(diao)二手(shou)房则无责退(tui)订新房”很关(guan)键，该(gai)政策(ce)可以给(gei)到参与活动(dong)的二手(shou)房业主足够的安全垫。
在维护业主权益方面，李宇嘉还提出，参与“以旧换(huan)新”的开(kai)发商，其(qi)新盘绝不能推尾货，借机去库存，而是(shi)要拿出优质的项目参与活动(dong)，而且要有价格上的优惠(hui)。要选择以改善购房为主、且需要“卖(mai)旧”然后才能“买新”的业主和偏改善在售新盘。
以旧换(huan)新，最大(da)痛点是(shi)卖(mai)掉(diao)旧房，而事实上，目前(qian)二手(shou)房很难(nan)在2个月内卖(mai)出。
“卖(mai)家要获得(de)‘买新’的优惠(hui)价格，就(jiu)得(de)在‘卖(mai)旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得(de)了补偿。快(kuai)速卖(mai)掉(diao)旧房并买新房，也(ye)有利(li)于(yu)新房销(xiao)售，也(ye)是(shi)激励开(kai)发商参与，并给(gei)予(yu)新房折扣优惠(hui)的关(guan)键。”李宇嘉称。
同样，市场端，“以旧换(huan)新”也(ye)出现了一些疑问，旧房若是(shi)去化不佳(jia)，是(shi)否会让(rang)房企等承担风险?
“二手(shou)房后续如何利(li)用(yong)是(shi)关(guan)键。”易居研究院研究总监严跃进表示(shi)，各地要适当关(guan)注“活化利(li)用(yong)”概(gai)念，加快(kuai)此类房源保值增值和更好使用(yong)。若是(shi)使用(yong)情况不错，相关(guan)企业不会有太大(da)风险。关(guan)键点是(shi)要把二手(shou)房的后续重新利(li)用(yong)作为一项重要研究工作来对待。
“住建(jian)部门都要加强组织(zhi)和动(dong)员，从市场化和尊重人性角度，调动(dong)各方积(ji)极性，把关(guan)联(lian)各方(买卖(mai)双方、中(zhong)介机构和行业协会、金融(rong)税收机构、评估机构)的利(li)益共同点激发出来，这是(shi)一个多方共赢的局面。”李宇嘉说。
对于(yu)住房“以旧换(huan)新”政策(ce)成效，中(zhong)指研究院市场研究总监陈文静分析认为，短(duan)期来看，“以旧换(huan)新”政策(ce)有利(li)于(yu)促进一二手(shou)房联(lian)动(dong)，有望在提高楼市活跃度方面起到积(ji)极作用(yong)，同时多地已经发布保租房筹集计划，未(wei)来收购存量二手(shou)房作为保租房或是(shi)重要方式。整体来看，预计未(wei)来或有更多城市参与“以旧换(huan)新”，促进改善性住房需求释放。