新开盘小(xiao)区(qu)配套车位(wei)是否充足，对日后出行有着重要影响。然而这些正在销售、但还未售出的车位(wei)，产权仍属于开发商所有，开发商是否需要向物业公司缴纳车位(wei)服务费？近(jin)日，北京(jing)市房山区(qu)人民法院审理了一起物业公司起诉开发商要求缴纳未出售车位(wei)服务费的合同纠纷案件。
2019年8月，开发商与物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定物业公司进驻房山某小(xiao)区(qu)，对小(xiao)区(qu)提(ti)供物业服务。
小(xiao)区(qu)业主(zhu)纷纷入住，已(yi)售出的产权车位(wei)正常使(shi)用。在此期间，地下停车场(chang)仍有部分产权车位(wei)未卖出。物业公司认(ren)为，未售出车位(wei)的产权仍属于开发商所有，开发商作(zuo)为车位(wei)所有人，应同业主(zhu)一样，按服务标准缴纳车位(wei)管理服务费。物业公司多次以电话(hua)、书面等形式催缴，但开发商拒绝不理。现物业公司将开发商诉至法院，要求支付(fu)2019年11月至2022年7月期间未出售车位(wei)的物业服务费，共计130余万(wan)元。
开发商则表示(shi)，在双方签订的《前期物业服务委托合同》中，未就未出售车位(wei)的服务费进行约定；未出售车位(wei)上(shang)没有车辆停放，物业公司主(zhu)张车位(wei)服务费不合理，也不符(fu)合行业惯例。
双方对已(yi)出售的车位(wei)没有争议，该部分物业服务费由产权所有人支付(fu)；而对于未出售的车位(wei)，是否应当由开发商按照已(yi)出售车位(wei)的服务费标准或其他标准支付(fu)未作(zuo)明确(que)约定。
法院经审理认(ren)为，物业公司为该住宅小(xiao)区(qu)提(ti)供物业服务，服务范围包括小(xiao)区(qu)地下停车场(chang)。地下停车场(chang)作(zuo)为一个整(zheng)体，物业公司在对已(yi)出售车位(wei)提(ti)供服务的过程中，亦会涉及整(zheng)个地下停车场(chang)的运营(ying)；停车场(chang)仅(jin)限购买车位(wei)的业主(zhu)进入，未购买车位(wei)的业主(zhu)车辆并不能进入使(shi)用。法院酌定参照已(yi)出售车位(wei)服务费标准的30%计算未出售车位(wei)的服务费。
最终(zhong)，法院判决开发商向物业公司支付(fu)未出售车位(wei)服务费39万(wan)余元。物业公司不服一审判决，提(ti)起上(shang)诉。二审维持原判。
【法官说(shuo)法】
物业服务收费应当遵(zun)循合理、公开以及费用与服务水平相适(shi)应的原则。一般而言，物业公司管理地下停车场(chang)，势必会产生包括车辆计费系统等设施(shi)设备运行、维护与更(geng)新费用，以及地下停车场(chang)的照明、保洁、通风及排水等费用在内的成本支出。物业公司不可能只针(zhen)对业主(zhu)产权车位(wei)进行管理服务，服务范围必然会涵(han)盖(gai)未出售车位(wei)。因此，物业公司针(zhen)对未出售车位(wei)收取服务费具有合理性。
本案中，由于仅(jin)有购买车位(wei)的业主(zhu)车辆能够进入地下停车场(chang)，相较(jiao)于已(yi)售出车位(wei)服务而言，对未出售车位(wei)的服务，其收费标准理应低于业主(zhu)产权车位(wei)的收费标准，即未出售车位(wei)服务费理应与物业服务公司所提(ti)供的服务水平相适(shi)应。法院参照已(yi)售出业主(zhu)产权车位(wei)服务费标准，酌情确(que)定未出售车位(wei)的服务费标准也符(fu)合民法典所规定的公平原则。
文/王辉（北京(jing)市房山区(qu)人民法院）