·房地(di)产工作的“人民(min)性”和“政治性”，怎么理解？

“517新政”如何解读，关键在于能否正确把握和充分(fen)理解所谓(wei)房地(di)产工作的“人民(min)性”和“政治性”。（注：何立峰在5月17日会议上强调，要认真学习领会习近平总书记重要讲话(hua)精神，深入贯彻落实中央政治局会议部署(shu)，深刻认识房地(di)产工作的人民(min)性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾(wei)风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。）

“人民(min)性”就是“以人为本(ben)”，居者有其屋(wu)，即“房子是用来住的”。“政治性”，包罗万象，目前怎么解读的都有，差别在于理解是否准确、充分(fen)。笔者尝试做(zuo)以下解读。

“政治性”是指向哪一方？是希望开发商、购房者还是地(di)方政府有“政治觉(jue)悟”？

首(shou)先分(fen)析购房人。央行(xing)下调住房公积(ji)金贷款利率，取消首(shou)套和二套住房商贷利率政策下限，以及取消限购等系(xi)列措施，对(dui)购房人而言是重大利好。

一方面，各(ge)大商业银行(xing)会参考公积(ji)金贷款利率相应调低(di)商贷利率，毕竟目前银行(xing)面临有钱放不出去(qu)的困境，住房按揭贷款必定成为各(ge)大银行(xing)争抢的对(dui)象，降(jiang)低(di)利率势在必行(xing)。

另一方面，北京、上海(hai)、广州、深圳、天津(jin)和海(hai)口优化调整限购政策，全国其他城市均(jun)已全面取消限购，极大推动了购房人的置业自由(you)。

在消费者眼中，这一切都是市场化行(xing)为，即在不同的房地(di)产政策背景下，结合(he)收入、房价并根据借款利率配置适当(dang)的杠杆。新政不是、也不能要求购房人讲“政治性”。相反(fan)，消费者的决(jue)策有可(ke)能是“放弃购买”。

房子作为居住商品，价格过高，消费者放弃购买——这是经济学中的理性人。但事实上，过去(qu)很长一段时(shi)间内一直(zhi)在呈(cheng)现出相悖的现象，房价越(yue)高，人们越(yue)争相购买。有钱人购买多套不在话(hua)下，中等家庭购买一套自住、一套收租也比较(jiao)轻松，普通(tong)家庭凑(cou)一凑(cou)为儿女“捐”一套也是本(ben)分(fen)；农村大学生背着贷款才能在城市安家，外来务工一族凭着“把小(xiao)孩接(jie)来城里”的动力镶嵌在城市中，租房和购房永远不是选择，只是结果。最终，被(bei)划入“理性人”序列的是普罗大众。

与(yu)其说是“房价预期”在作祟，不如理解为“购房者”混(hun)淆自身需求后建构出房子的“稀缺性”，不断推高房价的同时(shi)还能调动社会中的购买动力。

理论上，人们应当(dang)区分(fen)房子作为商品或消费品的居住需求（功能性）和作为投资品的投资需求（保值增值性），即作为购买者，应当(dang)明白或懂得权衡房子的居住权和所有权。但现实中，大家都很难将(jiang)两权单独分(fen)开而论，原因是在前一个阶(jie)段，中国社会没有经历过或预期到房价全面下跌(die)。

作为投资品，购房人习惯了并且认为房价只能是上升这一种走势，和对(dui)股票的认知完全是两码(ma)事。你若追问一句为什么不可(ke)能下跌(die)，他会告诉你全国有这么多人需要买房，包括刚毕业的大学生、外来务工人等等，如此(ci)大的购房需求推动下，房价不涨(zhang)才怪。

确实，当(dang)所有人都形成一致预期时(shi)，房价就会应验上涨(zhang)。但这一预期应验的前提就是所有人拥有相同的预期，一旦某些人持有相反(fan)预期，并且这些人的数量不断增多时(shi)，情况就会迥然不同。

为什么一部分(fen)人会出现相反(fan)预期呢？因为理性。如上稍作分(fen)析，就会发现关于房价为何一直(zhi)上涨(zhang)的回答存在漏洞，大学生、打工人等等是刚需群体(ti)，只有“居住需求”，这部分(fen)需求能否有效推动房价上涨(zhang)呢？会不会投资需求才是助推房价一直(zhi)上涨(zhang)的主要动力源呢？

其实此(ci)前的限购限价政策及提供二套贷款利率等抑制房价过快上涨(zhang)政策的出台，已经回答了这个问题：政策限制的对(dui)象是拥有投资需求的购房者，确保大多数刚需购房者通(tong)过“摇(yao)号(hao)”能保障居住需求；限购政策出台后，各(ge)地(di)普遍出现二手(shou)房价格上涨(zhang)且出现二手(shou)房与(yu)新房的价格倒挂，这里面不排除有着急入住和改善(shan)的“居住需求”，但更多应该是以“投资需求”为主。

限购期间，“假离婚”、借用资格、合(he)资炒(chao)房等乱象频出，一定程度上反(fan)映出投资需求的旺盛(sheng)。

再回到前述(shu)问题，概括回答就是，最初投资者知道刚需基数很大，流动性充足，所以才入市炒(chao)房，在供应较(jiao)少阶(jie)段，房价一直(zhi)维持着稳定上涨(zhang)。富裕人群看到了投资机会，纷纷下场买房，投资需求叠加没有被(bei)满(man)足的居住需求，又(you)进一步推高房价稳步上涨(zhang)。普通(tong)居民(min)开始忧虑子女的住房成本(ben)过高，于是有了对(dui)冲房价过快过高上涨(zhang)风险的需求，提前认购一套房屋(wu)，在房价上涨(zhang)的共识下，对(dui)冲投资的需求再次(ci)助长房价。

与(yu)此(ci)同时(shi)，在宽松货(huo)币政策的作用下，名义房价上涨(zhang)领先于真实房价上涨(zhang)，营(ying)造出诡异的疯狂。这其中更离不开金融机构的助推，银行(xing)为上述(shu)所有具有信用的投资者提供杠杆，投资房地(di)产似乎成了一件不费脑子的事情。银行(xing)为信用稍次(ci)一些的白领、大学生以及稳定就业的打工人提供按揭贷款，让他们顺利买到房子，以向市场上的所有投资人展示“最终消费者”旺盛(sheng)的需求，并成为下一批刚需的榜样，以免后者希望破灭。

经历如上一系(xi)列操作，房价会一直(zhi)上涨(zhang)，房地(di)产市场会一直(zhi)景气。除非有一天“最终消费者”变得理性了，不再为高涨(zhang)的房价买单，而是选择放弃买房。当(dang)少量行(xing)为成为多数时(shi)，就会导致房价降(jiang)温甚至出现下滑，而当(dang)这部分(fen)人再多一些的话(hua)，投资群体(ti)中会出现房价下降(jiang)的预期，这时(shi)候房价就真的会快速下降(jiang)。一旦房价下降(jiang)成为刚需和投资者的共识，房地(di)产击鼓传花的游(you)戏(xi)就会终结。

但可(ke)惜的是，中国房地(di)产市场始终没有等到“理性人”群体(ti)的出现。过去(qu)两三(san)年(nian)，房价持续下降(jiang)，房企违约的违约，破产的破产。这一切得缘起并非是最终消费群体(ti)的冷静，而是作为供应方的房企债(zhai)务爆雷，预售楼盘不能如期交付(fu)，令最终消费者颜(yan)面尽失，才不得以驻足反(fan)思。

所以，“打好商品住房烂尾(wei)风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”，这句话(hua)其实已经点明了本(ben)轮房地(di)产新政的要点及目标，“保交楼”是“人民(min)性”，“消化存量商品房”是“政治性”。

·房企、地(di)方政府、金融机构，该做(zuo)什么？

有人会好奇，这两点要求说的不都是房地(di)产企业嘛(ma)！没错(cuo)，2022年(nian)开始的保交楼责任确实主要是在房地(di)产企业，防止房企“躺平”；但两年(nian)过去(qu)了，房企早已自身难保，更是无力回天——目前，房企的困境，中央已了然。

2023年(nian)，笔者曾在《如何破解地(di)产、城投和金融的三(san)体(ti)问题》一文中分(fen)析了关于“保交楼”应该在确保“存量”烂尾(wei)楼顺利完工的同时(shi)，重点关注房地(di)产市场“增量”可(ke)持续发展的重要性，同时(shi)呼吁(yu)地(di)方城投企业入场解决(jue)保障房供应不足和保交楼缓慢的问题。

在确保“存量”烂尾(wei)楼完工的同时(shi)，也要关注房地(di)产市场“增量”。资料图(tu)为福州市区一处新建住宅。图(tu)自IC photo

结合(he)新政吹风会，也可(ke)以明确房地(di)产工作的“政治性”是对(dui)地(di)方政府、金融机构提出的要求。尽管政策强调压实房地(di)产企业的责任，实际上房企老老实实配合(he)，不打小(xiao)算盘、不搞小(xiao)动作就是最大的“人民(min)性”和“政治性”了。这次(ci)新政与(yu)其说是房地(di)产市场政策，倒不如翻(fan)译成“关于拯救房地(di)产企业和激活房地(di)产行(xing)业的若干重大方案”。

从(cong)以下角度分(fen)析和梳理下房地(di)产企业及行(xing)业面临的问题：

第一，融资依然受限。“三(san)道红线”是中央加给房地(di)产企业的融资限制，再配合(he)对(dui)金融机构的信贷收缩，引发连锁反(fan)应，房地(di)产企业陷入“半死(si)不活”。去(qu)年(nian)，中央层(ceng)面出台多项政策和文件企图(tu)鼓励金融机构对(dui)房地(di)产企业纾困，但事与(yu)愿违。在紧缩背景下，融资“白名单”也保不住房企爆雷，对(dui)于金融机构而言，继续限制对(dui)房地(di)产企业授信是合(he)规审慎的要求。以债(zhai)券市场为例，弱地(di)区的资质较(jiao)差的城投公司融资成本(ben)目前已低(di)至3.5%，少数未违约的优质房地(di)产企业仍高于4%以上，大多数未违约的房企却过不了准入门槛。

第二，存货(huo)规模下降(jiang)显著，去(qu)化周期拉长。融资受限后，紧靠股东出资、合(he)作方资金投入才能继续拿地(di)开发，但受行(xing)业景气指数低(di)迷影响，新开工面积(ji)逐年(nian)降(jiang)低(di)。更有多数房地(di)产企业和具有房地(di)产业务的综合(he)性企业直(zhi)接(jie)放弃住宅类房地(di)产业务。多数房地(di)产项目去(qu)化周期延(yan)长，随着少数新房项目开售，累(lei)计未出售面积(ji)持续增加。

第三(san)，保交楼任务艰巨。对(dui)于少量房企，暂不存在烂尾(wei)风险，不需要保交楼；对(dui)于大多数房企，烂尾(wei)楼不会只是个别项目，“保交楼”恐怕只会越(yue)保越(yue)多。保交楼项目的继续投入不会产生预期收益，房企动力不足，尤其在融资受限情况下，房企面临两难抉择：要么保交楼，然后爆雷；要么如期兑付(fu)债(zhai)务，然后继续喊“保交楼”。

第四，各(ge)地(di)一二手(shou)房价持续下跌(die)，购买需求不断下滑。为了自救，房企采取打折(she)出售的销售手(shou)段，引发区域房价下跌(die)，同时(shi)“保交楼”困难抑制购买需求，房价下跌(die)预期稳固下跌(die)趋势。房地(di)产行(xing)业及其相关行(xing)业景气指数下降(jiang)，抑制消费情绪(xu)。

再看新政所言，“充分(fen)发挥城市房地(di)产融资协调机制、再贷款政策等作用”，解决(jue)的是房地(di)产企业融资难问题；“地(di)方国有企业以合(he)理价格收购一部分(fen)存量商品住房，用作保障性住房”，解决(jue)的是房地(di)产项目去(qu)化周期长和去(qu)化难的问题；“妥善(shan)处置盘活存量土地(di)，目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地(di)，通(tong)过政府收回收购、市场流通(tong)转让、企业继续开发等方式，妥善(shan)处置盘活”，解决(jue)的是房地(di)产企业非流动资产变现难的问题；“着力分(fen)类推进在建已售难交付(fu)商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付(fu)”，解决(jue)的是保交楼的困境；“继续做(zuo)好房地(di)产企业债(zhai)务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设‘三(san)大工程’”，预防房地(di)产债(zhai)务风险蔓延(yan)，阻碍消费释放，同时(shi)缓解住房焦虑，激发潜在消费需求。

总结下来，新政的核心目的在于通(tong)过保交楼、消化存量商品房，化解房地(di)产企业债(zhai)务风险；同时(shi)通(tong)过刺激商品房消费需求，活跃市场，解决(jue)增量问题，促使房地(di)产行(xing)业进入健康发展模式。

·让子弹再飞一会儿……

对(dui)于这份针对(dui)性极强的新政，该作何评价呢？

新政是不得已而为之。如果“三(san)道红线”对(dui)房企融资限制的周期短一些，金融机构更加市场化、专业化地(di)甄别房地(di)产企业个别风险，而非一杆子打死(si)，或许房地(di)产企业不会出现大面积(ji)爆雷或困难，“保交楼”就不会成为突(tu)出的社会问题。再假设中央对(dui)房企融资的限制更加精细化，分(fen)类更加明确，监测指标更加多元；地(di)方政府勤政务实，不对(dui)“土地(di)财政”上瘾，不被(bei)地(di)方债(zhai)务裹挟，是否会有余力保民(min)生于烂尾(wei)、救经济于地(di)产？

新政极大限度尊重了市场。严(yan)格界定了地(di)方政府、金融机构及房地(di)产企业的各(ge)自责任，对(dui)于涉及民(min)生的“保交楼”和保障性住房建设等问题，地(di)方政府责无旁贷；对(dui)于需要纾困的房地(di)产企业，则参照企业破产及债(zhai)务重组等方式，予以有偿处置，方式包括政府回购、市场化转让等。科学分(fen)层(ceng)，在不新增土地(di)供应的前提下，盘活土地(di)存量的同时(shi)，为房地(di)产增量创(chuang)造了机会。

新政为多层(ceng)次(ci)住房市场的形成奠定了基础。地(di)方国企收购存量住房作为保障性住房，将(jiang)有效弥补保障性住房供给的不足，缓解地(di)区住房紧张压力；全力推进保交楼，城市新青年(nian)顺利入住自有商品房。这类措施可(ke)以有效保障绝大多数城市常驻人口的居住需求，其他具有改善(shan)需求的购房者未来有望获得更佳的居住体(ti)验，届(jie)时(shi)房地(di)产市场也将(jiang)出现更加细分(fen)的发展格局。

新政之后，房价会上涨(zhang)还是下跌(die)呢？

这恐怕是普罗大众最关心的问题了。

沿用文章(zhang)开头提出的关于房屋(wu)兼有居住品和投资品的分(fen)析逻辑，如果保障性住房（租赁的也好，限价的也罢）能够满(man)足基本(ben)的居住需求，购买商品房的刚需群体(ti)就会减少很多；在没有新增商品房供应，存量商品房（包括二手(shou)房和目前未售出且为出售给政府的一手(shou)房）供应不变的情况下，价格自然会下跌(die)。再叠加下跌(die)预期及投资者抛售，价格会加速下跌(die)。

如果保障性住房供应较(jiao)慢，人为地(di)造成短期内供应不足，那(na)么在消费刺激及引导下，商品房房价会出现上涨(zhang)。上涨(zhang)的幅度及持续性取决(jue)于保障性住房供应的进度，以及购房人（包括刚需和投资）的反(fan)应速度和上涨(zhang)预期形成与(yu)否。后者较(jiao)为综合(he)，既受自我认知、综合(he)消息(xi)处理能力的限制，又(you)受外部环境、第三(san)方行(xing)为的影响。不过，其中有一条极为关键，通(tong)货(huo)膨胀。

中国人民(min)银行(xing)副行(xing)长陶(tao)玲

根据陶(tao)玲副行(xing)长介绍，中央人民(min)银行(xing)将(jiang)设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地(di)方国有企业以合(he)理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将(jiang)带(dai)动银行(xing)贷款5000亿元。国家金融监管总局副局长肖(xiao)远企介绍，截至5月16日，商业银行(xing)已按内部审批流程审批通(tong)过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

上述(shu)二位所言仅仅是货(huo)币政策方面的支持。在财政政策方面，今年(nian)已发行(xing)1万亿元超(chao)长期特(te)别国债(zhai)、3.9万亿元地(di)方政府专项债(zhai)券（预计后续可(ke)能有新增）。新冠疫情相关政策放宽一年(nian)多来，经济恢复缺乏较(jiao)大动力，商业银行(xing)贷款新增乏力，资金空(kong)转问题相对(dui)严(yan)重。在上述(shu)政策综合(he)作用下，M2增速及社会融资规模有望改变其颓势，CPI及PPI等物(wu)价指数也会相应回升。

当(dang)然，以上分(fen)析是在没有考虑房地(di)产市场分(fen)层(ceng)的前提下展开的。一旦考虑分(fen)层(ceng)，如城市差异、同城板(ban)块差异、是否为学区房、房屋(wu)年(nian)限及其拿地(di)价格等等，则又(you)会迥然，不能详尽。

“降(jiang)低(di)个贷利率”、“降(jiang)低(di)首(shou)付(fu)比例”、“放开限购”、“房屋(wu)以旧换(huan)新”……，到底能不能刺激购房需求？

要回答这个问题，还是要回到对(dui)房地(di)产工作的“人民(min)性”和“政治性”的把握和理解。房地(di)产行(xing)业过去(qu)是我国的支柱性产业，但未来是不是呢？至少当(dang)前阶(jie)段不是。妥善(shan)处理房地(di)产“工作”关系(xi)到社会层(ceng)面的“消费恢复”，处理得好，才能为中国经济的平稳健康发展换(huan)取空(kong)间。

新政第一层(ceng)面的“保交楼、消化存量商品房”工作是围绕“拯救房地(di)产企业”展开的，利好的是无房刚需群体(ti)。配租型保障性住房环节了青年(nian)群体(ti)的住房压力，能有效释放该群体(ti)的旺盛(sheng)消费力，为基础商品的消费恢复提供强支撑。配售型保障性住房价格会受到政府指导，购房人资格严(yan)格筛(shai)选和“以需定购”的国企收购策略将(jiang)保障该市场的稳定。

无论如何，这都会在一定程度上会激发该群体(ti)对(dui)特(te)定商品的消费需求，包括装修材料、家具及其他衍生的需求。未来有望引发消费联动，促进消费市场的恢复，具体(ti)情况有待观察。

新政第二层(ceng)面是围绕“激活房地(di)产行(xing)业”展开的“消费刺激”，这个层(ceng)面更多是由(you)市场规律(lu)主导的。以改善(shan)型住房为例，合(he)理的“以旧换(huan)新”政策估计仍可(ke)以激发大批城市“中产”的换(huan)购积(ji)极性，同样会催生其对(dui)家具类特(te)定商品的消费需求。

此(ci)时(shi)，城市“中产”成为前面分(fen)析“房价上涨(zhang)趋势”中的“最终消费者”角色，投资人群会伺机进场，加入这个游(you)戏(xi)。

房地(di)产行(xing)业是国民(min)经济的重要行(xing)业之一，与(yu)民(min)生息(xi)息(xi)相关，但作为资产，又(you)无法摆(bai)脱价格跳升的价值规律(lu)。这是房地(di)产的宿命，但不应成为中国民(min)众的困扰。

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