全(quan)国多地积极调整(zheng)房贷(dai)政策(ce)，房地产市场迎来了新一轮(lun)的需求增长(chang)。 IC供图
据“苏州发布”官方微信公众号(hao)消息，6月2日，苏州市房地产长(chang)效机制试点工作(zuo)领导小组(zu)出台《关于进一步促进我市房地产市场平(ping)稳健康发展若(ruo)干政策(ce)措施的通知》，即日起(qi)实施16条措施(下称“苏16条”)，加快构建房地产发展新模式(shi)，进一步满足居民(min)刚(gang)性和多样(yang)化改善性住房需求。其中提出，全(quan)市范围内不(bu)再审核购房资格，取消首套房和二(er)套房个人住房贷(dai)款利率下限。
公积金贷(dai)款利率最低2.35%
“苏16条”明确，全(quan)市范围内不(bu)再审核购房资格；实施换购住房个税退税优惠（执行至2025年12月31日）；实施购房契税补贴（执行至2024年12月31日）；对购买(mai)新建商品住房的给予50%契税补贴（最高不(bu)超(chao)过房屋契税计税依据的1%）；对“卖旧(jiu)买(mai)新”的，实施分层次购房契税补贴。
同时，在苏州本(ben)市购买(mai)或拥有合法产权住房且实际居住的非(fei)苏州户籍(ji)人员，可以申请办理落户。
为落实央(yang)行“5·17”新政，苏州宣布取消首套房和二(er)套房个人住房贷(dai)款利率下限，商业(ye)银行可根据客户风险状况，自主确定每笔贷(dai)款的具(ju)体利率水平(ping)。首套房最低首付比例(li)由(you)不(bu)低于20%调整(zheng)为不(bu)低于15%，二(er)套房最低首付比例(li)由(you)不(bu)低于30%调整(zheng)为不(bu)低于25%。购房人在所购住房城区(qu)范围内无住房的，或在所购住房城区(qu)范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷(dai)款时可按首套住房认定。对二(er)孩及以上家庭办理个人住房按揭贷(dai)款时，在住房套数认定时核减1套住房。
此外，下调个人住房公积金贷(dai)款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷(dai)款利率分别调整(zheng)为2.35%和2.85%。5年以下（含5年）和5年以上第二(er)套个人住房公积金贷(dai)款利率分别调整(zheng)为不(bu)低于2.775%和3.325%。个人和家庭公积金贷(dai)款最高限额分别提高至120万和150万元；二(er)孩及以上家庭额度上浮30%；全(quan)日制普通高校本(ben)科(ke)以上学历（在读）、毕业(ye)10年内的高校毕业(ye)生及留学回国人员额度上浮50%。
对合规(gui)“白名单”项(xiang)目“应贷(dai)尽贷(dai)”
在改善供给方面，“苏16条”明确，完善“市场+保障”住房供应体系，全(quan)面推(tui)动建立“人、房、地、钱”联动新机制，促进房地产市场供需平(ping)衡、结构合理和平(ping)稳健康发展。
此外，在促进房地产行业(ye)健康发展方面，“苏16条”提出，动态建立房地产项(xiang)目“白名单”制度，推(tui)动符合“白名单”条件的项(xiang)目“应进尽进”，商业(ye)银行对合规(gui)“白名单”项(xiang)目“应贷(dai)尽贷(dai)”，满足在建项(xiang)目合理融资需求。
除了降首付、降利率出台一揽子(zi)政策(ce)外，苏州还同步提高了住房公积金的贷(dai)款额度。据“苏州发布”傍晚发布的《关于调整(zheng)住房公积金使用政策(ce)的通知》，苏州上调住房公积金贷(dai)款额度最高可贷(dai)150万元。
同日，苏州上调了住房公积金贷(dai)款额度，使用住房公积金贷(dai)款购买(mai)家庭首套或第二(er)套自住住房，借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参(can)与计算可贷(dai)额度的，贷(dai)款最高限额为150万元；仅借款申请人参(can)与计算可贷(dai)额度的，贷(dai)款最高限额为120万元。
使用住房公积金贷(dai)款购买(mai)新建二(er)星(xing)级及以上居住类绿色(se)建筑的，贷(dai)款额度在可贷(dai)额度基础上上浮20%，该项(xiang)支持政策(ce)自施行之日起(qi)有效期2年，仅可享受一次。借款申请人同时符合多种可上浮住房公积金贷(dai)款额度情形的，以其中最高可上浮比例(li)为上限，上浮额度不(bu)重复累加计算。
聚焦(jiao)
存量房业(ye)主：希望存量房贷(dai)利率同步降低
业(ye)内人士称有必(bi)要调整(zheng)，部(bu)分城市利率也有较大降幅空间
自5月17日中国人民(min)银行宣布取消全(quan)国层面首套和二(er)套住房商业(ye)性个人住房贷(dai)款利率下限以来，市场反应迅速而(er)热烈。上海、广州、深圳等一线城市率先采取行动，积极调整(zheng)房贷(dai)政策(ce)，以响应央(yang)行的这一新举措。
随着各(ge)城房贷(dai)利率下限的下调，房地产市场迎来了新一轮(lun)的需求增长(chang)，市场氛围一片欢腾。然而(er)，在这一利好政策(ce)的推(tui)动下，一些存量房业(ye)主却感(gan)到困惑和失望，因为他们发现自己的房贷(dai)利率并没有得到相应的调整(zheng)。这些业(ye)主纷纷呼吁(yu)金融机构能够采取行动，同步降低存量房贷(dai)利率，以确保他们也能享受到这一政策(ce)带来的益处。
这一呼吁(yu)反映出市场对于房贷(dai)利率政策(ce)调整(zheng)的广泛期待。而(er)在业(ye)内人士看来，存量房贷(dai)利率存在调整(zheng)的必(bi)要，部(bu)分城市的利率也有较大的降幅空间，预计下一轮(lun)“救市”政策(ce)将围绕下调存量房贷(dai)款利率展开。
新政后，存量房贷(dai)业(ye)主“破防”？
上周，一线城市中上海、广州、深圳纷纷出手“救市”，各(ge)个城市的首套房贷(dai)利率下限也在一定程度上进行了调整(zheng)。
以深圳为例(li)，目前深圳首套房贷(dai)利率降为LPR-45BP，二(er)套利率降为LPR-30BP。而(er)在此之前，深圳的首套房贷(dai)利率为LPR-10BP；而(er)更(geng)早之前的2019年10月-2023年6月之间的这几年，深圳的首套房贷(dai)利率下限为LPR+30BP，对于在此期间买(mai)房的人来说，承受了较高的商贷(dai)利率。
“买(mai)房的时候房贷(dai)利率是LPR+30BP。”2023年5月，小孙在深圳买(mai)了自己的首套房，贷(dai)款办完不(bu)久，深圳的首套房贷(dai)利率降为LPR-10BP，彼时贷(dai)款经理告诉(su)小孙，存量房贷(dai)利率只能一年一调，但加减的基点大概率不(bu)会(hui)调整(zheng)。今年5月，小孙在贷(dai)款银行APP上发现自己的存量房贷(dai)利率进行了下调，但只对LPR的部(bu)分进行了调整(zheng)，目前她的贷(dai)款利率是4.25%，而(er)深圳现在的首套房贷(dai)利率是3.5%。
那么不(bu)同的贷(dai)款利率，到底差了多少钱？有深圳业(ye)主向(xiang)南都(dou)湾财社记者(zhe)算了一笔账，同样(yang)500万贷(dai)款，政策(ce)前后30年的利息总额相差近100万元；即便只贷(dai)了200万元的商业(ye)贷(dai)款，利息总额的差别也有50万左右。
“什么时候，存量房贷(dai)利率也能降下来？”这是近日来网(wang)友们讨论度较高的话题(ti)，有深圳的业(ye)主表示(shi)，2019年10月至2023年9月买(mai)房的居民(min)不(bu)仅房价在高位，利率也在最高位，且本(ben)轮(lun)没有任何调整(zheng)，这个时间段的存量贷(dai)款用户无法享受到利率降低的好处。
呼声高涨，存量房贷(dai)利率会(hui)调整(zheng)吗(ma)？
下一步，房贷(dai)利率调整(zheng)的幅度有多大？广东(dong)省城规(gui)院住房政策(ce)研究中心首席研究员李宇嘉认为，存量房贷(dai)利率存在调整(zheng)的必(bi)要。
一是，房贷(dai)利率不(bu)设下限后，目前大部(bu)分城市首套房贷(dai)利率降至3.1%-3.5%，而(er)去年央(yang)行下调存量首套住房贷(dai)款利率，北京、深圳、上海、厦门等调至LPR+30/50个基点，大约在4.8%-5.2%，其他城市调至LPR或LPR-20，大概在4.0%-4.3%。因此，这些城市有80-150个基点的降幅空间。
二(er)是，当前，无风险利率继续下降，3%以上的保本(ben)理财产品开始消失了，房贷(dai)“高利率”的弊端暴(bao)露无遗(yi)。承接高利率的贷(dai)款，买(mai)一项(xiang)价格可能下降的资产（住房），这是非(fei)常不(bu)划算的。如果不(bu)调整(zheng)，提前还贷(dai)会(hui)继续存在，导致房贷(dai)余(yu)额减少。
三(san)是，5·17国家将首付降到历史最低、利率不(bu)设下限，政策(ce)目的就是稳定房贷(dai)规(gui)模、稳定地产金融加速器效应，从而(er)改变通缩的局面（CPI、PPI很疲弱），改变内需疲弱。提前还贷(dai)会(hui)导致这一目标无法达到，只有降低利率，才会(hui)鼓励大家持有杠(gang)杆，甚至再次加杠(gang)杆。
“存量房贷(dai)利率下调，一方面降低月供负担，扭转通缩局面；另一方面，也会(hui)抑制提前还贷(dai)的倾向(xiang)。”李宇嘉表示(shi)，不(bu)降低存量房贷(dai)利率，估计又会(hui)迎来新一轮(lun)的提前还贷(dai)潮，或者(zhe)是借道经营贷(dai)、普惠贷(dai)等置换房贷(dai)。如此，稳定房贷(dai)规(gui)模、稳定地产金融加速器效应的政策(ce)初衷(zhong)，就很难实现了。
由(you)此他预计，下一步，首先北京、深圳、上海、厦门等存量房贷(dai)高利率会(hui)下调，调整(zheng)至LPR-20是可能的，预计会(hui)有70-100个基点的降幅；其他城市也会(hui)下调，预计会(hui)调至3.5%左右的幅度。
整(zheng)合：史明磊
采写：南都(dou)·湾财社记者(zhe) 孙阳
来源：苏州发布、央(yang)视(shi)新闻