中(zhong)国(guo)网(wang)财经5月29日讯(xun) 5月27日，上海市住房和城乡建(jian)设管理委员会等四部门联(lian)合印(yin)发《关于优化本市房地产市场(chang)平稳健康发展政策措施的通知》(下称“《通知》”)。提出(chu)调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换(huan)新”以及优化土(tu)地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。
在上海易居房地产研(yan)究院研(yan)究总监严跃(yue)进看来，此(ci)次上海一揽子房地产政策，将发挥(hui)积极作用和效应。此(ci)次政策统筹市场(chang)和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满(man)足了(le)居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
重点支持非沪籍三类人群(qun)购房需求
上海此(ci)次调整优化住房限购政策。政策优化涉及内容丰富，覆盖外地户籍、人才(cai)、单身、离异、企业、多孩家庭、赠(zeng)予(yu)等层面。
具体(ti)来看，一是优化非沪籍居民购房条件。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满(man)5年及以上”调整为“连续缴纳满(man)3年及以上”；新城以及南北转型(xing)等重点区域的非沪籍人才(cai)购房相(xiang)应从“连续缴纳满(man)3年及以上”调整为“连续缴纳满(man)2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才(cai)购房继续执行“连续缴纳满(man)1年及以上”规定(ding)。
二是扩大重点区域非沪籍人才(cai)以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型(xing)等重点区域的非沪籍人才(cai)购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。
“此(ci)次在人群(qun)上重点支持非户籍人才(cai)，非户籍居民，非户籍单身这三类人群(qun)的购房需求。” 广东省城规院住房政策研(yan)究中(zhong)心首席研(yan)究员李宇嘉接受中(zhong)国(guo)网(wang)财经记(ji)者(zhe)采(cai)访时表示。
严跃(yue)进也表示，此(ci)次购房者(zhe)问的一个核心的问题是关于上海市区购房。通俗来说，外地人若(ruo)是有3年社保，无论单身还是已经结婚，在市区即黄浦、虹口类似区域就可以买一套(tao)二手房。
此(ci)外，《通知》还取消离异购房限制，调整住房赠(zeng)与规定(ding)，支持企业购买小户型(xing)二手住房用于职工租住。
在李宇嘉看来，此(ci)次企业购买小户型(xing)老旧二手住房、小户型(xing)住房，用于职工租住的，不再限定(ding)购买住房套(tao)数。目的是促进二手房流转，特别是考虑到上海老破小挂牌较(jiao)多，去化压力大，导致置换(huan)需求收租。
对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套(tao)住房；优化多子女家庭在个人住房贷款中(zhong)首套(tao)住房认定(ding)标准。
“社保缴纳年限缩短、单身可以买市区二手房、离婚和赠(zeng)予(yu)的购房政策放宽等是此(ci)次政策最受关注的几个政策点，说明对于购房方面的积极性在增加。”严跃(yue)进表示。
首套(tao)房商(shang)贷最低首付降(jiang)至不低于20%
在优化住房信贷政策方面，《通知》明确，首套(tao)住房商(shang)业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相(xiang)应期限贷款市场(chang)报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前(qian)为3.5%)，最低首付款比例(li)调整为不低于20%。
二套(tao)住房商(shang)业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减5个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前(qian)为3.9%)，最低首付款比例(li)调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定(ding)、青浦、松江(jiang)、奉贤、宝山、金(jin)山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套(tao)住房商(shang)业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减25个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前(qian)为3.7%)，最低首付款比例(li)调整为不低于30%。
公(gong)积金(jin)贷款方面，对购买首套(tao)住房的职工，个人公(gong)积金(jin)(含(han)补充公(gong)积金(jin))最高(gao)贷款额度调整为80万元，家庭公(gong)积金(jin)(含(han)补充公(gong)积金(jin))最高(gao)贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套(tao)住房，最高(gao)贷款额度在此(ci)基础上上浮20%政策不变(bian)，即最高(gao)可达(da)192万元。
申请公(gong)积金(jin)贷款购买首套(tao)住房的，最低首付款比例(li)调整为20%；申请公(gong)积金(jin)贷款购买第二套(tao)改善型(xing)住房的，最低首付款比例(li)调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定(ding)、青浦、松江(jiang)、奉贤、宝山、金(jin)山6个行政区的，最低首付款比例(li)调整为30%。
在李宇嘉看来，降(jiang)低首付和房贷利率下限，一方面是顺应和贯(guan)彻“517”楼市新政部署，另一方面也是针对本地非户籍和非户籍人才(cai)群(qun)体(ti)多，需要加大优惠力度。不过他也指出(chu)，首付也并(bing)没有降(jiang)至15%和20%，做到了(le)与非一线城市的差异性。
“下一步的走势要看后续市场(chang)走势，如果(guo)下滑(hua)颓势不改，未来可能还会下调首付和利率，为后续留足政策空间。”李宇嘉称。
区域上，李宇嘉指出(chu)，此(ci)次重点支持外围区域。例(li)如新城以及南北转型(xing)，自贸区临港新片区。“这与近期深(shen)圳、北京调控逻(luo)辑是一致的，即外围过去若(ruo)干年供地太多，新房库存消化压力大。同时，也想通过购房疏解，将人口和产业同步疏解。”他表示。
其他一线城市有望跟进
5月二手房成(cheng)交承压，年内累计(ji)表现不及去年。根据诸葛数据研(yan)究中(zhong)心监测数据显示，2024年5月(统计(ji)时间截(jie)至27日)上海二手房成(cheng)交14185套(tao)，较(jiao)4月下降(jiang)22.3%，较(jiao)去年同期下降(jiang)5.2%；今年前(qian)5月累计(ji)成(cheng)交74305套(tao)，较(jiao)去年同期下滑(hua)10.2%。
“市场(chang)情绪亟待(dai)改善，以及二手房成(cheng)交热(re)度也并(bing)未完全恢复等依旧在推(tui)动着政策松绑的持续进行，政策支持具有一定(ding)的必要性。”诸葛数据研(yan)究中(zhong)心高(gao)级分析师关荣雪在接受中(zhong)国(guo)网(wang)财经记(ji)者(zhe)采(cai)访时表示。“而上海本次新政的松绑力度及涉猎宽度均(jun)上升到了(le)新高(gao)度。”
“此(ci)次政策说明目前(qian)房地产‘四低’导向(xiang)，即低门槛、低房价、低首付、低利率。”在严跃(yue)进看来，其对于房地产的入市成(cheng)本具有积极的作用，也在很大程度上提振了(le)房地产市场(chang)。
关荣雪认为，从本次新政的影响来看，对购房者(zhe)释放了(le)强烈利好信号，新政之后符合购房资格的群(qun)体(ti)会明显增加，购房需求释放增多，预计(ji)积极效果(guo)将率先体(ti)现在新房的来访量和二手房带看量，逐步显现在成(cheng)交端。同时，在当(dang)下市场(chang)对一线城市政策松绑的呼(hu)声(sheng)已经达(da)到高(gao)点的背景下，上海本次新政对市场(chang)信心的提振影响似乎更为深(shen)远，将更好的引(yin)导市场(chang)预期，预计(ji)其他一线城市也会跟进。