上月开始链(lian)家推出当日网签的服务，大概意思就是下定当日就可以让你当日网签。
但即便(bian)如此也(ye)只有小部(bu)分客户会选择下定当日网签，而强大如链(lian)家他的成交市占也(ye)差(cha)不多在23%左右，这意味着市场上这种当日定金合同转网签合同的少之又少。
所以这个(ge)时候(hou)我要跟各位分享新政后的二手成交，因为新政后的真实成交和(he)网签数据还存在一两周的时间(jian)差(cha)。
还记(ji)得以前出现在我文字里过的转定单(dan)么，也(ye)就是各位购房者(zhe)决(jue)定买房的那一刻(ke)会签的定金合同。所以这个(ge)转定单(dan)量的多少倒是可以真实体现刚刚过去的政策首周我们的二手市场到底(di)发生了什么。
接下来，是我的一线市调和(he)一些实时数据。
政策首周上海的二手成交其(qi)实是炸(zha)了
我自认(ren)对于政策和(he)市场稿件的措(cuo)辞会相对谨慎。之所以用(yong)炸(zha)是因为上周上海二手市场的成交其(qi)实远(yuan)超各位自媒体老师(shi)说的“上浮”。
我自己上周末挨个(ge)跑(pao)了黄浦、浦东、杨浦、宝山、嘉定、青浦，去看了看这里正在挂的房子，很神奇的我看着看着居然找(zhao)到了2021年看房的感觉。
青浦徐泾的万科天空之城二期云之谷晚八点后就不让中介带看了，但因为看房人多，于是中介开辟了另外的看房路径。
跟我同行(xing)的还有位上海爷叔，我们并不认(ren)识，只是同乘(cheng)电梯的时候(hou)两边中介才发现我们要去的是同楼层同一套房。
确实很久没有这样的看房经历了，不过我说的炸(zha)倒不是这些点状体感，而是全市的二手成交，也(ye)就是我开头说的能实时体现市场的转定单(dan)。
5月27日至6月2日上海链(lian)家全市二手房转定单(dan)1793套，这个(ge)周成交（周转定单(dan)量）来到了今年以来最高，准确说是自我有这份(fen)数据的近两年以来的最高成交量，干翻所有小阳(yang)春。
这对于全市二手市场又是什么概念？1793套的周成交意味着背后全市7796套的周成交，也(ye)意味着1113套的日均成交，这个(ge)数字远(yuan)超各位为之欢呼雀跃(yue)的八九百套的单(dan)日成交。
为什么，因为转定成交体现到网签成交差(cha)不多还得一两周，也(ye)就是说政策首周的真实成交远(yuan)高于各位看到的滞后网签，这才是炸(zha)的地方(fang)。
各位可以再拿7796套这个(ge)数字?4周算算这是什么天量，这个(ge)数字我就不打了，只能说这是2021年3月才有过的成交量。
当然政策首周的成交强度也(ye)不会一直持续给到后面每周。随着政策效力波动，最后6月成交到不了这个(ge)量也(ye)是大概率事件，但是各位依然能从这个(ge)最强成交周里看到6月必定能在近三年的二手成交月里排的上号。
成交最多的就是500万以下的房子
最开始体会到这点不是从数据，而是实地看房中感受到的低总价(jia)房源成交的火。
上周周六下午我的中介带我去看套黄浦区的丽丽小区（真就这个(ge)名字）小户型(xing)，全程他都很忙，忙着跟我介绍、忙着跟同小区其(qi)他房源带看的同事打招呼，看房的时候(hou)还得回答跑(pao)来凑热闹的楼上阿(a)姨(yi)的问题，结果他两加了微信，因为楼上阿(a)姨(yi)想考虑下手这套他们家楼下房子。
这种看房中途杀出程咬金的经历我在黄浦看房遇到了、在静安看房也(ye)遇到了。
静安姚西小区
回顾政策本身不难发现老破小能成为这波成交潮的宠儿不是偶然。
放开社保从五年到三年、放开外环内二手，就是让更年轻的购房群体进入市区，而这部(bu)分群体大概率能买的房子就是老破小。
放开企业购房但放开的购房标的也(ye)只能是2000年以前的小户型(xing)，老破小房东以旧换新还可以得到补贴。
数据上看这个(ge)政策放的最开的地方(fang)，也(ye)是成交最猛的地方(fang)。1793套的转定单(dan)里，500万以下的成交订单(dan)占比76%。
这个(ge)价(jia)段不仅体量占比最高，也(ye)是政策后成交量涨幅里除(chu)2000万以上价(jia)格段以外波动最大的（2000万以上成交体量较(jiao)小，波动幅度暂不考虑）
而买这些老破小的客户群体远(yuan)比我们以为的更丰(feng)富，除(chu)了我们前面说的想上车外环内的年轻刚需群体之外，原本有购房资格的老人会考虑同小区更低楼层，原本没有购房资格但有套房的老人也(ye)有了可以换房的名额，以及之前被离婚限购的群体，他们再买房的时候(hou)因为是个(ge)人之力买房，也(ye)很有部(bu)分选择500万以下的房子。
总之这部(bu)分价(jia)格段的成交在过去一周变化最大。
那价(jia)格呢，有变化么
我先说说自己亲(qin)眼看到的情况，万科天空之城二期云之谷的某(mou)三房房东，政策后第一时间(jian)调高了自己的挂牌价(jia)。从358万调到380万左右，不过即便(bian)如此，他依然是全小区最低挂牌价(jia)的那套。
然后嘉定马陆我看的信义嘉廷二期的某(mou)两房，政策后价(jia)格没动。但是房源方(fang)的中介说房东的心理价(jia)位提高了，也(ye)就是谈(tan)价(jia)空间(jian)变小了。
这两个(ge)案例的情况是我上周末踩(cai)盘看到的比较(jiao)典型(xing)的两种情况。也(ye)就是说，现在市场确实存在调高挂牌价(jia)的情况，但哪怕如此，前提也(ye)是前期房东降(jiang)价(jia)太猛现在收一收。
而更普(pu)遍的情况是，成交价(jia)格未动，但摆在房东心里的议价(jia)空间(jian)确实在收窄。
这个(ge)结论不是从我跑(pao)的几个(ge)二手盘就能说明(ming)的，而是来自链(lian)家二手议价(jia)空间(jian)的统计。从链(lian)家全市5月27日-6月2日的转定单(dan)情况来看，全市的二手成交的议价(jia)空间(jian)在明(ming)显收窄，也(ye)是近1年以来议价(jia)空间(jian)最大程度的回调。
这背后有两个(ge)背景(jing)，首先市面上确实有一波二手价(jia)格降(jiang)到位了，到价(jia)成交，没有让议价(jia)空间(jian)继续走高的余地；另一方(fang)面政策本身带来的信心提振也(ye)确实让房东有了些许谈(tan)价(jia)的底(di)气。
所以如果各位房东或者(zhe)买房人问问自己的中介，政策首周里一个(ge)挺有意思的成交现象是中介开始下手了。
中介下手不仅意味着需求，也(ye)意味着一套房源价(jia)格的长期观察者(zhe)觉得价(jia)格到位了。
分价(jia)格段看，回调较(jiao)大的也(ye)是前面成交最猛的。500万以下成交的议价(jia)空间(jian)从8%回调到7.1%，基本可以说是即刻(ke)收窄。
所以各位不用(yong)猜测价(jia)格低还是高，浮在水(shui)面下的议价(jia)空间(jian)收窄才是此时此刻(ke)最真实的价(jia)格变化，当然最终也(ye)会体现在6月的成交均价(jia)上。
外环内二手确实天亮了，不过...
量的变化确实是拿到数据之前的我怎么也(ye)没想到的。一度我也(ye)以为只是比日常周六日成交上浮了20%左右，没想到真实的上浮在80%左右。
现在还没有到价(jia)格实质变化的阶段，涨价(jia)也(ye)只是个(ge)别房东的点状行(xing)为，总体来看还处于以价(jia)换量的阶段。挂牌库(ku)存高这我们读者(zhe)都知道，但新增挂牌量有点超出我们预期了。
新政后最先发生变化的地方(fang)不是别的，其(qi)实是中介的挂牌后台。此时此刻(ke)贝壳上海的二手挂牌新增正在以单(dan)日1400套的速(su)度在新增，而日常这个(ge)新增挂牌在单(dan)日900套左右。
新增挂牌变多这是新政后正常反应，不过像6月3日的单(dan)日新增已经超过往年的最高水(shui)平(ping)。
过去五年我们有超过三万套的月度成交，但哪怕这个(ge)月的链(lian)家新增房源也(ye)在3.5万套，日均1129套。细琐的横向对比里可以看到未来二手去库(ku)存的压力，而且高过你看过的任何一家自媒体老师(shi)跟你说的数据，因为真正的高峰会滞后体现在后面的网签数据里。
还有很多新房售楼处火爆的画面，包括我们自己小伙伴去蹲(dun)售楼处的时候(hou)也(ye)看到了火爆，但冷静下来还是想跟各位说这些都是点状的，但市场的未来藏(cang)在新增挂牌和(he)降(jiang)价(jia)房东数量里。
此刻(ke)最值(zhi)得跟各位房东说的还是那句抓(zhua)住窗口(kou)期，这是市场和(he)政策合力带来的卖房时机，毕竟走量的市场里，想调高价(jia)格的心情经不起等待。
来源：真叫卢俊 原标题《新政后的二手市场变天了》
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