1、迈入政(zheng)策红利(li)期，房地产板(ban)块拐点已至(zhi)？
上周五，央行接连放出(chu)多(duo)个(ge)大招，引爆整个(ge)房地产市场。
从取消住房贷款利(li)率政(zheng)策下限(xian)，下调公积金贷款利(li)率，到史上最低首套房比例下限(xian)，再到央行将设立(li)3000亿保障性住房再贷款，一系列超预期的政(zheng)策下，港股、A股甚至(zhi)连美股市场，与国内房地产相关的概念股均展现(xian)出(chu)强(qiang)劲的涨(zhang)幅(fu)表现(xian)。
在笔(bi)者看来，政(zheng)策的调整对房地产板(ban)块的影响是显著的，这不(bu)仅(jin)在于(yu)政(zheng)策落地后直接对行业基本面的正向作(zuo)用(yong)，还在于(yu)对整个(ge)市场信心的恢复预期。不(bu)论(lun)是消费行为还是投资行为都将带给市场正反(fan)馈，推动已经沉寂多(duo)时的房地产市场走(zou)出(chu)谷底。
近日，相关研报即(ji)提到此(ci)前美国房地产板(ban)块的经验，为后续行情的表现(xian)指引了方向。
在2008年底至(zhi)2009年初，美国政(zheng)府实(shi)施了一系列金融救助措施，旨在为市场注入积极信号，尽管当时房地产市场的基本面尚(shang)未完全稳定，但(dan)这些措施已经对股价带来了提前的催化(hua)效应。
具体来看，美国新建住房的销(xiao)售低谷是在2010年11月出(chu)现(xian)的，而像(xiang)霍顿(dun)（Horton）等美国头部房地产开发商的股价则在2009年1月触底，随后股价开始波动上升(sheng)。
（来源：wind，国金证券）
站在当选时点，有理由相信，尽管房地产企业的基本面可能(neng)还需要时间来反(fan)应，但(dan)市场的预期已经发生了积极的变化(hua)，这将为房地产板(ban)块带来新的投资机遇。
实(shi)际(ji)上，从楼市新政(zheng)公布后的这个(ge)周末(mo)来看，售楼处(chu)“忙不(bu)过来”成了多(duo)地楼市出(chu)现(xian)的热词，楼市被激活已经肉眼可见。
2、什么样的房企具备可持续的右侧机会？
如若留意到整个(ge)房地产板(ban)块近期的表现(xian)，不(bu)难发现(xian)其实(shi)地产板(ban)块的拐点已经到来已久。
从富途(tu)行情显示的港股内房股板(ban)块表现(xian)来看，自4月16日至(zhi)今，整个(ge)板(ban)块的涨(zhang)幅(fu)已经达到了50%以(yi)上。
（来源：富途(tu)行情）
对此(ci)，也有不(bu)少机构开始向市场表示出(chu)了谨慎(shen)的提醒。
其中(zhong)，近日大摩就将对中(zhong)国房地产板(ban)块的看法从“有吸引力”下调至(zhi)“与大市一致”。
大摩在报告中(zhong)称，尽管在政(zheng)策放松和(he)投资者情绪改(gai)善的推动下，中(zhong)资地产股4月中(zhong)旬以(yi)来已大涨(zhang)约50%，但(dan)基本面仍然疲弱，且下半年的不(bu)确定性较高。其认为，房地产库存清理计划的实(shi)施可能(neng)会因资金规模(mo)低于(yu)预期而令人失望；住房以(yi)旧(jiu)换(huan)新政(zheng)策和(he)高线城市全面取消限(xian)购或引发二级市场供应大增，短期房价下行压力加大。
在此(ci)背景下，大摩建议投资者继续选择防御性个(ge)股。大摩提示风险(xian)的观点颇有点“泼冷水(shui)之嫌(xian)”，不(bu)过依照当前情况来看，正所谓信心比黄金更重要。近期一系列政(zheng)策实(shi)际(ji)上带来的正向效应有可能(neng)被机构低估。
如若市场认可大摩的观点，后续基本面的兑现(xian)不(bu)理想，那么如其建议选择防御性个(ge)股不(bu)失为明智(zhi)之选，既避免了后续板(ban)块继续强(qiang)化(hua)行情下的踏空(kong)风险(xian)，也能(neng)够在高安全边际(ji)中(zhong)等待市场的新机遇。
那么，在整个(ge)板(ban)块颇有走(zou)出(chu)右侧的趋势下，如何锚定防御性的机会？以(yi)下几个(ge)逻辑值得参考。
首先，房企稳健的经营质素大于(yu)一切。
不(bu)可否认，近几年房地产市场正经历着深刻的调整，一众房企遭遇暴雷危机，当下政(zheng)策的连续出(chu)台旨在稳定市场预期和(he)提振信心。
在这样的背景下，稳健的经营质素仍然是决定房企生存和(he)发展的关键。对于(yu)市场资金而言，选择那些具备良好经营质素的房企，意味着选择了更高的确定性和(he)更低的风险(xian)。
而从一众机构的观点来看，其也多(duo)把投资视角放在央国企上，这也正是因为这类企业通(tong)常(chang)拥有更稳健的经营基础、更强(qiang)大的风险(xian)抵御能(neng)力和(he)更可靠的政(zheng)策支持。近期小(xiao)摩也在研报中(zhong)提及，近日内房板(ban)块经历回弹，该行预期，短期内可能(neng)仍会出(chu)现(xian)升(sheng)势，但(dan)由于(yu)部分民(min)营发展商估值已较高，行业可能(neng)会迎来喘定。摩通(tong)关注盈利(li)能(neng)力具防守以(yi)及潜在股息增长(chang)的企业。
以(yi)上实(shi)城开来看，作(zuo)为国有企业其在融资成本、土地获取、项目执行等方面具有天然优势，这些优势在市场调整期尤为凸显竞争优势。
从此(ci)前公司交出(chu)的年度业绩来看，尽管过去的2023年一众房企亏损严重，但(dan)上实(shi)城开仍然取得了不(bu)俗(su)的表现(xian)。全年实(shi)现(xian)收入约79.54亿港元；毛利(li)约33.25亿港元，同比增长(chang)11.9%；公司拥有人应占溢(yi)利(li)约4.95亿港元，同比增长(chang)21.6%。
此(ci)外(wai)，行业毛利(li)率整体下降背景下，上实(shi)城开的毛利(li)率依旧(jiu)保持大幅(fu)高于(yu)行业的水(shui)平，2023年毛利(li)率达到41.8%，呈现(xian)拐点向上之时。由这一系列数据足以(yi)看到其经营质素之高。
（来源：富途(tu)行情）
其次，短期业绩的兑现(xian)与长(chang)期业绩的潜力也是市场资金的核(he)心关注点所在。
一方面，短期业绩的兑现(xian)显示了房企的即(ji)时经营效率和(he)市场适应能(neng)力，另一方面，长(chang)期业绩的潜力则体现(xian)了其持续成长(chang)和(he)价值创(chuang)造的能(neng)力。
前者来看，随着政(zheng)策端进一步降低居民(min)的购房门槛，释放居民(min)购房消费潜力，将利(li)好房企的基本面修复。上实(shi)城开的开发项目广泛分布于(yu)核(he)心的一、二、三线城市，其项目布局位置优良，吸引力强(qiang)，将率先受益政(zheng)策的落地，兑现(xian)业绩增长(chang)。
另一方面，公司土储资源充沛，此(ci)前财报显示，截至(zhi)2023年底，上实(shi)城开的土地储备含28个(ge)项目，分布于(yu)10个(ge)内地重点城市，包括上海、北京、天津(jin)、西(xi)安、重庆、无(wu)锡、沈阳、烟台、深圳及武汉，当中(zhong)大部分为建成及处(chu)于(yu)建设期的中(zhong)、高档住宅(zhai)及商用(yong)物业，未来可售规划建筑面积约348.2万(wan)平方米，足够未来3至(zhi)5年的发展。
此(ci)外(wai)，公司还积极参与城市旧(jiu)改(gai)，顺(shun)应了政(zheng)策支持的方向，有望进一步打开未来成长(chang)的空(kong)间。
可见，公司既能(neng)在短期内保持业绩稳定，兑现(xian)确定性增长(chang)，同时在长(chang)期规划中(zhong)配合政(zheng)策趋势展现(xian)出(chu)清晰的发展战略和(he)增长(chang)点，这也将进一步增强(qiang)市场信心，提振市场预期。
最后，低估值与分红带来的高安全边际(ji)。
当下上实(shi)城开估值仍然处(chu)在低位，公司市净率仅(jin)为0.18倍，而港股内房股板(ban)块市净率则在0.63倍。此(ci)外(wai)，公司的稳健分红能(neng)力同样展现(xian)了吸引力，目前股息率达到了5.66%。
近期，消息面上，提到据悉将考虑减免内地个(ge)人投资者通(tong)过港股通(tong)投资中(zhong)国香港上市公司的股息红利(li)税。对此(ci)中(zhong)金公司认为，若港股通(tong)红利(li)税减免得以(yi)落实(shi)，有望进一步提振内地投资者对于(yu)港股，尤其是高分红相关板(ban)块的投资热情，短期提振情绪，长(chang)期也有助于(yu)改(gai)善港股市场流动性。在此(ci)背景下，上实(shi)城开的分红优势相信也将有望进一步获得市场的认可。