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虽然5月民企发(fa)债(zhai)规模增加，但整体来看，作(zuo)为房企融资“主力(li)军”的信用债(zhai)的发(fa)行量仍处于近一年最低水平；ABS（资产支持证券）发(fa)行金额不足150亿元，规模也为近一年低位。据(ju)机构(gou)数据(ju)显示(shi)，5月份，房企债(zhai)券融资总额为216.6亿元，同比下降(jiang)52.9%，环比下降(jiang)59.9%。业内人士(shi)认为，目前公开市(shi)场融资数据(ju)没有出现大幅的增长，房企融资环境难的状况没有得(de)到明显改善。
值得(de)关注的是，从房企融资用途来看，由此前的“借新还旧”向保交楼转变，用于项目开发(fa)成为新趋势。
5月房企债(zhai)券融资额同比下降(jiang)超五(wu)成
中指(zhi)研(yan)究院监(jian)测，1-5月份，房地产行业债(zhai)券融资总额2305.2亿元，同比下降(jiang)25.7%。其(qi)中，信用债(zhai)融资1616.4亿元，同比下降(jiang)19.5%，占比达七(qi)成；海外债(zhai)发(fa)行金额24.7亿元，同比下降(jiang)77.7%；ABS融资664.1亿元，同比下降(jiang)32.5%。
从单(dan)月来看，融资形势也不甚(shen)乐观。5月份，房地产企业债(zhai)券融资总额为216.6亿元，同比下降(jiang)52.9%，环比下降(jiang)59.9%。在融资结构(gou)上，房地产行业信用债(zhai)融资105.6亿元，同比下降(jiang)56.2%，环比下降(jiang)73.1%，占比48.8%；ABS融资111.0亿元，同比下降(jiang)43.2%，环比下降(jiang)20.8%，占比51.2%。
通过上述数据(ju)不难看出，信用债(zhai)是房企融资的“主力(li)军”。3月份房企信用债(zhai)发(fa)行总量为本年度(du)高点，4-5月份，信用债(zhai)发(fa)行总量环比连续下降(jiang)，5月份发(fa)行量为近一年最低水平。与此同时(shi)，ABS发(fa)行金额同环比均下降(jiang)，一方面是因为上年高基数的影响，另一方面发(fa)行规模不足150亿元，也为近一年低位。
据(ju)中指(zhi)研(yan)究院研(yan)究主管陶(tao)淑茹分析，5月份民营房企发(fa)债(zhai)规模和范(fan)围有所(suo)增加，连续3个月小幅上升。5月份，新城控股、滨江集团、新希望地产等3家民营和混(hun)合所(suo)有制房企成功完成信用债(zhai)发(fa)行，发(fa)行金额28.6亿元。其(qi)中，5月28日，滨江集团成功发(fa)行了总额为7亿元的债(zhai)券。但是从今年整体来看，“总体覆盖范(fan)围相对(dui)狭窄，这与当前房企风险出清进展缓慢、偶有民营房企出险密切相关。”
5月份，保利发(fa)展、珠江实业等央国企发(fa)行信用债(zhai)规模较高。其(qi)中，5月30日，保利发(fa)展在银行间债(zhai)券市(shi)场发(fa)行20亿元3年期中期票据(ju)，除(chu)了置换即将到期的债(zhai)务融资外，14亿元用于重庆麓谷林语项目开发(fa)建设。对(dui)此，保利发(fa)展强调，本期募集资金不涉及“地王”项目。项目五(wu)证、环评、立项证件齐全，合法合规，项目企业自(zi)有资金比例不低于项目总投资的30%。
从当前房企的融资用途看，在保交楼的趋势下，房企用于项目开发(fa)成为新趋势，而此前房企发(fa)债(zhai)用于“借新还旧”以及解决流动性问(wen)题曾经(jing)是融资主流。
值得(de)关注的是，近期，房企新增融资利率普遍较低，很多房企境内债(zhai)融资利率低于3%。典(dian)型的如保利发(fa)展20亿元中期票据(ju)平均利率仅为2.52%。据(ju)中指(zhi)研(yan)究院监(jian)测，5月债(zhai)券融资平均利率为2.72%，同比下降(jiang)0.7个百分点，环比下降(jiang)0.34个百分点。其(qi)原因之一是5月短(duan)期融资券及低息CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）占比较高，带(dai)动融资综(zong)合平均利率下降(jiang)。
雅居乐、金科股份等房企现债(zhai)务违约
房企债(zhai)务风险防范(fan)处置仍是当前重要内容(rong)。6月5日，万科发(fa)布公告，偿还于6月7日到期的本金为6亿美元的中期票据(ju)。此前，万科如期偿还今年3月11日和5月25日到期的美元债(zhai)。
事实上，近日，万科的资产转让以及加快融资节奏，提高了其(qi)短(duan)期的安全阈值。比如，5月27日，万科深圳湾超级总部基地地块正式完成转让，深圳地铁集团和深圳百硕迎(ying)海公司以挂牌底(di)价22.35亿元拿下，深圳地铁是万科的大股东。此外，5月23日，万科与招商银行等头部金融机构(gou)签订协议，获得(de)200亿元银团贷款，抵押物为万科旗(qi)下万纬物流股权，目前已到账100亿元。
与万科安全落地不同，5月份仍有多家房企宣布债(zhai)务违约。
5月14日，被称为房地产“华南五(wu)虎”之一的雅居乐发(fa)布债(zhai)务违约公告，未(wei)能在宽限期内支付一笔4.83亿美元票据(ju)利息。自(zi)两(liang)年前，雅居乐就显现出流动性压力(li)，此后通过出售资产和股权转让等方式回血(xue)，并(bing)采取配股融资、债(zhai)务展期、申请融资白名(ming)单(dan)等方式来改善融资环境。但最终其(qi)仍未(wei)避免出现实质性违约。
此外，5月27日，金科股份公告显示(shi)，一笔3.25亿美元且票面利率为6.85%的优(you)先(xian)票据(ju)，将于2024年5月28日法定(ding)到期。鉴于目前境内现金流严重受限，无法予以支付；弘阳地产也发(fa)布公告称，2024年5月票据(ju)预计不会(hui)在到期日支付，将触发(fa)违约事件。
值得(de)关注的是，“房企接连出现债(zhai)务违约。这不仅仅是企业自(zi)身经(jing)营的问(wen)题，更(geng)是市(shi)场超跌背景下行业普遍存在的问(wen)题。”镜鉴咨询创始(shi)人张宏伟表示(shi)，目前公开市(shi)场融资数据(ju)还处于低位状态，没有出现大幅的增长，尤其(qi)是民营房企融资环境难的状况没有得(de)到明显改善。
在克而瑞研(yan)究院分析师房玲看来，随着近年来出险房企不断增多，整体行业信用风险上升，在此背景下，供应(ying)商或(huo)上下游企业对(dui)于房企的商业承兑汇票保持谨慎(shen)态度(du)，采用现金交易(yi)或(huo)其(qi)他(ta)付款方式成为主流，进一步压降(jiang)了房企新签发(fa)的应(ying)付票据(ju)规模。
5月17日，国务院新闻办公室(shi)举(ju)行国务院政策例行吹(chui)风会(hui)。据(ju)国家金融监(jian)督管理(li)总局副局长肖远企介(jie)绍，截(jie)至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名(ming)单(dan)”项目贷款金额9350亿元。金融监(jian)管总局还会(hui)加大工作(zuo)力(li)度(du)，一方面支持存量融资合理(li)展期，截(jie)至3月末(mo)，房地产开发(fa)贷款展期余额同比增长147%，对(dui)存量的房地产贷款继续延(yan)长贷款期限；另一方面，积极做好(hao)房地产新增信贷投放。今年一季(ji)度(du)，商业银行新发(fa)放房地产开发(fa)贷款9636亿元，比去年第四季(ji)度(du)均有较大增长。
新京报 袁秀丽(li)
编辑 杨娟娟 校(xiao)对(dui) 赵琳