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6月7日，南京江宁、江北新区等多地纷纷出(chu)台(tai)各自的“以(yi)旧换新”政策，栖霞建设(she)、奥体建设(she)等国企也相继公布具体换购细则。记者(zhe)注意到，目前参与活(huo)动的楼盘总数在(zai)40家左右，收购二手(shou)房的主体包括安(an)居集团及(ji)各家房企。业内人士提醒，由于当前市场环境下，新房价格的优惠力度较大，且一房一价，因此相关部门应加强监督，对(dui)于买家的担忧应高度重视，避免出(chu)现“换购价”和“市场价”两套价格体系。
早(zao)在(zai)今年初，郑(zheng)州市房管(guan)局等部门发布《郑(zheng)州市促(cu)进房产市场“卖旧买新、以(yi)旧换新”工作方案（试行(xing)）》。其(qi)中提到，2024年郑(zheng)州市计(ji)划完成二手(shou)住房“卖旧买新、以(yi)旧换新”10000套。鼓励房子“以(yi)旧换新”是多地提高楼市活(huo)跃(yue)度的一个“大招”。去年6月以(yi)来(lai)，已有淄博、南通、青岛、济南、宁波、连云港、亳州、阜阳等多个城市开启(qi)了房产“以(yi)旧换新”，试图解决老百(bai)姓(xing)卖不掉旧房、换不到新房的问题。
所谓住房“以(yi)旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴(tie)等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促(cu)进新房销售和去化(hua)。业内人士表(biao)示，“以(yi)旧换新”政策有助于缩短“卖旧买新”周期(qi)，进一步活(huo)跃(yue)市场，它不仅为那些渴望改善居住条(tiao)件的市民打开了一扇门，也对(dui)二手(shou)房市场的复苏起到了积极推动作用(yong)。
当前，房地产市场正面临需求下降，库存上升的窘境，而居民购房的支付能力更倍受关注，因此，如何挖(wa)掘有支付能力的购房者(zhe)是近两年各地房地产市场去库存所关注的一大问题，而通过房子“以(yi)旧换新”的操作，能够让(rang)有房产的家庭通过换房来(lai)提高新房去化(hua)，突(tu)破居民购房支付能力偏弱的瓶颈。
现在(zai)问题是，任何房地产救市方案的实施都离不开市场的真实反响和参与者(zhe)的积极响应。住房“以(yi)旧换新”来(lai)说，能否(fou)象预期(qi)的那样达(da)到促(cu)进房产市场卖旧买新的目标，还需时(shi)间来(lai)检验。目前“以(yi)旧换新”的堵点在(zai)于旧房出(chu)售，购房者(zhe)若想(xiang)快速成交，在(zai)价格方面需要有一定让(rang)步。如果旧房出(chu)售堵点迟(chi)迟(chi)无法打通，购房者(zhe)锁定的新房交易周期(qi)也会拉(la)长，一旦旧房最终未能出(chu)售，开发商新房销售的压力也会增大，房企参与“以(yi)旧换新”的热情可能也会受到影响。
回过头看，现在(zai)二手(shou)房买卖的问题主要出(chu)在(zai)库存量过高、价格虚高、交易税费高以(yi)及(ji)房屋老旧质量差等方面，这些因素(su)势必影响买家的购买意愿，导(dao)致(zhi)二手(shou)房市场流(liu)通受阻(zu)，尤其(qi)是购买二手(shou)房的市场需求不足(zu)更是不可忽视的因素(su)。要打通住房“以(yi)旧换新”置换链条(tiao)，促(cu)进房地产回购良性循环，就必须借助政府公信力和公共职能搭建信息平台(tai)，让(rang)买卖双方、中介机构能够通过信息平台(tai)获得(de)真房源(yuan)、真客户、真价格，从而更好地匹配需求和供应，降低交易的沟通成本(ben)、信息成本(ben)和交易成本(ben)。
毋庸讳言，房地产去库存并不需要房地产销售持续走高，而是需要在(zai)保持平稳的状(zhuang)态下，让(rang)房子流(liu)动起来(lai)。“以(yi)旧换新”的前提是能否(fou)顺利卖掉旧房，如果二手(shou)房销售受阻(zu)，旧房回购的效(xiao)果就不可言高，要想(xiang)让(rang)住房“以(yi)旧换新”模式达(da)到预期(qi)效(xiao)果，一方面，政府应对(dui)新房和存量房源(yuan)进行(xing)公共配套补短板和老旧小区改造(zao)工作，从而提高新房二手(shou)房源(yuan)的可居住性和居住的舒适度，让(rang)置换双方觉(jue)得(de)物适其(qi)值；另一方面，要鼓励房企及(ji)机构回购，政府要出(chu)台(tai)配套激励措(cuo)施，如按比例给予房企一定的财政补贴(tie)，或在(zai)税收等方面予以(yi)优惠，通过借助市场的力量完成存量房的交易和与新房的循环。这样不仅有助于房地产行(xing)业健康稳定发展，也有利于市民改善居住条(tiao)件，提升生活(huo)品质。
文/吴学(xue)安(an)
（北京青年报客户端）