中(zhong)国网(wang)财经5月18日讯(xun) 国家统计局5月17日发(fa)布2024年4月份70个大(da)中(zhong)城(cheng)市商品(pin)住宅销售价格(ge)变动情况。
多(duo)位专家分析认为，4月商品(pin)住宅销售价格(ge)总体持续下滑，同时跌幅进一步扩大(da)，“以价换量”趋势加(jia)速。4月70城(cheng)房价指数(shu)反映出出现新情况和新压(ya)力(li)，说明积极去库存的紧迫性在(zai)增强。
在(zai)70城(cheng)房价指数(shu)发(fa)布当日，央行发(fa)布三条重磅楼市政策，被称为“房地(di)产史上最宽松楼市政策”，专家们分析认为此类政策有助于未来后续新房二手房的库存进一步消化，提振全年房地(di)产市场信心，对于年轻人、新市民(min)买房，具(ju)有极大(da)的激(ji)励效应(ying)。
4月70城(cheng)房价总体环比跌幅扩大(da) “以价换量”趋势加(jia)速
从4月份70城(cheng)新房数(shu)据来看，环比上涨城(cheng)市数(shu)量6个，较上月减少(shao)5城(cheng)；其余(yu)64城(cheng)环比下跌，占比约91%。4月70城(cheng)平均环比为-0.58%，跌幅较上月扩大(da)0.25个百分点；上涨城(cheng)市平均涨幅0.17%，较上月收窄0.09个百分点。从一二三线城(cheng)市的房价指数(shu)环比涨幅数(shu)据看，分别(bie)为-0.7%、-0.5%和-0.6%。同比涨幅则为-2.5%、-2.9%和-4.2%。
二手房方面(mian)，70城(cheng)环比涨跌个数(shu)维(wei)持上月分布，依旧仅有1城(cheng)环比上涨，其余(yu)69城(cheng)环比下降。4月70城(cheng)二手住宅价格(ge)平均环比为-0.94%，跌幅较上月扩大(da)0.41个百分点。从一二三线城(cheng)市的房价环比涨幅数(shu)据看，分别(bie)为-1.1%、-0.9%和-0.9%。同比涨幅则为-8.6%、-6.8%和-6.6%。
诸葛(ge)数(shu)据研究中(zhong)心高级分析师关荣雪分析称，4月份，商品(pin)住宅销售价格(ge)总体持续下滑，同时跌幅进一步扩大(da)，“以价换量”趋势加(jia)速。4月新房价格(ge)下行压(ya)力(li)进一步加(jia)重，70城(cheng)价格(ge)总体环比跌幅结束(shu)三连收窄局面(mian)，转(zhuan)现扩大(da)之势，而(er)且上涨城(cheng)市数(shu)明显减少(shao)，创(chuang)历(li)史新低，下跌城(cheng)市数(shu)占比主要份额。
在(zai)广东省住房政策研究中(zhong)心首席(xi)研究员李宇嘉(jia)看来，新房价格(ge)跌幅加(jia)大(da)有两方面(mian)原因，一方面(mian)是3月份阶段性小阳(yang)春需(xu)求释放后，4月份季节性转(zhuan)淡(dan)；另(ling)一方面(mian)是近期市场需(xu)求以刚需(xu)为主，主要转(zhuan)向“中(zhong)低价位、中(zhong)小户型”的二手房。
李宇嘉(jia)指出，4月份，二手房表现明显好于新房。4月，16城(cheng)二手房成交面(mian)积环比增长12%，同比下跌9%。另(ling)外，市场预期继续转(zhuan)弱，新房和二手房成为竞争关系，且陷入降价循环。
易居研究院研究总监严跃进认为，4月份房价数(shu)据说明，市场形势出现了新变化，迫切要求有更精准(zhun)更高效的去库存政策，以稳定房价和预期。
楼市重磅政策“三箭齐发(fa)” 提振房地(di)产市场信心
与70城(cheng)房价数(shu)据发(fa)布同日，央行接(jie)连发(fa)布三条重磅政策：首套和二套房贷最低首付款比例分别(bie)降至不低于15%和不低于25%，取消全国层面(mian)首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。
“此类购房政策是购房历(li)史上非常罕见的宽松，或者说是40年房地(di)产发(fa)展历(li)史上最宽松的一次(ci)。”严跃进认为，三条重磅政策每条都具(ju)有非常强的市场震撼力(li)，有助于后续新房在(zai)内的库存进一步消化。并且对于今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面(mian)改善等都具(ju)有积极的作用。
李宇嘉(jia)指出，降低贷款利率，降低收入乘数(shu)，意味着降低了月供，特别(bie)是在(zai)不限制利率下限以后，月供可能会大(da)幅度降低。再加(jia)上房价已经明显下跌，未来月供对于很多(duo)人来说将从“不可支(zhi)付”转(zhuan)移到“可支(zhi)付”。这对于年轻人、新市民(min)买房，具(ju)有极大(da)的激(ji)励效应(ying)。
据测算，若以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次(ci)公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少(shao)135元，累积30年月供减少(shao)4.85万元。
诸葛(ge)数(shu)据研究中(zhong)心首席(xi)分析师王(wang)小嫱分析称，以上三条政策从需(xu)求端出发(fa)，降低购房门(men)槛及购房成本，力(li)度较大(da)，居民(min)的购房门(men)槛和房贷利息成本降至历(li)史最低。预计本次(ci)对提升成交活跃度有明显效果，按照以往(wang)经验，中(zhong)央政策的松动对市场信心的提升大(da)于地(di)方政策。
“总的来说，全面(mian)进入降成本阶段。这种降成本，主要是针对目(mu)前房地(di)产市场供求关系逆转(zhuan)，需(xu)求主体转(zhuan)向新市民(min)、年轻人、外来人口，必须要从降房价、降利率、降税费等角度推进。预计，下一步住房交易的税费全面(mian)取消，进入放水养(yang)鱼(yu)、涵养(yang)税源(yuan)的阶段。”李宇嘉(jia)分析称。