5月即将(jiang)过去。这个(ge)月，需求(qiu)端政策超预期发力，央行再发三条信贷新政，全国层面的购房信贷政策进入历史最宽松时代。此后二线城市纷纷跟进，一线城市上海、深圳和广州也在5月底出台新政，释放出积极信号。
在此背景(jing)下(xia)，前5月房企销售数据终于出炉。据中指研究院统计，2024年(nian)1-5月TOP100房企销售总额为16184.5亿(yi)元，虽然同比下(xia)降，但降幅较上月继续收窄。去年(nian)同期，TOP100房企销售总额达到29661亿(yi)，这意味着(zhe)，今年(nian)前5月的销售额近乎腰斩了。
前5月，仅保(bao)利、中海、万科冲进千亿(yi)行列
不过值得欣慰的是，TOP100房企5月单月销售额环比增长4.95%，典(dian)型(xing)企业如绿城中国、中建壹(yi)品等销售增长强劲。
尽管销售额不及去年(nian)同期，由于中国金茂、金地的销售出现较大下(xia)滑，越秀地产也挤入行业前十。
如果聚焦TOP10房企，今年(nian)前5月，仅保(bao)利、中海、万科冲进千亿(yi)，而去年(nian)同期的千亿(yi)房企达到7家。华润(run)置地、绿城中国维持在900亿(yi)规模，招(zhao)商蛇口维持在700亿(yi)规模，碧桂园前5月仅卖了不到300亿(yi)。
如果聚焦TOP3房企，保(bao)利、中海、万科销售额分别为1313亿(yi)元、1017亿(yi)元、1013.7亿(yi)元，而去年(nian)同期分别为1956亿(yi)元、1468亿(yi)元、1659亿(yi)元，万科第(di)二的位置被中海超越。
分阵营来看，阵营调整还在持续。今年(nian)1-5月，百亿(yi)以上阵营33家，销售额均值369.5亿(yi)元。第(di)一阵营（500亿(yi)以上）企业7家，销售额均值939.4亿(yi)元。第(di)二阵营（100亿(yi)-500亿(yi)）企业26家，销售额均值216.0亿(yi)元。第(di)三阵营（100亿(yi)以下(xia)）企业67家，销售额均值59.6亿(yi)元。
中指研究院分析认为，5月17日，全国切实做好保(bao)交(jiao)房工作视频会议召(zhao)开，监管部门接连落地多项举措，包括降低首付比例下(xia)限(xian)、取消首套(tao)和二套(tao)房贷利率下(xia)限(xian)等。“一揽子”政策落地对市场情绪带动(dong)明显，多个(ge)城市新房访盘量、二手房带看量出现回升(sheng)。通过比较5月单月部分热点城市热销项目，主要带动(dong)销售的优势特点为好位置、好产品、性价比高。
展望：6月市场活跃度(du)有望回升(sheng)
政策方(fang)面，5月，监管部门响应中央政治局会议部署，围绕(rao)促需求(qiu)、去库存的“一揽子”政策落地。从(cong)去库存角度(du)，提出设立3000亿(yi)元保(bao)障(zhang)性住房再贷款，支持地方(fang)国企以合理价格收购已建成未(wei)出售商品房，用作配售型(xing)或配租型(xing)保(bao)障(zhang)性住房；同时，提出酌情以收回、收购等方(fang)式妥(tuo)善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解(jie)困。从(cong)促需求(qiu)的角度(du)，央行发布三项新政：包括首套(tao)、二套(tao)住房首付比例下(xia)调至不低于15%、25%；取消全国层面首套(tao)、二套(tao)商贷房贷利率下(xia)限(xian)；下(xia)调个(ge)人住房公积金贷款利率0.25个(ge)百分点。多项政策落地明显提振了市场预期。
地方(fang)层面，5月，各地快速响应跟进落实最新会议精神。限(xian)购方(fang)面，杭州、西安全面取消限(xian)购；深圳将(jiang)部分区(qu)域个(ge)税/社保(bao)要求(qiu)由3年(nian)缩短至1年(nian)，同时多孩家庭在指定区(qu)域可增购1套(tao)；上海全市将(jiang)个(ge)税/社保(bao)要求(qiu)由5年(nian)缩短至3年(nian)，放松非沪籍单身群体购买外环内二手房，多孩家庭可增购1套(tao)等；广州进一步缩短限(xian)购区(qu)域个(ge)税/社保(bao)年(nian)限(xian)要求(qiu)。贷款政策方(fang)面，5.17新政后，全国多数地区(qu)已经跟进下(xia)调首套(tao)、二套(tao)首付比例，并取消首套(tao)、二套(tao)房贷利率下(xia)限(xian)。
“随着(zhe)核心一二线城市逐(zhu)步落实各项举措，接下(xia)来市场有望进入政策效(xiao)果兑(dui)现期，同时6月房企也将(jiang)进入上半年(nian)业绩冲刺阶段，市场活跃度(du)有望回升(sheng)。”中指研究院分析认为，但值得注(zhu)意的是，市场恢复节奏仍依(yi)赖于居民收入预期的转变。
“核心城市一步到位的宽松信贷政策，叠加限(xian)购放松，能(neng)够切实带动(dong)一波刚需和改善性需求(qiu)陆续入市，市场有望回升(sheng)，并走出一季度(du)低谷，但去谈市场的企稳回升(sheng)或许还是为时尚早”，亿(yi)瀚智库分析认为，上海“5·27”新政发出后几天内，市场反馈是确实加速了正在看房人群的决策速度(du)，同时新房和二手房的看房热度(du)明显上升(sheng)，但是氛(fen)围还是偏理性，买方(fang)市场的现状并未(wei)改变。
采写：南都·湾财社记者 王(wang)艳(yan)玲