老房子的春天，有(you)可能不是政府牵头拆迁重建，而是业(ye)主们抱团众筹。
等拆迁等来了资金(jin)摸底
过去如果一个“老破(po)小”的外墙喷上红色的“拆”字，拉满“早签(qian)约(yue)，造幸福”的红色横幅，那就是一件(jian)值得全家老小开心很久(jiu)的事，甚至还有(you)机会从此走上人生的高光(guang)。
但最近有(you)的业(ye)主左等右等十几年的拆迁改造的愿(yuan)望，最终等来的却是自筹资金(jin)拆除重建摸底试点通知(zhi)。
根据深圳(chou)市罗湖区清水河街道办事处发布的一则《关于拟推行红岗(gang)花园自筹资金(jin)拆除重建改造试点工作(zuo)的通告》显示，为了提升红岗(gang)花园小区居民的居住环境和(he)生活品质，根据老旧小区改造的相关文件(jian)和(he)指(zhi)导精神，对小区1—7栋住宅进(jin)行自筹资金(jin)改造摸底调查。
这意(yi)味着小区接下来的重建资金(jin)来源将有(you)可能发生很大的转变，过去资金(jin)来源于牵头改造的开发商，那么今后很大概(gai)率(lu)会来自业(ye)主自己身上。
这种转变虽然看(kan)着很微小，但如果试点成功，将极有(you)可能成为今后深圳(chou)其他老小区借(jie)鉴的案例(li)。
如今老破(po)旧的红岗(gang)花园，几乎真的已经到了不得不进(jin)行拆迁重建的地步(bu)。
今年5月，位于深圳(chou)罗湖的老小区红岗(gang)花园的业(ye)主曾在社(she)交平台发表(biao)过关于红岗(gang)花园更新(xin)改造意(yi)愿(yuan)，迫切期待相关职能部(bu)门能在倡议老旧小区更新(xin)改造的情况下，重视深圳(chou)市罗湖区红岗(gang)花园脏、乱、差等问题，并且也附上了小区的一些质量和(he)维护问题。
红岗(gang)花园有(you)多破(po)呢？
从业(ye)主反馈情况来看(kan)，小区地基下沉与墙壁断(duan)裂，阳(yang)台外墙断(duan)裂钢筋裸露，4栋、13栋出现主墙和(he)横梁开裂，空调窗台水泥脱落，15栋出现墙体(ti)倒塌，小区外墙多处脱落，18栋以及地下水管曾经多次爆裂。
实际上小区早在零几年就进(jin)驻了拆迁办，2012年还有(you)业(ye)主表(biao)示曾接到开发商电话(hua)，已有(you)80%的业(ye)主签(qian)了拆迁协议，催促尽快签(qian)约(yue)。
但由于各种各样的原因，该小区的拆迁改造工作(zuo)一直拖延至今。
过去房地产(chan)上行周期没能彻底实施重建，如今房地产(chan)缩(suo)量阶段，再希冀如从前一般(ban)政府牵头重建，难(nan)度会比(bi)以往更大。
一方(fang)面，拆迁重建费用成本高，如今开发商都自顾不暇(xia)。
另一方(fang)面拆迁政策早已不复当初，并且目前政府工作(zuo)的重心已经转移到保(bao)障房上面。
第三是本身拆迁旧改的工作(zuo)就相当艰巨，在过去这么多年，如果小区能够拆迁，也就不至于能够拖到这么久(jiu)。
这样的举措和(he)之前浙江丽水拟出让微小宅地，个人可独立建房，可办证(zheng)、可出售，有(you)异曲(qu)同(tong)工之处。
对浙江丽水而言，微小宅地流程(cheng)类似微缩(suo)版“招拍挂(gua)”，则意(yi)味着个人可以通过抱团的方(fang)式进(jin)行拿地建设(she)。
这种允许(xu)业(ye)主自己拿地，可以依赖(lai)更多有(you)实力的个人。
而现在深圳(chou)也同(tong)样是希望借(jie)助业(ye)主的个人力量，盘活“老破(po)旧”小区的重建。
这种自筹拆迁重建的方(fang)式好处就是让业(ye)主改造自己的家园，亲力亲为，也更有(you)动力。
业(ye)主们在拿到自筹重建资质后，还可以抵押给银行贷(dai)款，既(ji)拉动了二次基建，刺激了经济，又盘活了银行的账单，老旧住房又能得到改善，业(ye)主住新(xin)房的愿(yuan)望又能满足，是一举多得的方(fang)式。
但目前估计暂时是停留在美好愿(yuan)望层(ceng)面上。
因为业(ye)主虽然出了钱，但重建的决策权能否到手(shou)中亦未可知(zhi)。
如果真的通过业(ye)主自筹资金(jin)拆迁成功了，是否能够给予业(ye)主充分(fen)的“自住开发建设(she)”权限，还需要看(kan)推进(jin)的效率(lu)和(he)结果。
更重要的是，如果重建的决策权交到业(ye)主手(shou)中，那么又该如何界定责任(ren)的归(gui)属(shu)？
比(bi)如重建的安(an)全问题，出了问题谁负责？谁来监管？谁有(you)权拍板每一个方(fang)案，落实细节？
所以，自筹资金(jin)改造摸底调查后，或许(xu)还需要配套更多的支持政策。
众筹旧改趋势
虽然在罗湖的红花岗(gang)花园之前深圳(chou)还没有(you)出现过完(wan)全由业(ye)主自筹资金(jin)改造的老旧小区，除了一些原本依赖(lai)村集体(ti)股份公司实力改造的老小区，但红花岗(gang)花园的摸底业(ye)主自筹资金(jin)改造也释(shi)放了老小区改造的趋势或者信(xin)号。
这次也不失为深圳(chou)探索老小区改造的一种新(xin)模式。
因为现阶段房地产(chan)行业(ye)已经不再是过去那种速度与激情的节奏，很多开发商连(lian)普通宅地的经济账都算不过来。
由开发商作(zuo)为牵头改造，涉(she)及的利益相关方(fang)更多，更为复杂，需要协调的情况就更多，也会间接导致(zhi)老小区在改造的过程(cheng)中一拖再拖。
而目前这种探索模式也是基于当前的现实趋势，更符合实际的需求。
就深圳(chou)当前情况而言，不少拆迁重建的项目更新(xin)效率(lu)都慢了下来，一些业(ye)主正(zheng)面临着过渡费拖欠，回迁遥遥无期的情况。
如位于龙岗(gang)良(liang)安(an)田新(xin)村的改造项目，6月被(bei)媒体(ti)报道拆迁8年依旧未能拆迁完(wan)毕，村民无法回迁安(an)置，并且过渡安(an)置费也出现拖欠的情况。
如位于坪(ping)山新(xin)区的飞东村项目，拆迁工作(zuo)推进(jin)了快十年，项目拆除只剩村路口(kou)小部(bu)分(fen)未动，有(you)业(ye)主表(biao)示2011年南越大厦的两室一厅售价15.5万(wan)，但几年后被(bei)纳(na)入拆迁重建，随后业(ye)主每年都能领取(qu)到开发商发放的油、米，后来这些福利中断(duan)，业(ye)主也把房子继续出租。
如罗湖的笋岗(gang)田心村项目，有(you)网友爆料拆迁进(jin)行到一半便没再继续，反而开始拉石子碾碎(sui)；位于西(xi)乡的宝安(an)旧改项目共乐村，有(you)网友业(ye)主曝(pu)光(guang)牵头的开发商资金(jin)紧张，表(biao)示幸好未拆迁可以一直放租收租，并且开发商也没有(you)跟进(jin)拆迁事宜(yi)。
再比(bi)如盐田三村、四村、西(xi)山吓村旧改项目，有(you)网友在社(she)交平台上评论旧改项目已经拆房，但过渡费已经停了一年。
根据合一城市更新(xin)统计数据显示，截至2024年7月7日，深圳(chou)列入城市更新(xin)计划(hua)项目1039个，仅536个推进(jin)到实施主体(ti)公示阶段，占比(bi)约(yue)51.6%。
拆迁过渡费拖欠实际上是房地产(chan)行业(ye)现阶段的一个缩(suo)影。
所以基于这样的现实情况，或许(xu)业(ye)主自筹资金(jin)才能真正(zheng)摆脱一些老小区拆迁重建的资金(jin)困局，解(jie)决重建效率(lu)的问题，更好满足业(ye)主们回迁的愿(yuan)望，提升周边居民的生活品质。
或许(xu)这种方(fang)式也是眼下解(jie)决城市更新(xin)计划(hua)项目更好的出路。
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作(zuo)者|醉酒大鲨(sha)鱼