中国网财经(jing)5月29日讯 5月27日，上海市住房和城(cheng)乡建设管理委员会(hui)等四(si)部门联合印发(fa)《关于(yu)优(you)化本市房地产市场平稳健康发(fa)展政(zheng)策措施(shi)的通知》(下称(cheng)“《通知》”)。提出调整(zheng)优(you)化住房限购政(zheng)策、支持多子女家庭(ting)合理住房需求、优(you)化住房信贷政(zheng)策、支持“以旧换新”以及优(you)化土地和住房供应等九条政(zheng)策措施(shi)。《通知》自2024年5月28日起施(shi)行(xing)。
在上海易(yi)居房地产研究院(yuan)研究总监严跃进看来，此次上海一揽子房地产政(zheng)策，将发(fa)挥积极作用和效应。此次政(zheng)策统筹市场和保(bao)障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同(tong)时，更好满足了居民(min)刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
重点支持非沪籍三类(lei)人群购房需求
上海此次调整(zheng)优(you)化住房限购政(zheng)策。政(zheng)策优(you)化涉及内容丰富，覆(fu)盖外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭(ting)、赠(zeng)予等层面。
具体(ti)来看，一是优(you)化非沪籍居民(min)购房条件(jian)。将非沪籍居民(min)购房所需缴(jiao)纳社保(bao)或个税年限从“连续缴(jiao)纳满5年及以上”调整(zheng)为“连续缴(jiao)纳满3年及以上”；新城(cheng)以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴(jiao)纳满3年及以上”调整(zheng)为“连续缴(jiao)纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行(xing)“连续缴(jiao)纳满1年及以上”规定。
二是扩大(da)重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士(shi)购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城(cheng)以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大(da)至所在区全(quan)域；非沪籍单身人士(shi)购房区域，扩大(da)至外环(huan)内二手住房。
“此次在人群上重点支持非户籍人才，非户籍居民(min)，非户籍单身这三类(lei)人群的购房需求。” 广东省城(cheng)规院(yuan)住房政(zheng)策研究中心首席研究员李宇嘉接(jie)受(shou)中国网财经(jing)记者采访时表示。
严跃进也表示，此次购房者问的一个核心的问题(ti)是关于(yu)上海市区购房。通俗来说，外地人若是有3年社保(bao)，无论单身还是已经(jing)结婚，在市区即黄浦、虹口(kou)类(lei)似区域就可以买一套二手房。
此外，《通知》还取消离异购房限制，调整(zheng)住房赠(zeng)与(yu)规定，支持企业购买小户型二手住房用于(yu)职工租住。
在李宇嘉看来，此次企业购买小户型老旧二手住房、小户型住房，用于(yu)职工租住的，不再限定购买住房套数。目的是促进二手房流转，特别是考虑到上海老破小挂牌较多，去化压力大(da)，导致置换需求收租。
对二孩及以上的多子女家庭(ting)(包括本市户籍和非本市户籍居民(min)家庭(ting))，在执行(xing)现有住房限购政(zheng)策基(ji)础上，可再购买1套住房；优(you)化多子女家庭(ting)在个人住房贷款中首套住房认定标准(zhun)。
“社保(bao)缴(jiao)纳年限缩短、单身可以买市区二手房、离婚和赠(zeng)予的购房政(zheng)策放(fang)宽等是此次政(zheng)策最受(shou)关注的几个政(zheng)策点，说明对于(yu)购房方面的积极性在增加。”严跃进表示。
首套房商贷最低首付降至不低于(yu)20%
在优(you)化住房信贷政(zheng)策方面，《通知》明确，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整(zheng)为不低于(yu)相应期限贷款市场报价(jia)利率(LPR)减45个基(ji)点(调整(zheng)后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首付款比例调整(zheng)为不低于(yu)20%。
二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整(zheng)为不低于(yu)LPR减5个基(ji)点(调整(zheng)后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%)，最低首付款比例调整(zheng)为不低于(yu)35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉(feng)贤(xian)、宝山、金山6个行(xing)政(zheng)区全(quan)域继续实行(xing)差异化政(zheng)策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整(zheng)为不低于(yu)LPR减25个基(ji)点(调整(zheng)后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%)，最低首付款比例调整(zheng)为不低于(yu)30%。
公积金贷款方面，对购买首套住房的职工，个人公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整(zheng)为80万元，家庭(ting)公积金(含补充公积金)最高贷款额度调整(zheng)为160万元。多子女家庭(ting)贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基(ji)础上上浮20%政(zheng)策不变(bian)，即最高可达192万元。
申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整(zheng)为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整(zheng)为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉(feng)贤(xian)、宝山、金山6个行(xing)政(zheng)区的，最低首付款比例调整(zheng)为30%。
在李宇嘉看来，降低首付和房贷利率下限，一方面是顺应和贯彻“517”楼(lou)市新政(zheng)部署，另(ling)一方面也是针(zhen)对本地非户籍和非户籍人才群体(ti)多，需要加大(da)优(you)惠力度。不过他(ta)也指出，首付也并没有降至15%和20%，做到了与(yu)非一线城(cheng)市的差异性。
“下一步的走势要看后续市场走势，如果下滑颓势不改，未来可能还会(hui)下调首付和利率，为后续留足政(zheng)策空间。”李宇嘉称(cheng)。
区域上，李宇嘉指出，此次重点支持外围区域。例如新城(cheng)以及南北转型，自贸区临港新片区。“这与(yu)近期深圳、北京调控逻辑(ji)是一致的，即外围过去若干(gan)年供地太多，新房库存消化压力大(da)。同(tong)时，也想(xiang)通过购房疏解，将人口(kou)和产业同(tong)步疏解。”他(ta)表示。
其他(ta)一线城(cheng)市有望(wang)跟进
5月二手房成交承压，年内累计表现不及去年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月(统计时间截至27日)上海二手房成交14185套，较4月下降22.3%，较去年同(tong)期下降5.2%；今年前5月累计成交74305套，较去年同(tong)期下滑10.2%。
“市场情绪亟待改善，以及二手房成交热度也并未完全(quan)恢复等依旧在推动着政(zheng)策松绑的持续进行(xing)，政(zheng)策支持具有一定的必要性。”诸葛数据研究中心高级分析(xi)师关荣雪在接(jie)受(shou)中国网财经(jing)记者采访时表示。“而上海本次新政(zheng)的松绑力度及涉猎宽度均(jun)上升到了新高度。”
“此次政(zheng)策说明目前房地产‘四(si)低’导向，即低门槛、低房价(jia)、低首付、低利率。”在严跃进看来，其对于(yu)房地产的入市成本具有积极的作用，也在很(hen)大(da)程度上提振(zhen)了房地产市场。
关荣雪认为，从本次新政(zheng)的影响(xiang)来看，对购房者释(shi)放(fang)了强烈利好信号(hao)，新政(zheng)之后符(fu)合购房资格的群体(ti)会(hui)明显增加，购房需求释(shi)放(fang)增多，预计积极效果将率先体(ti)现在新房的来访量和二手房带看量，逐(zhu)步显现在成交端。同(tong)时，在当下市场对一线城(cheng)市政(zheng)策松绑的呼声已经(jing)达到高点的背景下，上海本次新政(zheng)对市场信心的提振(zhen)影响(xiang)似乎更为深远，将更好的引导市场预期，预计其他(ta)一线城(cheng)市也会(hui)跟进。