继上一轮各地密集(ji)放松住(zhu)房限购政策后(hou)，新一轮住(zhu)房信贷政策正(zheng)在加(jia)紧出台。
5月17日，央行定调下一步的住(zhu)房金融政策走向后(hou)，房地产新政落地城市一步步扩(kuo)围。中新财经结合机构数据梳理发现(xian)，截至目前已有(you)超20个省份明确取消房贷利率下限并降低首付比(bi)例下限。各地按照“因城施(shi)策”原则支持合理住(zhu)房需求，也呈现(xian)出不(bu)同的政策特点。
一线城市加(jia)入调整行列 广州新政力(li)度最(zui)大
一线城市的政策走向总是尤其(qi)受到(dao)关注(zhu)，这次上海担任了“先行者”的角色。5月27日，上海发布房地产新政，在限购、限贷、二手(shou)房交易等方面全面展(zhan)开(kai)积极调整；28日，广州、深(shen)圳(chou)相继出台新政，明确调整优化住(zhu)房限购、信贷等政策。
虽同为一线城市，但梳理后(hou)可看出，三地的政策调整体现(xian)了分对象、分区域优化的原则，而非(fei)简单的“一刀(dao)切”。
率先出手(shou)的上海将首套房商(shang)贷首付降为20%、二套降为35%，临港新片区及嘉定等六区二套房最(zui)低首付比(bi)30%；首套房商(shang)贷利率降为3.5%、二套降为3.9%，临港新片区及嘉定等六区二套房商(shang)贷利率3.7%。
与之类似的，深(shen)圳(chou)将首付比(bi)调整为首套房20%、二套房30%，房贷利率也自29日起调整为首套房3.5%、二套房3.9%，显著降低购房按揭成(cheng)本。
广州的购房首付比(bi)则调整为首套房15%、二套房25%，并成(cheng)为当前一线城市中唯一取消房贷利率下限的城市。5月28日，广州主要银行就房贷利率达成(cheng)共(gong)识，首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。
此外，广州本次还创新性地为“三套房”的贷款政策开(kai)了口(kou)子。在非(fei)限购区域内(nei)，对于(yu)拥有(you)2套及以上住(zhu)房并已结清相应(ying)购房贷款的居民家(jia)庭，又申请贷款购买(mai)住(zhu)房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力(li)、信用状况(kuang)等因素审慎把握(wo)并具体确定首付款比(bi)例和贷款利率水平。
“这是热(re)点城市首次放开(kai)二套及以上住(zhu)房贷款。”广东省城规院住(zhu)房政策研究(jiu)中心首席研究(jiu)员李宇嘉表示，同时将主动权给(gei)到(dao)银行去判断，银行会基于(yu)市场分析制定差异化的首付和利率政策，以确保自身的资产安全。
梳理可见，调整后(hou)上海、深(shen)圳(chou)的首付比(bi)和房贷利率几乎位于(yu)同一个梯队，广州则下调力(li)度更大，更接近于(yu)其(qi)他热(re)点二线城市的水平。
同时，目前全国一线城市中，除了北京城六区首套房贷利率维持在4.05%之外，其(qi)余地区和城市的首套房贷利率全部进入“3字头”，中指研究(jiu)院数据显示，当前已有(you)城市部分银行执(zhi)行首套房贷利率3.1%左右，已降至历史最(zui)低。
多地取消房贷利率下限“15%+25%”成(cheng)首付比(bi)标(biao)配
对于(yu)其(qi)他二线城市来说，将房贷水平直接降至央行提出的政策底线，则几乎成(cheng)为标(biao)配。即首套房贷最(zui)低首付款比(bi)例调整为不(bu)低于(yu)15%，二套房最(zui)低首付款比(bi)例调整为不(bu)低于(yu)25%，并取消首套住(zhu)房和二套住(zhu)房商(shang)业性个人住(zhu)房贷款利率政策下限。
例如，二线城市中罕(han)见的尚未完全取消限购的城市天津(jin)，亦在5月29日将信贷政策调整至上述(shu)水准(zhun)。业内(nei)分析也指出，当前个人住(zhu)房贷款首付款比(bi)例已为史上最(zui)低。
值得注(zhu)意的是，这些进行调整的城市中，此前已有(you)不(bu)少(shao)取消了首套房贷利率下限。因此本轮调整中着重于(yu)进一步取消了二套房贷利率下限，以及降低首付比(bi)例。
“近期各地政策的步调非(fei)常一致，充分落实‘517’降首付降利率的政策导向，充分体现(xian)房贷政策双(shuang)降是近期各地‘一城一策’的重要特点。”易居研究(jiu)院研究(jiu)总监严(yan)跃进认为，各地政策的思路(lu)和逻辑非(fei)常清晰，近期普遍会出台首付比(bi)例调至15%、房贷利率自由定价、三套房给(gei)予最(zui)优信贷支持等政策，全国购房首付比(bi)例普遍进入“15%时代”。
东方金诚首席宏观(guan)分析师王(wang)青预测，年内(nei)房贷利率下调幅度可能超过50个基点。这也意味着，越(yue)来越(yue)多城市的首套房贷利率将向3%逼近。未来房贷利率下调的大门已经打开(kai)，下调幅度将决定房地产行业何时实现(xian)企稳(wen)回暖。
在这样的情况(kuang)下，市场有(you)对增量房贷利率和存量房贷利率存在较大差异的担忧出现(xian)。严(yan)跃进认为，短期看两个内(nei)容(rong)关联度小，但是确实会引起一些存量贷款方面的纠纷问题。建议(yi)从金融风险防范化解的角度，对存量房贷利率的下调纳入到(dao)后(hou)续的研究(jiu)范畴(chou)之中。
此外，李宇嘉认为，后(hou)续部署可以着眼于(yu)税费政策，比(bi)如降低或减免契税、个税和增值税，以加(jia)速库存去化、稳(wen)定价格预期。
文(wen)/左宇坤
（中国新闻(wen)网(wang)）