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端午假(jia)期前一天，上海宣(xuan)布土(tu)拍取(qu)消“最高限价”，回(hui)归“价高者得”。
上海市规划和自然资源局6月7日发布通知称，6月7日，上海市土(tu)地交易市场发布今年上海市第三批次商品住房用地出让公告，出让总面(mian)积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。本批次商品住房用地出让，是上海市“沪九条”出台后的首(shou)批土(tu)地出让。自该批次起本市取(qu)消商品住房用地溢价率(lu)10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，进一步(bu)提升土(tu)地资源市场化配置效率(lu)。
上海于5月27日发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，业内称为(wei)“沪九条”。据了解，上海市规划和自然资源局此番取(qu)消上海土(tu)拍限价，为(wei)进一步(bu)落实“沪九条”中关于“优化本市土(tu)地供应”的相关工作要求。
易居研究院研究总监严跃进对证券(quan)时报记者表示，此次上海明确取(qu)消土(tu)地交易限定最高溢价率(lu)10%。10%的上限源于2021年，当年上海将(jiang)竞价规则做了重(zhong)大调整，在为(wei)每宗土(tu)地设置起始价的同时，还设置中止价和最高报价。同时，最高报价一般限定为(wei)起始价的110%，即溢价率(lu)上限为(wei)10%。
“此次上海取(qu)消溢价率(lu)的上限约束，客观上就是对过(guo)去政策的调整优化，即对过(guo)热时期的过(guo)严政策进行优化调整。”严跃进表示，土(tu)地政策调整落实了“人房地钱”的导向，对于后续更好吻(wen)合市场需求和产品开发等具(ju)有积极的作用。土(tu)地政策的调整，也有助于增(zeng)加房企的盈利空间，客观上也有助于促进优质地块的加快出让。这也是“市场归市场、保障归保障”政策的重(zhong)要体现，对于市场信心提振(zhen)等都有积极的作用。
中指研究院上海高级分析师陈(chen)炬(ju)兰(lan)告诉(su)证券(quan)时报记者，本次上海取(qu)消溢价率(lu)上限，开发商拿地将(jiang)更加市场化，拿地意愿(yuan)强烈的房企机会增(zeng)加。其次，这也有利于企业打(da)造(zao)“好房子”，从而增(zeng)加政策土(tu)地收入，将(jiang)优化城市环境及基础设施建设。此外，取(qu)消底价上限也会让开发商投资更为(wei)谨慎，需要提前进行严谨的投资测算。
“本批次土(tu)地出让中，未见到新房联动价的限制，这也表明，自2021年一批次集中供地以(yi)来，已实行3年多(duo)的新房联动价将(jiang)不再实行，房企的利润(run)空间或将(jiang)增(zeng)大，将(jiang)有利于市场上更多(duo)项目在品质方面(mian)百花齐放。但这不意味上海就此取(qu)消了新房限价政策，目前上海新房仍(reng)然需集中过(guo)会后入市。”陈(chen)炬(ju)兰(lan)表示。
上海今年第三批次土(tu)拍将(jiang)在7月9日举行，此次土(tu)拍将(jiang)不再设最高限价和10%的溢价限制。根据公示，此次涉及4幅(fu)地块，其中2幅(fu)地块位于中心城范围，1幅(fu)地块位于主城片区，1幅(fu)位于新城。出让总面(mian)积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。
具(ju)体来看，本次起始价最高的地块为(wei)宝(bao)山区顾村大型居住社(she)区地块，约为(wei)31.12亿元，土(tu)地总面(mian)积66925.78平方米，土(tu)地用途为(wei)：居住用地、街巷、商业用地。
继5月27日落地“沪九条”楼(lou)市新政后，上海5月28日迎来今年第二批次土(tu)拍。二批次土(tu)拍4宗宅地均采用挂牌方式出让，总规划建筑面(mian)积约24.3万㎡，起始总价93.5亿元。最终(zhong)，4宗地块揽金总计约99.84亿元，平均溢价率(lu)6.76%。
据中指研究院统计，截(jie)至6月7日，在22个(ge)进行集中供地的城市中，已经(jing)有19城恢复“价高者得”，目前北京、深圳、宁(ning)波(bo)土(tu)地拍卖仍(reng)执行限价政策，其中，北京、深圳土(tu)拍溢价率(lu)上限为(wei)15%，宁(ning)波(bo)为(wei)30%。
5月全国土(tu)拍市场整体呈现底部(bu)复苏的态势，供应和成交规模稳步(bu)回(hui)升。诸葛找房研究中心最新发布数据显示，全国主要地级市2024年5月供应、成交规划建筑面(mian)积分别为(wei)3538.9万平方米、2224.2万平方米，环比分别上涨18.3%、2.6%；同比持续下滑，降幅(fu)分别为(wei)33%、44.1%；成交楼(lou)面(mian)价环比下跌27.6%至3768元/平方米。央国企仍(reng)是土(tu)拍的拿地主力，除了头部(bu)“主力军”，多(duo)数民企拿地力度放缓。
责编(bian)：叶舒筠
校对：李凌锋
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