回顾这两年，地产行业面临着一系列的挑战和压力，行业整体(ti)经历了前所未有的“寒冬”。在这个“寒冬”，一些企业渐渐掉队，逐渐退出历史舞台；也有企业展现了面对行业困(kun)境的逆生长(chang)能(neng)力，向市场揭示了其价值增长(chang)的长(chang)期(qi)逻辑，为行业注入了信心。
近年来，一家新晋的房地产十强选手逐步走进大众视野——建发房地产集团有限公司。建发房产是A股上市公司建发股份(fen)（600153.SH）旗下(xia)的房地产子公司，作为一家国有内房企业，历经40余年的发展，跨越了时代的变迁，为房地产行业的发展塑(su)造了一个值得参考(kao)的案(an)例。
2013年至2023年的10年期(qi)间，建发房产收入年均复合增速达33%，净利(li)润年均复合增速达16%。当(dang)前，在大量房地产公司都是负增长(chang)甚至亏损(sun)的情况(kuang)下(xia)，建发房产却是“风景这边独好”，成(cheng)为行业内一枝独秀的存在。
（注：2013年-2023年建发房产营业收入及净利(li)润，单(dan)位：亿元人(ren)民币，数据来源：wind数据库）
根据克而瑞榜单(dan)，2023年建发房产全口(kou)径销售达1,891亿元，同比(bi)增长(chang)11%，销售规(gui)模已(yi)悄然提升至行业第8。在当(dang)前大量房地产公司一键出清的行业背景下(xia)，为何建发房产却能(neng)逆势兼备销售规(gui)模和盈利(li)能(neng)力？笔者认为有如下(xia)三个关键逻辑。
逻辑一：过硬的产品力和高口(kou)碑的服务品牌(pai)，奠定公司发展根基
建发房产从诞生之初就秉承(cheng)“匠心精神”，关注产品创新能(neng)力，造就了高水(shui)平的去化能(neng)力，带动现金流稳健循(xun)环，这一点对于建发房产的长(chang)期(qi)稳健经营表现至关重要。
站在经济(ji)结构调整与(yu)行业发展长(chang)周期(qi)上看，房地产正在迎来转型升级的重要节点。政策亦倡导(dao)，房企要主动“探索新发展模式，促进房地产行业良(liang)性循(xun)环和健康发展”，专注做产品的房企，将能(neng)顺应当(dang)前市场形势，走得更长(chang)远。
建发房产专注于“中高端改善型项(xiang)目”，长(chang)期(qi)践行做风格纯(chun)粹的“新中式产品”，并通过新材料、新技术、新工(gong)艺(yi)、新科技等手法，再现传统中式建筑之美。经过多年沉淀积累，建发房产现形成(cheng)了“臻贵系”、“隽雅系”两大新中式产品体(ti)系，包括了「王府中式」、「禅境中式」、「盛世唐风」、「风雅宋韵」、「诗意东方」等五款不同的新中式产品风格，形成(cheng)建发房产特有的标识性、差(cha)异(yi)化产品。
建发房产的产品创新，不仅重塑(su)了行业竞争(zheng)态势，更对传统文(wen)化的传承(cheng)与(yu)弘扬产生了深远影响。近五年，建发房产新中式产品已(yi)落地70余个城市近300个项(xiang)目。品牌(pai)“看不见，摸不着”，但是一旦形成(cheng)则必定成(cheng)为公司极具价值的“护城河”。近年来，建发房产成(cheng)功打造了一批(pi)备受市场瞩(zhu)目的项(xiang)目，“新中式产品=建发房产”在市场上打下(xia)了很深的烙印(yin)，受到客户的广(guang)泛美誉(yu)。经第三方机构赛惟咨询调查评定，2023年建发房产总体(ti)客户满意度位居赛惟库内第一、物业服务满意度位居前二。
（成(cheng)都·建发观(guan)唐映月）
解析建发房产的产品之道，可以看出：坚持新中式产品定力，并通过产品差(cha)异(yi)化，建发房产成(cheng)功塑(su)造了自(zi)身独特的品牌(pai)形象，赢得了消费者的青(qing)睐和信任；而借助标准(zhun)化复制，建发房产逐步推进了城市深耕，进一步扩大了市场份(fen)额。这种不断创新的产品策略为公司带来了持续的销售增长(chang)和现金流的稳健循(xun)环。
逻辑二：专注主业住宅(zhai)开发，实现存货快速周转，保(bao)证资产健康
1、投资端：聚焦核心能(neng)力圈(quan)，专注主业住宅(zhai)开发，坚守投资纪律性
在2021年之前的行业鼎盛时期(qi)，很多地产公司纷纷开辟了产业园、商业、长(chang)租(zu)公寓等第二赛道，短暂(zan)的资本(ben)红利(li)驱(qu)使大量地产公司挥霍(huo)手上现金，也使得报表端的持有型资产快速增长(chang)，随着下(xia)行周期(qi)到来，负担也逐步加重。
但反观(guan)建发房产，哪怕(pa)在行业的红利(li)时代也始终(zhong)坚守初心，不被外(wai)界干扰，不盲目跟风投资，坚持在自(zi)身住宅(zhai)开发的专业领域(yu)，做精做实。2023年末(mo)，建发房产持有型资产占(zhan)重资产比(bi)重仅3.2%，始终(zhong)保(bao)持着行业较(jiao)低的水(shui)平。
现在来看，布局重资产的房企，大量出现了流动性风险(xian)，而这些低效重资产也难以变现支撑现金流。而建发房产却通过不断提升内在运营效率的增长(chang)模式，跻身了行业前十。正是这种“专注”，让建发房产获得了更长(chang)久的生存之道。
（注：2018年-2023年建发房产全口(kou)径销售及排名，单(dan)位：亿元人(ren)民币，数据来源：克而瑞）
在投资决(jue)策上，建发房产一直以来都实行“集团总控”的模式，即由集团把控整体(ti)的投资节奏、拿地规(gui)模及拿地决(jue)策，这能(neng)够极大程度地防止一线投资出现偏(pian)离的风险(xian)，保(bao)持了较(jiao)好的投资纪律性。
2、销售端：以产品力赢得客户认可，保(bao)持健康且有流动性的土储
建发房产自(zi)成(cheng)立至今，对于客户满意度的重视和交(jiao)付品质的追求(qiu)，使其在市场上赢得了良(liang)好的口(kou)碑及品牌(pai)认可度，从而实现了存货的快速销售周转。
（1）从货值去化速度看，建发房产土储的周转效率很高：建发房产房开业务均由子公司建发国际承(cheng)接，根据建发国际公开披露的信息，2023年建发国际的土储去化率高达76%。坚持将“库存”变成(cheng)更安全的“现金流”，这是建发房产一直以来坚持的“商业逻辑”。
（2）建发房产的已(yi)竣工(gong)未售存货占(zhan)比(bi)低。已(yi)竣工(gong)未售存货通常为较(jiao)难实现去化的库存。截至2023年末(mo)，建发房产的已(yi)竣工(gong)未售占(zhan)存货约5.6%，为行业较(jiao)低水(shui)平，代表建发具备了较(jiao)为优质的土储结构，从盈利(li)性和流动性上处于行业的优先水(shui)平。
进一步解析建发房产的底层商业逻辑，不难发现：一方面，通过聚焦核心能(neng)力圈(quan)，坚持主业，避免了盲目投资带来的市场风险(xian)；另一方面，坚持产品力锻造，精益求(qiu)精，赢得客户认可，使得公司能(neng)够实现库存的快周转，保(bao)证了资产结构的健康。
逻辑三：房地产产业链布局日趋完善，实现价值协同发展
除房地产开发业务外(wai)，建发房产围绕房地产主业，布局物业、代建、工(gong)程管(guan)理及城市更新等轻资产产业链板块，各板块互相补位，实现价值协同发展。
在房地产产业链“前端”，2021年，建发房产收购了A股上市公司建发合诚（603909.SH）。自(zi)收购以来，建发合诚打通建发房产的产业链资源，与(yu)母公司在建筑施(shi)工(gong)、建筑设计及工(gong)程管(guan)理业务方面深化合作，助力建发房产提升开发运营效率，实现工(gong)程管(guan)理的提质增效。
在房地产产业链“后端”，建发房产的物业管(guan)理服务由子公司建发物业（2156.HK）承(cheng)接。自(zi)1995年开展物业服务以来，建发物业便始终(zhong)坚持通过“高美誉(yu)的品质服务”保(bao)持、提升整体(ti)品牌(pai)形象，建发物业也常年维持了行业标杆的服务水(shui)准(zhun)，2023年建发物业服务满意度位居赛惟行业库内第二。客户美誉(yu)度也为建发物业的长(chang)期(qi)发展提供了坚实基础，2023年末(mo)，建发物业合约面积突破了1亿平的大关，实现了管(guan)理规(gui)模持续提升。
解析建发房产的产业链布局思路，可以看出：公司始终(zhong)围绕房地产主业部署上下(xia)游产业链，提升产业链的核心竞争(zheng)力，并发挥各板块优势，协同发展。随着各板块竞争(zheng)优势逐步凸显，相信最终(zhong)能(neng)对主业的发展起到重要的辅助和支持作用，提升整体(ti)价值创造力。
结语(yu)
建发房产就是一家这样的企业，通过超强的战略定力，凭借着一以贯之的匠心品质,通过持续的稳健经营取得了正向的财务反馈(kui)。
眼下(xia)，随着整个房地产行业步入新的发展阶段，建发房产在产品力、服务力、营运能(neng)力等多个维度的优异(yi)表现，展现了公司持续高质量经营的能(neng)力，这一点也在公司交(jiao)出的优异(yi)年度成(cheng)绩单(dan)中反复得到验证与(yu)确认。中金、海通、国金、花旗、申万等海内外(wai)知名券商，也纷纷看好建发房产及其子公司建发国际（1908.HK）的后市发展，给予公司未来几年持续增长(chang)的盈利(li)预(yu)期(qi)。
对于建发房产而言(yan)，踏入行业前十，进一步确认其行业领先的地位，相信其坚守初心的态度、坚持创新的精神，能(neng)持续推动公司穿越地产周期(qi)，迈向新的发展阶段。