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中国网财经5月17日讯(xun) 今日，中国人民银行副行长陶玲在(zai)国务(wu)院新闻办(ban)公室(shi)举行的国务(wu)院政策(ce)例行吹风会上表示，立足中央银行货币政策(ce)和宏观审(shen)慎管理职能(neng)定位，推(tui)出四项政策(ce)措施，包括设立3000亿元保障性住房再贷(dai)款、降低(di)全(quan)国层面个人住房贷(dai)款最低(di)首付比(bi)例、取消全(quan)国层面个人住房贷(dai)款利率政策(ce)下限(xian)、下调各期限(xian)品种住房公积金(jin)贷(dai)款利率0.25个百(bai)分点。
业内专家表示，去年以来(lai)，城市(shi)房地产金(jin)融政策(ce)已经进行多次调整优化，房地产融资协调机制等落(luo)实(shi)实(shi)施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此(ci)次住房信贷(dai)政策(ce)大幅(fu)度调整，更从需求侧(ce)上对房地产市(shi)场健康平稳(wen)发展形成支撑。预计未来(lai)一段时间，我国房地产市(shi)场有(you)望企稳(wen)回升。
拟设立3000亿元保障性住房再贷(dai)款
“为(wei)了贯彻落(luo)实(shi)中央政治局会议精神，根据国务(wu)院部署，中国人民银行拟设立保障性住房再贷(dai)款，作为(wei)新创设的结构性货币政策(ce)工具。” 陶玲表示，按(an)照“政府(fu)主导、市(shi)场化运(yun)作”的思(si)路(lu)，由中国人民银行提供(gong)低(di)成本再贷(dai)款资金(jin)，激励(li)21家全(quan)国性银行机构按(an)照市(shi)场化原则，向城市(shi)政府(fu)选(xuan)定的地方(fang)国有(you)企业发放(fang)贷(dai)款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
据陶玲介绍，第一，保障性住房再贷(dai)款规模是3000亿元，利率1.75%，期限(xian)1年，可展期4次，发放(fang)对象为(wei)21家全(quan)国性银行。银行按(an)照自主决策(ce)、风险自担原则发放(fang)贷(dai)款。中国人民银行按(an)照贷(dai)款本金(jin)的60%发放(fang)再贷(dai)款，可带动银行贷(dai)款5000亿元。
第二，所收购的商品房严(yan)格限(xian)定为(wei)房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有(you)制房地产企业一视同仁。按(an)照保障性住房是用于满足工薪收入(ru)群体刚(gang)性住房需求的原则，严(yan)格把握所收购商品房的户型和面积标准。
第三，城市(shi)政府(fu)选(xuan)定地方(fang)国有(you)企业作为(wei)收购主体。该国有(you)企业及所属集团不得涉及地方(fang)政府(fu)隐性债务(wu)，不得是地方(fang)政府(fu)融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
第四，自愿(yuan)参与。城市(shi)政府(fu)根据当地保障性住房需求、商品房库(ku)存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选(xuan)择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按(an)照风险自担、商业可持续原则，自主决策(ce)是否向收购主体发放(fang)贷(dai)款。
“这项政策(ce)是中国人民银行为(wei)支持构建房地产发展新模式(shi)出台的重要举措，有(you)利于通过市(shi)场化方(fang)式(shi)实(shi)现多重目标。” 陶玲指出，一是加快存量商品房去库(ku)存。地方(fang)国有(you)企业在(zai)银行支持下，市(shi)场化参与收购已建成未出售商品房，可以推(tui)动商品房市(shi)场去库(ku)存。二是加快保障性住房供(gong)给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能(neng)够更好满足工薪收入(ru)群体的住房需求。三是助力保交(jiao)楼(lou)和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金(jin)可用于在(zai)建项目续建，改善房企的资金(jin)状况。对于上述政策(ce)，近(jin)期中国人民银行将出台正式(shi)文件《关于设立保障性住房再贷(dai)款有(you)关事宜的通知》。
招联首席研究员董希淼(miao)表示，中国人民银行创设新的结构性货币政策(ce)工具保障性住房再贷(dai)款，具有(you)三个方(fang)面的积极作用：第一，提高银行助力消化存量商品房工作的积极性；第二，支持地方(fang)政府(fu)化解房地产市(shi)场风险，保障性住房再贷(dai)款3000亿元，可带动银行贷(dai)款5000亿元，对相关城市(shi)房地产“去库(ku)存”是直接、有(you)力的支持。三是促进房地产市(shi)场健康平稳(wen)发展。存量未出售的商品房被(bei)收购，房地产企业资金(jin)回笼后，可用于保交(jiao)房及其他项目建设，形成良性循环。
调整个人住房贷(dai)款首付比(bi)例和利率水平
“除结构性货币政策(ce)工具提供(gong)低(di)成本政策(ce)资金(jin)外，人民银行关于房地产工作的主要职责是房地产金(jin)融宏观审(shen)慎管理，重点是合理确定个人住房贷(dai)款首付比(bi)例和利率水平。”陶玲称。
今日，中国人民银行网站(zhan)连发三条房地产金(jin)融政策(ce)通知，涉及调整商业性个人住房贷(dai)款利率政策(ce)、下调个人住房公积金(jin)贷(dai)款利率，以及联合国家金(jin)融监督管理总局发布调整个人住房贷(dai)款最低(di)首付款比(bi)例政策(ce)。
一是下调住房贷(dai)款最低(di)首付比(bi)例5个百(bai)分点。《中国人民银行 国家金(jin)融监督管理总局关于调整个人住房贷(dai)款最低(di)首付款比(bi)例政策(ce)的通知》显(xian)示，对于贷(dai)款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷(dai)款最低(di)首付款比(bi)例调整为(wei)不低(di)于15%，二套住房商业性个人住房贷(dai)款最低(di)首付款比(bi)例调整为(wei)不低(di)于25%。
2023年8月，根据国务(wu)院部署，中国人民银行将全(quan)国层面最低(di)首付比(bi)例政策(ce)统(tong)一为(wei)首套房20%、二套房30%。各地在(zai)此(ci)基础上，因城施策(ce)自主决定政策(ce)下限(xian)。目前，除北上广深等8个城市(shi)外，其他城市(shi)均已选(xuan)择执行20%、30%的全(quan)国底线政策(ce)。
“此(ci)次，我们将全(quan)国层面的首套房贷(dai)最低(di)首付比(bi)例从20%降至15%，二套房贷(dai)最低(di)首付比(bi)例从30%降至25%。调整后，城市(shi)政府(fu)仍可据此(ci)因城施策(ce)。在(zai)城市(shi)政府(fu)确定的首付比(bi)例下限(xian)基础上，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比(bi)例。最低(di)首付比(bi)例优化后，可降低(di)居民购房门槛，有(you)助于提振(zhen)住房消费。”陶玲解释称。
二是取消全(quan)国层面房贷(dai)利率政策(ce)下限(xian)。《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷(dai)款利率政策(ce)的通知》显(xian)示，取消全(quan)国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷(dai)款利率政策(ce)下限(xian)。目前全(quan)国首套房贷(dai)利率政策(ce)下限(xian)为(wei)贷(dai)款市(shi)场报(bao)价利率(LPR)减0.2个百(bai)分点，二套房为(wei)LPR加0.2个百(bai)分点。
陶玲进一步指出，此(ci)次决定，不再设置全(quan)国层面首套房和二套房贷(dai)款利率政策(ce)下限(xian)。对于一线城市(shi)和部分热点城市(shi)，城市(shi)政府(fu)仍可因城施策(ce)。自主决定当地房贷(dai)利率政策(ce)下限(xian)。如未来(lai)房地产市(shi)场供(gong)求关系发生较大改变，中国人民银行将及时恢复执行政策(ce)下限(xian)或指导城市(shi)政府(fu)恢复政策(ce)下限(xian)，调节供(gong)需。取消房贷(dai)利率政策(ce)下限(xian)后，商业银行可根据客户风险状况，自主决定利率水平，实(shi)现房贷(dai)利率市(shi)场化。
三是下调公积金(jin)贷(dai)款利率0.25个百(bai)分点。《中国人民银行关于下调个人住房公积金(jin)贷(dai)款利率的通知》显(xian)示，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金(jin)贷(dai)款利率0.25个百(bai)分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金(jin)贷(dai)款利率分别调整为(wei)2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金(jin)贷(dai)款利率分别调整为(wei)不低(di)于2.775%和3.325%。
在(zai)光大银行金(jin)融市(shi)场部宏观研究员周茂华看来(lai)，公积金(jin)房贷(dai)利率下调，一方(fang)面是配合商业房贷(dai)利率下行；另一方(fang)面，降低(di)公积金(jin)购房成本，有(you)助于释放(fang)住房消费潜力。
房地产是我国支柱产业，房地产市(shi)场关联很多上下游(you)行业，其健康平稳(wen)发展对经济恢复回升具有(you)重要意义。促进金(jin)融与房地产良性循环，既(ji)是房地产市(shi)场健康平稳(wen)发展的需要，也是防范化解金(jin)融风险的需要。
“5月17日，金(jin)融管理部门连发三个文件，从住房贷(dai)款首付比(bi)例、利率两个方(fang)面对住房信贷(dai)政策(ce)进行调整，具有(you)多个方(fang)面积极意义。” 董希淼(miao)表示，一是适(shi)当降低(di)居民住房消费门槛。首付比(bi)例显(xian)著(zhu)下降，将更好满足刚(gang)性和改善性住房需求。二是减轻居民住房消费负担。取消全(quan)国性的住房贷(dai)款利率政策(ce)下限(xian)，降低(di)住房公积金(jin)贷(dai)款利率25基点，将推(tui)动住房贷(dai)款利率继续降低(di)。三是传(chuan)递出稳(wen)定房地产市(shi)场的明确信号。此(ci)次住房信贷(dai)政策(ce)调整力度较大，超出预期。房地产短期看金(jin)融、长期看人口，住房信贷(dai)政策(ce)大幅(fu)度调整，有(you)助于稳(wen)定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿(yuan)和能(neng)力。