证(zheng)券时报记(ji)者 孙璐璐 贺觉渊
5月17日，房地产再迎金融新(xin)政，调整个(ge)人住房贷款最低首付(fu)款比例，取消全国(guo)层面首套(tao)住房和二套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款利率(lu)政策下限，下调各期限品种(zhong)住房公积金贷款利率(lu)0.25个(ge)百分点，新(xin)设立(li)3000亿元保(bao)障性住房再贷款。政策放(fang)松力度(du)之大超出市场预(yu)期。
专家指出，一揽子新(xin)政有利于降低居(ju)民首付(fu)负担和成本、增强购房能力和意愿，更大程度(du)发挥市场机制作用，推动房地产业向(xiang)新(xin)发展模(mo)式(shi)加快转变。新(xin)设立(li)的保(bao)障性住房再贷款将打通市场循环，更好支持地方国(guo)企收(shou)购存量房产用作保(bao)障性住房。
房贷首付(fu)比例下限降至历史低位(wei)
中国(guo)人民银行、国(guo)家金融监督管理总局发布公告称，为适应我国(guo)房地产市场供(gong)求关系的新(xin)变化、人民群(qun)众对优质住房的新(xin)期待(dai)，促进房地产市场平稳健康发展，对于贷款购买商品住房的居(ju)民家庭，首套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款最低首付(fu)款比例调整为不低于15%，二套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款最低首付(fu)款比例调整为不低于25%。
这是(shi)时隔八个(ge)多月，央行再度(du)下调房贷首付(fu)比例下限。2023年8月底(di)，央行、金融监管总局联合发布的《关于调整优化差(cha)别化住房信贷政策的通知》明确，对于贷款购买商品住房的居(ju)民家庭，首套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款最低首付(fu)款比例统一为不低于20%，二套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款最低首付(fu)款比例统一为不低于30%。也(ye)就是(shi)说，新(xin)政是(shi)在去(qu)年8月的基础上，再对首套(tao)房和二套(tao)房商业性个(ge)人住房贷款最低首付(fu)比例下限下调5个(ge)百分点。这也(ye)是(shi)商业性个(ge)人住房贷款首付(fu)比例的历史低点。
在此基础上，央行各省级分行、金融监管总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则(ze)，自(zi)主确定辖(xia)区各城市首套(tao)和二套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款最低首付(fu)款比例下限。
公积金贷款利率(lu)调降0.25个(ge)百分点
央行决定，自(zi)2024年5月18日起，下调个(ge)人住房公积金贷款利率(lu)0.25个(ge)百分点，5年以(yi)下（含5年）和5年以(yi)上首套(tao)个(ge)人住房公积金贷款利率(lu)分别调整为2.35%和2.85%，5年以(yi)下（含5年）和5年以(yi)上第二套(tao)个(ge)人住房公积金贷款利率(lu)分别调整为不低于2.775%和3.325%。
公积金贷款利率(lu)的下调，是(shi)顺应此前按揭贷款利率(lu)下行后的相应调整。根据央行2024年第一季度(du)货币政策执行报告，截(jie)至3月末，新(xin)发放(fang)的个(ge)人住房贷款加权平均利率(lu)3.69%，同比下降0.45个(ge)百分点。
记(ji)者了解到，此次公积金贷款利率(lu)不仅惠及增量，存量也(ye)会受惠，只不过实施的时间点有所不同。对于新(xin)发放(fang)的公积金贷款，5月18日就可以(yi)享受“降息”；对于存量公积金贷款，将从明年1月1日贷款重定价日起享受“降息”。
取消全国(guo)房贷利率(lu)政策下限
在取消全国(guo)层面首套(tao)住房和二套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款利率(lu)政策下限的同时，根据最新(xin)政策，央行各省级分行按照因城施策原则(ze)，指导各省级市场利率(lu)定价自(zi)律机制，根据辖(xia)区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自(zi)主确定是(shi)否设定辖(xia)区内各城市商业性个(ge)人住房贷款利率(lu)下限及下限水平（如(ru)有）。银行业金融机构则(ze)根据各省级市场利率(lu)定价自(zi)律机制确定的利率(lu)下限（如(ru)有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔(bi)贷款的具体利率(lu)水平。
2022年12月30日，央行、原银保(bao)监会决定在阶段性调整差(cha)别化住房信贷政策的基础上，建立(li)新(xin)发放(fang)首套(tao)商业性个(ge)人住房贷款利率(lu)政策动态(tai)调整机制。对评估期内新(xin)建商品住宅销(xiao)售价格环比和同比连续3个(ge)月均下降的城市，阶段性放(fang)宽首套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款利率(lu)下限。
记(ji)者了解到，截(jie)至2024年4月末，全国(guo)343个(ge)城市中已有67个(ge)取消了首套(tao)房贷利率(lu)下限。金融机构反映，这些城市的房贷利率(lu)下限取消后，利率(lu)会有一定下行，但市场经充分竞争(zheng)后又形成新(xin)的较稳定的均衡水平，对当地新(xin)发放(fang)房贷有带动作用。
有分析指出，取消全国(guo)层面住房贷款利率(lu)政策下限，无疑(yi)将带动更多城市取消利率(lu)下限，个(ge)别保(bao)留当地下限的热点城市自(zi)主定价空间也(ye)会明显增大。据权威人士估计，政策落地后，大多数城市房贷利率(lu)可能下降0.3个(ge)至0.4个(ge)百分点；按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式(shi)计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改(gai)善性需求住房的利息支出会减少很多。
市场人士判断，若(ruo)全国(guo)绝(jue)大部分城市取消房贷利率(lu)下限，未来房贷利率(lu)还会有明显下降，有助于继续释放(fang)刚性和改(gai)善性购房需求，缓解房企回款压力。
“此次利率(lu)调整依然(ran)体现了央行推动利率(lu)市场化的清晰思路，也(ye)表明央行持续推动金融机构市场化定价能力的决心。”上述市场人士称，未来银行将按照市场化原则(ze)与客户自(zi)主协商确定房贷利率(lu)水平。
瞄准已建成未出售商品房 支持盘活存量
央行明确将新(xin)设立(li)保(bao)障性住房再贷款，规模(mo)3000亿元，利率(lu)1.75%，期限1年，可以(yi)展期4次。发放(fang)对象包括国(guo)家开发银行、政策性银行、国(guo)有商业银行、邮(you)政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国(guo)性银行。银行按照自(zi)主决策、风险自(zi)担原则(ze)发放(fang)贷款。央行按照贷款本金的60%发放(fang)再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
本次保(bao)障性住房再贷款的核(he)心逻辑是(shi)：央行提供(gong)低成本的再贷款资金，激励(li)21家全国(guo)性银行机构按照市场化原则(ze)，向(xiang)城市政府选定的地方国(guo)有企业发放(fang)贷款，支持以(yi)合理价格收(shou)购已建成未出售商品房，用作保(bao)障性住房。
新(xin)工(gong)具对收(shou)购主体、收(shou)购对象和收(shou)购用途有严格限定。在收(shou)购对象上，严格限定为房企已建成未出售的商品房；严格把握所收(shou)购商品房的户型、面积标(biao)准。在收(shou)购主体上，被(bei)选定的地方国(guo)企及其(qi)所属集团不得涉(she)及地方政府隐性债(zhai)务，不得为政府融资平台。在收(shou)购用途上，收(shou)购的商品房用作保(bao)障性住房配(pei)售或租赁。此外，本次政策强调地方政府、房企、收(shou)购主体、银行等皆“自(zi)愿参与”。
作为新(xin)创设的结构性货币政策工(gong)具，保(bao)障性住房再贷款将与此前出台的保(bao)交楼专项借款、城市房地产融资协调机制（“白名(ming)单”机制）等政策相互配(pei)合。
市场专家分析称，人民银行新(xin)设立(li)的保(bao)障性住房再贷款将与保(bao)交楼和“白名(ming)单”机制形成合力。房企出售商品房后，回笼(long)资金可用于在建项目续建。房企回笼(long)资金能力增强后，也(ye)有利于其(qi)更多项目满足“白名(ming)单”条件，形成良(liang)性循环。
当前，房企要偿还债(zhai)务、化解风险，除了尽可能协调各渠道的融资支持，主要还是(shi)通过盘活存量资产化债(zhai)。市场专家指出，盘活存量也(ye)是(shi)化解房地产风险的关键。在保(bao)障性住房再贷款的支持下，地方国(guo)企可以(yi)成为市面上房子的新(xin)买主，打通市场循环。