5月27日晚，上海楼市“沪九条”新政落地(di)。首套房首付降至20%，贷款利率下调，非户籍限购松绑，多孩家庭增加购房额(e)度……一系列房地(di)产政策出台后(hou)，上海楼市将迎(ying)来哪些变化？房价会(hui)涨吗？现在应该出手买房了吗？澎湃(pai)新闻邀(yao)请业内专家就(jiu)上述问题进(jin)行分析和展望。
澎湃(pai)新闻：在5月17日央(yang)行发布系列政策组合拳后(hou)，上海密集出台房地(di)产优化政策，释放了什么信号？背(bei)后(hou)有哪些原因？
易居研究院(yuan)研究总监严跃进(jin)：这一次上海的(de)政策我也做(zuo)了很多效果的(de)监测，感受出来上海这次政策市场反(fan)应非常(chang)明显。包括关于买房的(de)一些政策，到底(di)要(yao)不要(yao)去买房、买哪里，很多朋(peng)友都来咨询。这说明政策其实还是非常(chang)有效果的(de)，或者说老(lao)百姓(xing)对这个政策关注度还是比较高的(de)。刚才我也注意到一个词，叫“沪九条”，以前通(tong)常(chang)叫上海的(de)新政，但是“沪九条”说明不是单一的(de)一个政策，是一揽子政策。
此前，我们讲北上广深的(de)政策调整主(zhu)要(yao)是限购的(de)放松。这次一个比较大的(de)亮点是下调了首付比例，这就(jiu)说明是对5月17日央(yang)行政策进(jin)行了落实。
所以说上海这次的(de)政策其实是分为两个方面：一是对原有的(de)限购政策的(de)放松，二是对5月17日央(yang)行信贷政策进(jin)一步吸收落实。
大家关心的(de)限购政策包括外地(di)户籍社保、单身人士、人才购房、离异家庭、多孩家庭等，买房的(de)一些政策逐(zhu)渐放松。银行贷款的(de)政策包括首付比例、房贷利率，还有公积(ji)金贷款额(e)度方面的(de)调整。
“沪九条”里面还有其他一些比较丰富的(de)内容，比如以旧换新的(de)购房补贴，这也是个首创(chuang)，还有高品质住宅等等一系列内容。所以说这次政策的(de)信息量很大，市场反(fan)应也非常(chang)好。
我认为，这充分说明，上海在坚持一城一策、精准施策的(de)基础上落实了非常(chang)好的(de)政策内容。
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长(chang)张波：我非常(chang)同意，“沪九条”的(de)落地(di)虽然时间是5月27日，和中央(yang)层面释放的(de)信贷政策差了十天，但其实本(ben)身是对5月17日政策的(de)一个实际落实。因为5月17日央(yang)行只是公布了各地(di)首付比例最(zui)低多少，取消贷款利率的(de)下限，但是具体执行的(de)标准，因为由每个省来具体确定(ding)，所以当时大家对于上海能(neng)到一个什么水平，其实市场还是众说纷纭(yun)的(de)。尤其是二套房，我们都知道上海以往的(de)限购非常(chang)严，整个首付的(de)门槛(kan)也非常(chang)高，市场热的(de)时候，二套房的(de)首付再加上一些税(shui)费，成本(ben)加上去，基本(ben)上能(neng)达到买一套房的(de)80%以上了。对于很多换房人群来说，买房压力非常(chang)大。所以大家一直在猜，上海能(neng)跟进(jin)到什么程度。很多人都说如果调到40%已经属于比较好的(de)了，这次政策出台的(de)力度是明显大于市场预期的(de)，所以效果真的(de)非常(chang)好。
政策出来当天晚上到12点还没(mei)有睡觉，很多朋(peng)友在找我，问当下买房的(de)一些情况，比如是不是符合买房条件，问的(de)非常(chang)多，我印(yin)象非常(chang)深。
所以上海出台的(de)政策给市场释放的(de)信号，一方面我们认为是推进(jin)整个市场的(de)平稳发展，延续430政治局会(hui)议提到的(de)“消化存量、优化增量”的(de)落实。另(ling)一方面我们看到上海的(de)政策出台的(de)维度也非常(chang)细(xi)腻，照顾到层层面面。比如普(pu)通(tong)购房人群的(de)首付的(de)调整、利率调整，还考(kao)虑到多子女(nu)家庭是不是能(neng)多买一套房，以旧换新过程中提供相应的(de)补贴等。可以想(xiang)象，在出台政策之(zhi)前，政府对于上海本(ben)身的(de)市场的(de)情况做(zuo)了非常(chang)细(xi)致的(de)排(pai)摸(mo)，才能(neng)出台非常(chang)有针对性的(de)政策。
我们认为，这次的(de)政策出台之(zhi)后(hou)会(hui)对市场起(qi)到比较大的(de)效果，尤其是在大尺度的(de)降低限购门槛(kan)以及首付调整这个层面。
整体来看，我们认为政策释放的(de)信号非常(chang)积(ji)极，而且不止对于上海，大家也期待其他三(san)个一线(xian)城市出台跟进(jin)的(de)政策，以及很多二线(xian)城市期待看到上海这样(yang)的(de)城市出现市场回(hui)暖后(hou)，带动更多的(de)城市迎(ying)来市场的(de)回(hui)稳。
澎湃(pai)新闻：此次限购政策调整对象包括外地(di)户籍、人才购房、单身人士、离异家庭、住房赠予、企业购房、多孩家庭，哪几项政策力度最(zui)大？
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长(chang)张波：我个人的(de)判断是这样(yang)的(de)，结合市场的(de)需求以及安居客线(xian)上的(de)数据，在今年前四个月，整个外环外区域总价在三(san)四百万元的(de)占比是非常(chang)高的(de)，占比在三(san)成左右。另(ling)外一类人群是总价在400万至600万元之(zhi)间，占比也非常(chang)高。这部分人群特点比较明显，一类是刚需人群，一类是首次改善人群。
这些人群在以往上车的(de)压力是比较大的(de)，也就(jiu)是首付的(de)压力，因为首付的(de)条件会(hui)比较高。
另(ling)外很多人还未必(bi)具有购买房子的(de)资格，所以从(cong)这个条件来看，我认为对于市场力度最(zui)大的(de)，还是对于这些购房人群限购的(de)一个放松以及首付比例的(de)调整。
在限购放松里面，我个人比较看好的(de)，或者说思考(kao)的(de)比较细(xi)腻的(de)政策是对于单身人群的(de)限购放松。即对外环以内的(de)二手房定(ding)向去做(zuo)放松。
这个政策可以解决两个问题。第一个问题是解决很多非户籍单身人群，他不是只想(xiang)买外环外的(de)，他也想(xiang)买很多市中心里面位置(zhi)比较好一些的(de)房子。以往的(de)政策其实不能(neng)照顾他这样(yang)的(de)需求。同时政策也兼顾到另(ling)一个层面，就(jiu)是市场上还有很多置(zhi)换人群，他是以旧换新的(de)，他要(yao)把手里的(de)旧房子去卖掉。通(tong)过刚才的(de)这个政策，也可以释放单身购房人群的(de)购买力，所以这个政策是一石二鸟，我觉得(de)这个政策效果比较大，对于市场的(de)拉动作用也会(hui)比较明显。
第二就(jiu)是购房门槛(kan)降低，尤其是二套房购房门槛(kan)降低。
前面我也提到，首套房的(de)门槛(kan)降低的(de)确会(hui)对于市场有影响。但是二套房降低的(de)幅度从(cong)市场面实际的(de)感受来说是最(zui)大的(de)，会(hui)让很多人在当下能(neng)够积(ji)极入市。
举个例子来说，在上海，如果是改善买800万到1000万元房子的(de)，其实占比还蛮高。如果按(an)照之(zhi)前的(de)政策，首付至少在七成以上，1000万元的(de)房子，至少准备700万元的(de)首付资金。新政后(hou)，首付比例35%，按(an)这个来算的(de)话，只要(yao)350万元。这样(yang)的(de)话整个上车的(de)门槛(kan)是大大降低的(de)，因此我认为这个政策对于市场拉动作用会(hui)比较强。
第三(san)就(jiu)是利率降低。原来上海的(de)房贷利率是非常(chang)高的(de)。早几年首套房的(de)房贷利率都要(yao)进(jin)行相应的(de)上浮，现在二套房的(de)房贷利率都能(neng)进(jin)行相应的(de)下调，对于很多老(lao)百姓(xing)来说，买房月供的(de)压力会(hui)大大减少。
因此，我认为力度最(zui)大的(de)从(cong)排(pai)序来看，首先是限购放松，第二个是购房门槛(kan)降低，第三(san)是利率调整，这三(san)个是对市场影响最(zui)主(zhu)要(yao)的(de)政策。
澎湃(pai)新闻：此次单身人士购房扩大至外环内二手房，对上海的(de)二手房市场会(hui)有哪些影响？
易居研究院(yuan)的(de)研究总监严跃进(jin)：从(cong)去年开始我们就(jiu)注意到房地(di)产有一个新的(de)现象，就(jiu)是二手房的(de)挂牌量增加。以前二手房有挂牌这个说法，但是没(mei)有挂牌量激增这个说法，是2023年以来出现的(de)一个新的(de)情况，而且这个新的(de)情况全国各地(di)都有。这也引发我们当时去思考(kao)房地(di)产会(hui)发生一些什么变化，我们认为其中有一个重要(yao)的(de)变化，就(jiu)是二手房好像不太好卖了。
二手房不太好卖会(hui)产生什么问题呢？二手房卖不掉，他就(jiu)没(mei)能(neng)力去换房，所以整个链条其实是打乱了，或者说没(mei)有疏通(tong)。所以这次新政，尤其是非户籍单身人士可以在外环以内买房，我认为很大程度上说明是对整个二手房市场是重视(shi)的(de)。
另(ling)一个方面，刚才提到一个词“外环内”，这个词很有意思，很多人来问“严老(lao)师这个外环内是什么意思，是外环跟内环之(zhi)间呢，还是说外环的(de)里面？”那就(jiu)需要(yao)把上次的(de)政策放在一起(qi)就(jiu)能(neng)理解了。上一次上海发布的(de)政策对于单身人士买房叫外环外，现在叫外环内，这样(yang)去理解就(jiu)清楚，一个叫外环外，一个叫外环内，那就(jiu)是以外环这条线(xian)为界(jie)限。
也就(jiu)是说，外环外区域，非户籍单身可以买一套新房或者买一套二手房；调整后(hou)，非户籍单身可以买中心城区的(de)二手房，都是只能(neng)买一套。
举个例子，就(jiu)是单身的(de)人士如果你有三(san)年社保，就(jiu)可以在黄(huang)浦区买一套二手房。
所以我认为，我们这些政策接下来会(hui)慢慢发酵的(de)，会(hui)慢慢产生效应的(de)。刚出政策大家可能(neng)不太了解，随(sui)着这个政策的(de)效应释放，接下来会(hui)有更多的(de)人关注二手房，二手房整个市场交易量应该是会(hui)明显提升的(de)。
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长(chang)张波：有两个词我说出来大家可能(neng)感触非常(chang)深，一个词叫“老(lao)破(po)小”，另(ling)一个词叫“远大新”。对于很多非户籍的(de)单身人群来说，之(zhi)前给他的(de)选项只有远大新，就(jiu)是你可以买外环以外的(de)。同样(yang)300万元，你可能(neng)是大一些的(de)，住得(de)舒服(fu)一点的(de)。但是你想(xiang)买外环内的(de)老(lao)破(po)小没(mei)有机会(hui)，没(mei)有给你买房子的(de)资格。但是从(cong)市场调研，包括我们用户在线(xian)上的(de)找房数据来看，可以非常(chang)清晰地(di)看到很多的(de)年轻人，包括新上海人，他在市区外环以内找房，甚至一些好的(de)地(di)段去找老(lao)破(po)小的(de)比例是非常(chang)高的(de)。很多人是希望在市区里有一个更加便(bian)捷的(de)交通(tong)的(de)这样(yang)一个生活。
这次的(de)政策其实是起(qi)到很好作用，给到更多想(xiang)买老(lao)破(po)小的(de)人比较好的(de)一个机会(hui)。我们也坚信政策出台之(zhi)后(hou)，整个市中心的(de)二手房的(de)成交量未来会(hui)有一个相对明显的(de)提升。
另(ling)一个和二手房相关的(de)政策是支持企业购买小户型二手住房用于职工租住，要(yao)求是一些2000年前竣工、建(jian)筑(zhu)面积(ji)在70平方米及以下的(de)二手住房。那么对于外环内的(de)二手房会(hui)起(qi)到一个很积(ji)极的(de)作用。结合着以旧换新工作的(de)推进(jin)，是一个多维度的(de)作用。
二手房其实也不止外环内，外环以外的(de)改善型的(de)二手房关注的(de)人会(hui)更多。因为总价要(yao)能(neng)够控(kong)制的(de)合理的(de)情况下，可能(neng)选择外环外的(de)区域会(hui)比较多一些。总体来看，这一轮的(de)政策出台之(zhi)后(hou)，单从(cong)二手房层面来看，外环以内的(de)二手房在短期内的(de)市场拉动作用会(hui)更加明显一点。
澎湃(pai)新闻：新政落地(di)后(hou)从(cong)市场反(fan)馈(kui)来看，不同群体的(de)反(fan)馈(kui)和想(xiang)法还是不太一样(yang)，有一些比较犹豫的(de)客户是比较激动的(de)，还有一部分客户是持观望的(de)态度，此次新政落地(di)后(hou)会(hui)对市场有哪些影响？如何看待和分析当前上海楼市？
易居研究院(yuan)研究总监严跃进(jin)：刚才也讲到了客户的(de)心态，有些可能(neng)比较焦虑要(yao)不要(yao)买，有些在观望。我周(zhou)边也有些人会(hui)来问这些问题，我会(hui)给他讲讲我的(de)想(xiang)法，就(jiu)是你所关心的(de)这些问题，其实主(zhu)要(yao)的(de)核(he)心点还是在价格上，就(jiu)是大家还是在担心价格会(hui)不会(hui)变。
价格我觉得(de)总体来讲还是会(hui)保持比较稳定(ding)的(de)。为什么这么说？第一，它往下跌的(de)可能(neng)性还有没(mei)有呢，逻辑上讲，因为买的(de)人多起(qi)来了，所以价格相对来说能(neng)够托住。第二，它会(hui)不会(hui)因为这个政策价格突然就(jiu)炒(chao)起(qi)来呢，尽管网上现在也有说一些房东价格在涨，但是考(kao)虑到目前二手房的(de)挂牌量、新房的(de)库存量等等，它决定(ding)了价格不可能(neng)拉起(qi)来。
我们鼓励大家积(ji)极去买房，但买房的(de)心态要(yao)好，不要(yao)因为看到一个新闻或者比较极端(duan)的(de)事件就(jiu)很慌，导致决策比较着急，实际上现在房地(di)产市场跟以前还是有点差异的(de)。如果老(lao)百姓(xing)决策更加理性也是好事，而不是说像以前去资格造假、拼着命去买，这会(hui)产生恐慌的(de)情绪，最(zui)后(hou)也会(hui)产生一些风险。
从(cong)目前来看，供大于求的(de)情况下，买房的(de)可选择面还是很多的(de)。张院(yuan)长(chang)刚才提到“老(lao)破(po)小”和“远大新”，作为一个买房者来讲，到底(di)会(hui)选哪一种房子，两种都有一定(ding)的(de)优点，也有一定(ding)的(de)缺点。我们也研究过，从(cong)第一本(ben)能(neng)的(de)反(fan)应上来讲，可能(neng)会(hui)想(xiang)选市区的(de)，因为它地(di)段在这里，但如果郊(jiao)区正好推了一批地(di)段还不错的(de)房子，考(kao)虑到结婚、多孩家庭，他可能(neng)又会(hui)觉得(de)买郊(jiao)区的(de)房子好。其实每一种产品，都有客户存在，老(lao)百姓(xing)买房的(de)心态也会(hui)变化。
老(lao)百姓(xing)的(de)想(xiang)法各有差异，也要(yao)建(jian)立(li)在对市场本(ben)身的(de)规律的(de)认识上，就(jiu)是接下来这个量怎么走，价怎么走。我刚才已经基本(ben)上点出来了，量肯(ken)定(ding)是会(hui)上升的(de)，价呢往上往下的(de)这个空(kong)间比较小，基本(ben)上相对来说会(hui)保持平稳的(de)。所以说量升价稳是我今天研究得(de)出的(de)一个趋势。
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长(chang)张波：现在从(cong)成交量还不能(neng)直接体现效果，我们以线(xian)上的(de)找房热度来反(fan)映一下，政策出台当天晚上的(de)6点到晚上的(de)12点，线(xian)上用户找房热度跟5月26日相比上涨了20%，跟上一周(zhou)相比上涨了超(chao)过30%。也就(jiu)是说，政策出台之(zhi)后(hou)市场反(fan)应是非常(chang)快的(de)。从(cong)线(xian)上找房的(de)区域分布看，二手房体现在外环内的(de)热度非常(chang)高；外环外几大新城的(de)新房热度也是非常(chang)高的(de)。
我们也提几个关键词跟大家聊聊，刚才严总提到的(de)选房的(de)思路(lu)非常(chang)好。
价格是个锚点，因为现在很多人买不买房子一定(ding)会(hui)看价格。2014年、2015年这一波，我们当时也是库存比较高的(de)时候，当时推过一个去库存政策。去库存从(cong)实际的(de)效果来说，是用涨价去库存，无论哪个城市，基本(ben)上全国层面的(de)批量上涨，造成了大家恐慌性的(de)入场去买房的(de)现象增多，后(hou)面整个政策又进(jin)行相应的(de)一个收紧。
但这一次，我跟刚才严总的(de)观点是一致，这次不会(hui)采取这个策略(lue)，不会(hui)采取所谓的(de)通(tong)过涨价的(de)方式拉动大家入场。如果只是通(tong)过涨价的(de)方式，那相对来说操作又回(hui)到原来的(de)老(lao)路(lu)上面，后(hou)面还是要(yao)打压房价。
现在比较重要(yao)的(de)不是通(tong)过涨价去库存，而是通(tong)过稳价格来达到市场去库存的(de)这个效果，而且是定(ding)向的(de)去库存。
这里我要(yao)提一个词——笋(sun)盘。笋(sun)盘就(jiu)是市场上低于整个小区均价的(de)这些房源。如果你今年去找的(de)话，在5月17日往前走，你会(hui)找到很多的(de)笋(sun)盘，而且真正要(yao)买的(de)时候整个溢价空(kong)间在10%甚至15%。但这个政策出来之(zhi)后(hou)，虽然房价不会(hui)涨，但是有一点是很肯(ken)定(ding)的(de)，笋(sun)盘的(de)量会(hui)减少。就(jiu)是明显低于小区均价的(de)盘一定(ding)会(hui)减少。
第二个溢价空(kong)间会(hui)变小。原来比如说挂牌是500万元，溢价空(kong)间是15%，现在给到的(de)溢价空(kong)间不会(hui)有那么多了，可能(neng)只有五(wu)个点。在这个情况下，并(bing)不说原来500万元的(de)房子，现在价格猛地(di)要(yao)往上涨到550万、600万元，因为不是这样(yang)的(de)一个市场，而是整个议价空(kong)间变小。
从(cong)实际层面看，过几个月我们一定(ding)会(hui)看到上海的(de)二手房的(de)价格会(hui)慢慢趋稳，甚至有小幅上扬的(de)可能(neng)性，大幅上扬不会(hui)出现。
我们也统计了一下上海前四个月二手房的(de)数据，可以给大家分享(xiang)一下。今年前四个月，上海二手住宅成交了大约53000套，成交均价是在5.6万元/平方米，去年同期的(de)成交均价是在6.1万元/平方米，今年成交均价比去年确实是降了。今年这个政策出台之(zhi)后(hou)，我们认为二手房的(de)市场会(hui)慢慢恢复，它可能(neng)到不了6.1万元/平方米这样(yang)一个价格水平，可能(neng)从(cong)5.6万元/平方米慢慢往上到5.8万元、5.9万元，或者到6万元这样(yang)的(de)一个水平，我们是能(neng)看到的(de)。二手房市场会(hui)慢慢恢复到相对理性的(de)价格水平。
新房市场受供应关系影响会(hui)比较大一些。今年前几批次的(de)供应里10万元+以上的(de)房子，就(jiu)是中高端(duan)的(de)房子会(hui)比较多。所以大家要(yao)买新房的(de)话，可能(neng)中高端(duan)的(de)项目的(de)供应量也会(hui)比较大。
我们认为后(hou)续虽然房价看上去是稳的(de)，但我还是要(yao)给大家一个建(jian)议，就(jiu)是不同区域它是分化的(de)，并(bing)不是说这个政策出来之(zhi)后(hou)，所有区域涨幅都是一样(yang)的(de)，是受整个大的(de)供求关系的(de)影响。
一般(ban)来说，我们认为，越靠近一些CBD周(zhou)边的(de)或者是有产业的(de)，比如漕(cao)河泾、张江，这些产业为主(zhu)的(de)，或者整个市场的(de)需求量比较大的(de)地(di)方，它的(de)价格相对来说稳定(ding)性会(hui)更强一些。
一些外围的(de)区域，本(ben)来进(jin)到这个区域买房比较少的(de)，比方说整个郊(jiao)环以外的(de)部分区域，本(ben)身市场新增的(de)外来需求量相对来说比起(qi)市中心肯(ken)定(ding)是有限的(de)，所以这些区域溢价空(kong)间可能(neng)在短期内还会(hui)保持一个相对比较大的(de)区间。
澎湃(pai)新闻：上海此次不仅在住房限购政策上进(jin)行松绑，对商贷首付比例和公积(ji)金贷款方面也进(jin)一步作出调整，在系列政策下，大家也担心会(hui)不会(hui)促进(jin)房价“报复性”上涨？
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长(chang)张波：当下其实不存在报复性上涨的(de)可能(neng)性。
我们经历(li)了从(cong)1998年房改一直到现在这一轮的(de)调整，经历(li)了二十多年，基本(ben)上房价会(hui)有波折，但是房价总体都是上涨的(de)。无论你在哪个城市买房，在2021年之(zhi)前，基本(ben)上都有可能(neng)赚到钱，只是赚多赚少的(de)一个问题。
通(tong)过这一轮的(de)深度调整，不只是上海，很多全国的(de)购房人群都能(neng)深刻(ke)地(di)感受到房地(di)产市场的(de)周(zhou)期性调控(kong)。对房地(di)产本(ben)身来说，不是给所有人一定(ding)带来投资财富的(de)增加。
那么在这个情况下，大家经历(li)过这一波市场波动后(hou)，大家思路(lu)是非常(chang)清晰的(de)。当下凡是要(yao)进(jin)入到市场上去进(jin)行购房的(de)人群，个体和家庭为单位都是自(zi)住为需求的(de)，无论是首套的(de)刚需或者二套的(de)改善都是自(zi)用的(de)。
自(zi)用只会(hui)考(kao)虑到现在买还是晚一点买更划算。大家不会(hui)考(kao)虑现在买了之(zhi)后(hou)，过几年我能(neng)不能(neng)靠这个房子卖掉去赚多少钱。大家所思考(kao)的(de)问题点在于我现在买下来以后(hou)别亏了。
比如说我现在早买三(san)个月，四个月以后(hou)我亏了，可能(neng)担心这个，而不是说我买了之(zhi)后(hou)，过几年我要(yao)把它再抛掉，通(tong)过炒(chao)房我大赚一笔，不是这样(yang)的(de)一个思路(lu)啊。
原来我们都在提一个词，“一二手房倒挂”，现在一二手房倒挂的(de)情况基本(ben)上看不到了，非常(chang)非常(chang)少见(jian)了。
整个市场房价回(hui)调到一定(ding)程度之(zhi)后(hou)，大家现在再去买房的(de)心态出现了很多的(de)变化。最(zui)主(zhu)流的(de)一个变化就(jiu)是买房不是为了投资，而是为了自(zi)住。所以在这个基础上，很清晰地(di)会(hui)感受到我们下一步的(de)市场变化，不会(hui)出现报复性上涨的(de)这种可能(neng)性。
房价我也非常(chang)同意严总的(de)观点，从(cong)政府的(de)调控(kong)思路(lu)来说，也是希望房价整体保持稳定(ding)。但从(cong)长(chang)远的(de)大的(de)发展来看，因为国家全国层面会(hui)推双轨制，这里面最(zui)重要(yao)的(de)一点，未来保障的(de)归保障，市场的(de)归市场。那么后(hou)面的(de)商品房的(de)市场，在房地(di)产恢复到平稳之(zhi)后(hou)，商品房的(de)价格会(hui)更多地(di)由市场来决定(ding)；那么上海很多的(de)新青年、新市民，他们的(de)居住也更多地(di)由保障房来解决，包括可售型的(de)保障房或者配(pei)租型的(de)保障房，来解决更多的(de)新青年、新市民的(de)居住问题。
所以从(cong)长(chang)远来看，整个上海房价的(de)变化和上海的(de)整个户籍人口、常(chang)住人口，包括整个产业的(de)发展，整体都息息相关。整体来看，中国所有的(de)城市当中，我个人一直都比较坚定(ding)认为上海这个城市的(de)房价本(ben)身的(de)一个抗风险能(neng)力，抗跌能(neng)力也都是非常(chang)强的(de)。
换句话来说，给到很多澎湃(pai)的(de)线(xian)上网友的(de)建(jian)议是，如果当下你是真的(de)自(zi)住需求，在犹豫不决的(de)，那在当下这个时间节点，你可以多看一看，多比一比，去选择适合你的(de)房子。虽然房价不会(hui)出现报复性的(de)上涨，但是有了这个政策之(zhi)后(hou)，房价也不会(hui)再出现明显的(de)下跌。房价会(hui)开始逐(zhu)步回(hui)稳的(de)，只是在不同区域它会(hui)出现一定(ding)的(de)分化。
目前的(de)政策和市场环境，是入市的(de)好时机吗？
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长(chang)张波：从(cong)线(xian)上的(de)数据来看，包括跟朋(peng)友的(de)沟通(tong)来看，当下处(chu)于犹豫不决的(de)人在减少。
这个政策出台之(zhi)后(hou)，我的(de)判断是，6月市场预期会(hui)越来越明确，市场后(hou)续价格的(de)变化，包括不同区域的(de)变化会(hui)越来越明显，所以在这个背(bei)景(jing)下，会(hui)有更多的(de)人进(jin)入到市场当中来。对于自(zi)住型的(de)买房者，我个人给大家的(de)建(jian)议是可以到市场上去多看看，尤其是二手房，现在还有不少议价空(kong)间。从(cong)下半年来看，我认为议价空(kong)间减小的(de)可能(neng)性还是比较大的(de)。房价不会(hui)涨，但是议价空(kong)间会(hui)减小。
第二，在当下这个环境下，我给大家的(de)建(jian)议是买房还是量入为出。因为以往大家都喜欢跳一跳、够一够，比如说我是能(neng)买500万元的(de)，我觉得(de)跳一跳我买个800万元的(de)，觉得(de)以后(hou)越来越好，所以应该要(yao)买更大一点。在当下这个情况下，我建(jian)议大家还是量入为出，根(gen)据自(zi)身的(de)情况做(zuo)相应的(de)调整和选择。比如说你是结婚之(zhi)后(hou)有一个小孩，你想(xiang)面积(ji)换大一些，那你不要(yao)因为这个面积(ji)换大之(zhi)后(hou)总价过高，压力过大。其实房子只是一个水泥空(kong)间，里面承载的(de)是我们的(de)生活，生活过得(de)好不好，不是因为你房子的(de)面积(ji)大不大，不是因为你的(de)房子是在市中心哪个位置(zhi)就(jiu)代表了你一定(ding)幸福(fu)，而是你本(ben)身的(de)家庭的(de)和睦程度，包括你本(ben)身通(tong)过买这个房给你的(de)压力是不是能(neng)承受几方面综合起(qi)来考(kao)虑的(de)。所以我建(jian)议大家不要(yao)过高地(di)去加杠杆。虽然国家给到杠杆的(de)力度越来越高，但量入为出是比较适合的(de)一种方式。
还有一个建(jian)议是买房的(de)话，还款方式、贷款利率要(yao)和银行做(zuo)相应的(de)沟通(tong)，现在银行给到的(de)利率优惠也是比较多的(de)。还有就(jiu)是公积(ji)金的(de)政策，现在公积(ji)金贷款的(de)额(e)度家庭最(zui)高可以贷160万元，如果你是买400万元以内的(de)房子，那你用到160万元的(de)公积(ji)金，商业贷款就(jiu)少了，多子女(nu)家庭公积(ji)金最(zui)高可以贷到192万元，将近200万元了，每个月的(de)还款压力也变小了。
易居研究院(yuan)研究总监严跃进(jin)：政策的(de)目标很清晰，不是说为了把价格拉起(qi)来，而是说要(yao)把市场的(de)量给做(zuo)起(qi)来。所以从(cong)政策期望的(de)一个比较理想(xiang)的(de)状态，那肯(ken)定(ding)是希望大家都去买房。这是政策上的(de)一个导向。
实际过程中来讲，这个政策客观来讲确实是降低购房门槛(kan)和成本(ben)的(de)。
澎湃(pai)新闻：随(sui)着各地(di)陆续解除房地(di)产限制措施，后(hou)续是否需要(yao)担心市场过热的(de)风险？
58安居客研究院(yuan)院(yuan)长(chang)张波：短期我认为市场不存在过热风险这样(yang)的(de)担心。短期我们首先的(de)主(zhu)要(yao)任务还是把市场先拉回(hui)正轨来。所谓过热现象无非就(jiu)是量价齐升，而且房价上涨的(de)速度过快。
刚才我们在直播当中就(jiu)反(fan)复在讨论这个问题，其实目前不具备这样(yang)的(de)一个基础。房地(di)产市场不只是政策本(ben)身对于楼市的(de)影响，还有整个大的(de)环境各方面因素，林林总总的(de)会(hui)对大家的(de)预期形成一定(ding)的(de)影响。所以从(cong)大的(de)基础来说不具备，所以这个不用太担心。
关于未来短期内会(hui)不会(hui)限购全面取消，我认为短期就(jiu)是从(cong)两年左右的(de)这个时间来看，我认为不会(hui)，北上深这三(san)个城市取消的(de)可能(neng)性非常(chang)之(zhi)低。但从(cong)长(chang)期来看，我认为市场会(hui)出现由限购调节市场变成税(shui)收调节市场。因为国家慢慢会(hui)推进(jin)双轨制的(de)一个方式。商品房市场会(hui)通(tong)过各种类似于我们中国香港、澳门通(tong)过额(e)外的(de)印(yin)花税(shui)的(de)方式来调节市场。以后(hou)可能(neng)会(hui)涉及房产税(shui)方面来对市场进(jin)行调节，但不再会(hui)严格地(di)通(tong)过行政性的(de)限购来尝试。所以从(cong)长(chang)期来看，限购的(de)取消肯(ken)定(ding)是一个大趋势。